제321회  제1차정례회 제2차 본회의

2014. 9. 15.(월) 10:00

박원철의원 질문에 대한 서면답변서

박 원 철 의원님께서

〔세정담당관 정태성  ☎ 010-3692-0906〕

4. 제주공동체 유지를 위한 토지정책 기조 전환에 대한 견해

1) 토지매각 방식에서 장기임대 방식으로 전환하는

구체적인 방안 ?

답변)

1. 개발사업시행자가 개발사업부지내 공유재산이 있는 경우 사업의 원활화를 위해 매각방식을 취해왔습니다

2. 이러한 정책기조가 일부 개발사업자에게 매각차익을 노리는 사례가 있었던게 사실입니다

※ 사례 : (주)보광의 일부 사업토지를 오삼코리아에게 매각

3. 따라서 이러한 매각차익을 노린 공유재산 매입을 차단하기 위하여 공유재산에 대해서 우선 임대방식으로 전환하면서 현행법상 제한되고 있는 영구시설물 축조가 가능하도록 제주특별법을 개정해서 보완해나가겠습니다.

4. 더불어 추후 해당사업의 투자이행 실적을 진단하여 매각여부를 판단하고 개발중단 등을 대비하여 원상복구 이행보증보험 의무가입 등을 신중하게 검토하여 추진해 나가겠습니다

투자정책과장 변태엽 ☏ 010-3699-8881

4. 제주공동체 유지를 위한 토지정책 기조 전환에 대한 견해

2) 토지비축제도 운영개선 및 확대운영 방안과, 비축토지

처분에 대한 도의회 동의 등 제도개선 방안에 대한

견해를 물으셨습니다. ?

답변 2)

가. 먼저, 토지비축제도 운영개선 및 확대운영 방안에 대해서는

- 토지비축제도는 제주특별법 제234조에 따라 토지가격의 안정과 개발용 토지의 바람직한 개발을 유도하고, 공공용지의 조기 확보를 도모하기 위한 제도로서,

- 2007년 제도시행 이후 지금까지 8개 지역에 90만㎡의 토지를 매입하였고, 공공용 3개소(주차장2, 근린공원1), 국책연구기관 유치 1개소와 아이디어 공모에 따른 개발사업 추진 1개소 등으로 활용되고 있습니다.

(개발사업 개요)

＊사 업 명 : 더오름 랜드마크 복합레저타운 조성(애월 어음리 392,431㎡)

＊사 업 자 : (주)애월국제문화복합단지 - 이랜드그룹 계열사

＊사업기간 : 2014 ~ 2022 (사업비 8,700억원, 고용계획 2천여명)

- 최근 난개발 및 외국 자본의 토지 잠식에 대한 우려가 심화되고 제주의 환경 가치를 높일 수 있는 방안으로 토지비축제 운영의 전환을 요구하게 됨에 따라 올해부터는 마을소유토지, 중산간지역 등의 환경 보전용 토지를 병행 매입 추진할 수 있도록 지침을 마련하고 매입을 추진하고 있습니다.

- 앞으로도 조례 및 특별법 개정 등을 통하여 환경 보전 및 원도심 개발활성화를 위한 공공용지 확보 등에도 확대 운영할 수 있도록 노력하고자 합니다.

나. 비축토지 취득처분에 대한 도의회 동의절차에 대해서는

- 토지특별회계 설치․운영조례에 의거 토지의 취득과 처분은 도의회, 행정, 학계, 전문가 등으로 구성된 거버넌스 체계의 토지비축위원회의 의결에 따라 이루어지고 있습니다.

- 대의기관의 의견을 존중하고자 2011년도부터 토지비축위원회의 도의회 의원 참여를 1명에서 4명으로 확대하고, 비축토지의 취득과 처분에 있어서도 금년부터 공개모집을 하는 등 투명성과 공정성을 높이기 위한 제도개선을 한 바 있으며

- 토지의 처분 결과에 대해서는 도의회에 보고하도록 되어있는 만큼 도의회의 행정사무감사 등을 통해 적절성 여부를 가려낼 수 있다고 생각합니다.

- 따라서, 제도 도입 취지상 도의회 동의보다는 토지비축제도의 바람직한 발전 방안을 마련해 나가는 것이 더 필요하다고 생각합니다.

환경자산보전과장 김동용 ☏ 6070

4. 제주공동체 유지를 위한 토지정책 기조 전환에 대한 견해

3) 환경총량 시스템 등 환경보전 시스템 도입방안?

답변3)

1) 의원님께서도 잘 아시다시피, 제주도는 특이한 자연환경으로 유네스코 3관왕 등 국제적으로 환경자원 보고(寶庫)의 섬으로 주목받고 있습니다.

동시에 강한 개발압력이 공존하는 지역으로 “선보전, 후개발”의 원칙을 지켜 나가기 위한 하나의 정책수단이 필요하여

산발적으로 관리되던 환경자원을 총괄적으로 관리하기 위한 시스템이‘환경자원총량관리 시스템’이라 할 수 있습니다.

2) 제주도 전역(추자도 제외)을 대상으로 가로세로 5m씩 격자(7,400만개)속에 핵심자원 도출과 환경자원 기초조사, 환경자원의 가치 분석을 통해 4개 분야(자연, 생활, 지역, 인문사회 환경)  21개 항목(식생, 지형지질, 오름, 곶자왈 등) 69개 개별항목에 대한 토지정보가 구축이 되었습니다.

3) 시스템 구축 당초 목표는 환경영향평가 및 개발계획 등 각종 행정계획 수립 시 의사결정 정보지원 시스템으로 활용하고자 개발이 되었습니다.

이러한 시스템이 구축 이후에 환경관리등급(1~5등급)에 대한 행위제한 문제와 토지이용규제 목적으로 활용되어야 한다는 지적이 있어 당초 환경총량 관리 개념과는 달리 토지이용규제 목적으로 변경 시에는 많은 어려움이 있습니다.

현재, 2009년 시점으로 자료가 반영되어 이후 환경변화에 따른 자료가 업그레이드가 안된 상태이고, 시스템 안정화 작업과 고도화 사업을 거쳐 법적 근거를 마련한 이후에야 대민서비스를 할 수 있는 상태입니다.

환경자원총량 시스템과 유사한 서울시의“도시생태현황도” 경우에도 약 10년 정도 시스템 구축에 오랜 시간이 걸렸다는 말씀을 드립니다.

4) 환경자원총량 시스템 도입 활용 문제는 관리보전지역 재정비 용역시 환경자산총량제 등급을 반영한 관리보전지역 등급 조정방안을 강구할 계획입니다.

관리보전지역 재정비 용역 완료 전에는 현재와 같이 환경영향평가 또는 사전 투자개발 입지 선정이나 각종 개발계획 수립 시 활용해 나가겠습니다.

투자정책과장 변태엽 ☏ 010-3699-8881

4. 제주공동체 유지를 위한 토지정책 기조 전환에 대한 견해

4) 투자진흥지구제도(지방세 감면 개선사항 포함) 개선방안 및

외국인 영주권제도 개선방안에 대한 견해를 물으셨습니다.

답변 4)

가. 투자진흥지구 제도는

- 투자진흥지구는 2002년 제주가 국제자유도시로 출범하면서 투자유치 촉진을 위한 특례로 도입된 이후

- 현재까지 46개소가 지정되었으며, 이중에서 41개소가 휴양, 호텔 등 관광사업에 집중되어 있는 상황입니다.

- 2012년 이전까지는 투자유치가 미흡하여 업종 확대와 투자기준 금액 하향 등 지정 기준을 완화하는 방향으로 추진해 왔으나

- 2012년을 고비로 관광객 증가 등으로 투자가 활성화되면서 일부 제도상 미비점이 나타나게 되었습니다.

- 이에 따라 2013년부터 제도운영상의 미비점을 보완하고자

- 제도개선 T/F팀을 구성하여 다양한 의견수렴을 거쳐 18개의 개선과제를 발굴하였으며, 올해 4월에는 조례개정을 통해 투자진흥지구 지정심사를 강화하는 등 착실히 제도화해 나가는 과정에 있습니다.

- 특히, 변화된 현실을 반영하여 문제점으로 지적되었던 휴양업 내의 콘도와 소규모 박물관 시설은 투자진흥지구에서 제외하는 지침을 마련하여 시행중에 있고

- 성장유망한 향토자원 활용산업과 마리나산업 등 제주 미래가치를 높이는 관련업종을 투자진흥지구 대상에 포함하는 것과, 투자촉진 이행과 사후관리 강화를 위하여 투자이행기간 설정, 해제요건 강화 등 특별법 개정사항을 중점적으로 추진해 나가고 있습니다.

나. 부동산 투자이민제도는

- 법무부 고시로 시행하는 제도로서, 2010년에 제주에 처음 도입된 이후, 지금은 강원도 평창 등 모두 5곳으로 확대되었습니다.

구분	제주	강원	전남	인천	부산
시행일	‘10.2.1	‘11.2.14	‘11.8.19	‘11.11.1	‘13.5.20
시행지역	제주 전지역	알펜시아 관광단지	여수경도 해양관광단지	영종 일부, 송도,청라지구	해운대관광리조트 동부산관광단지
투자금액	5억원	5억원	5억원	7억원	5~7억원

- 제주에 처음 도입된 이후부터 지난 3~4년 동안 부동산 투자이민제도에 의존한 투자가 양적으로 확대되면서

- 중국인 소유 토지의 확대와 중산간 난개발, 분양형 숙박시설의 과잉 팽창이라는 문제가 발생하였습니다.

- 이에 따라 지난 7월말 <대규모 투자사업에 대한 입장>에서 발표한 바와 같이, 분양형 숙박시설의 팽창에 대한 확실한 통제를 해 나갈 것이기 때문에

- 앞으로는 부동산 투자이민제로 인해 제기되어 왔던 문제점들은 대부분 해소될 것입니다.

- 그러나 부동산 투자이민제도에 대한 우려가 크기 때문에

- 일정지역에 제도적용을 한정하는 방안과,

부동산에 지역개발채권을 매입하도록 하는 방안 등

- 여러 가지 방안에 대해 전문가 등의 의견을 수렴하여    제도개선 방안을 마련해 나갈 계획입니다.

참고자료 1	투자진흥지구 제도개선 추진

□ 국제자유도시 제주특별자치도의 핵심산업육성 및 투자유치를 위한 투자인센티브 제도로서

□ 투자진흥지구로 지정되면 세제감면, 국․공유재산의 임대, 매각에 대한 특례가 적용되는 제도임

❏ 현행 제도 개요

❍ 투자금액 : 미화기준 5백만불 이상 신설투자 (내․외국인 투자자 동일 적용)

❍ 지정대상 업종 : 24개업종

- 관광호텔업, 종합․전문휴양업, 문화산업, 노인복지시설, 신․재생에너지, 교육원(연수원), 외국교육기관, 의료기관, 첨단기술 활용산업, 식료품․음료업 등

❍ 주요인센티브

- 국  세 : 법인세․소득세 → 3년 면제 + 2년 50% 감면

- 지방세 : 취득세 면제, 재산세 10년간 면제

- 각종 부담금

□면제 : 공유수면 점․사용료, 개발부담금

□50%감면 : 농지보전부담금, 대체초지조성비, 대체산림자원조성비, 하수도원인자부담금

❏‘13년 이전 제도개선 이력

❍ ‘09년까지 기준금액 및 업종확대 2 방향에서 완화 추진

- 기준금액 : (‘02) 2천만불 → (’04) 1천만불 → (‘06) 5백만불

- 업종 : (‘02) 9개 → (’04) 13개 → (‘06) 20개 → (’07) 21개 → (‘09) 24개

❍ 심의권한 이양 (‘07)

- 제주국제자유도시추진위원회 (총리실) → 제주국제자유도시종합계획심의위원회 (도)

❏‘13년 이후 제도개선 추진상황

□ 5단계 제도개선 반영

1. 투자진흥지구 관리권 이양 (JDC→도)

2. 관광업종 기준금액 상향 (5백만→2천만불)

□ 6단계 제도개선으로 추진할 사항

1. 투자진흥지구 사후관리 강화

❍ 지정(변경) 고시 세부사항 확대

- 투자이행기간, 고용계획(지역주민포함), 지역업체 공사참여 계획 등

❍ 과태료 규정 신설

- 허위자료 제출, 변경신고 미이행, 투자실적 점검 방해 등

2. 투자진흥지구 조세감면 일몰기한 연장*

❍ (현행) 2015. 12. 31까지 → 2020. 12. 31까지

*조특법 개정사항

3. 향토산업과 연계한 기준조정

❍ 지정 업종 조정

- 화장품 제조업 추가 및 식료품․음료제조업 도 전역으로 확대, 연구개발사업 확대

- 전문휴양업 제외, 종합휴양업내 콘도미니엄 제외, 관광사업 부대시설 중 카지노업 및 보세판매장 제외

❍ 금액기준 조정 및 세분화

- 투자금액 세분화 : (기존) 미화 5백만불 이상 → (개선)2백만불~2천만불

4. 투자진흥지구 이행기간 설정

❍ 투자진흥지구 지정 후 5년이내 투자실현 (1년 범위내에서 연장 가능)

5. 투자진흥지구 해제요건 강화

❍ 투자이행기간(5년이내) 사업 미 완료 시

❍ 경영하는 사업이 지정기준을 충족하지 못한 경우

❍ 고용률 및 투자실현 50%미만 시

6. 지정업종 설정 재량권 확보

❍ 시행령 범위내에서 도지사가 지정업종을 설정하도록 권한 이양

- 제주특별법 시행령 범위내에서 국제자유도시종합심의회를 통한 업종 선정

참고자료 2	부동산 투자이민제도 개선 추진계획

○ 부동산 투자이민제도에 대하여 제기된 개선 대안들을 검토하고 최선의 안을 채택하기 위한 추진계획 마련

1		제도 운영상황

□ 제도 개요

○ 투자대상 : 특별법 229조에 따라 개발승인된 지역내 휴양체류시설

○ 투자금액 : 5억원 이상

○ 영 주 권 : 거주비자(F-2) 후 5년 경과시 영주권(F-5) 신청자격 부여

○ 시행기간 : 2010. 2. 1 ~ 2018. 4. 30

○ 시행근거 : 법무부 고시 제2013-138호

※ 타지역 확대 : (‘11년) 평창․여수/5억, 인천/7억 → (’13) 부산 5~7억

□ 운영상황 (‘14.8월말)

○ 휴양콘도 분양실적 : 1,439건 9,383억원

구분	계	2010년	2011년	2012년	2013년	2014.8월
건수(세대)	1,439	158	65	121	662	433
금액(억원)	9,383	976	544	734	4,374	2,755

○ 거주비자(F-2) 발급현황 : 783명

⁃ 중국 768, 홍콩 5, 영국 2, 마카오․캄보디아․몽골․캐나다․노르웨이․태국․이란․싱가폴 1

□ 경제적 효과

○ 세수효과 : 최대 1,286억원 (부가세 844억원, 취득세 432억원)

⁃ 부가세 (건물금액의 10%=분양가액의 약 9%), 취득세 (분양가액의 4.6%)

○ 외환보유고 증대 : 국가 전체 3,655억달러(‘14.6월)의 0.23%(8.5억달러)

○ 개발사업 유인효과 : 분양수익금이 개발사업 자금조달의 30~70%

⁃ 백통신원 30%, 신화역사공원 43%, 헬스케어타운 60%, 무수천 70%

2		제도개선 추진에 대한 의견

□ 필요성 의견

① 토지잠식 및 난개발 조장

○ 중국인 토지(천㎡) : (‘10) 95→ (’11) 1,415→ (‘12) 1,929→ (’13) 3,015→ (‘14.6월) 5,922

⁃ 투자이민제 관련 개발사업 부지 비중 : 전체 5,922천㎡ 중 5,180천㎡ (87%)

② 경제파급효과 미흡

○ 단기 분양차익을 노린 투자일 뿐 고용창출 및 연관산업 파급효과 미흡

③ 영주권자 양산 및 정체성 훼손

○ 영주권자 대량 발생시 세력화와 함께 문화적 정체성 훼손 가능성

○ 특히 관광업계 독식현상과 결부되어 정치경제적 불안요인으로 작용가능

□ 필요성 없음 의견

① 일몰시기가 박두

○『토지매입→인허가→건설→분양→거주비자』까지 3년이상이 소요되므로 제도일몰까지 겨우 3년 반 정도를 남겨 둔 상황에서 개선 실익 없음

② 실효성 부족

○『대규모 투자사업에 대한 입장』발표로 분양형 숙박시설 팽창에 대한 강력한 규제장치가 발동할 예정이어서 실효성 없음

⁃ 투자이민제에 의한 개발사업 문의 급감 : 1주일 3~4건 (‘13년 日평균 10건 이상)

③ 정부 규제완화 방침에 역행

○ 실효성이 부족한 상황에서 정부방침에 역행하는 제도강화 필요성 없음

3		추진 대안

□ 제도 적용지역 한정안 (법무부 권고안)

○ 토지잠식 등이 우려된다면 육지 타 지역처럼 적용지역을 한정

⁃ 제주만 전 지역 대상, 타 지역은 일정 구역을 한정(관광단지 등)

□ 기준금액+지역개발채권 추가매입안 (새도정준비위 권고안)

○ 부동산 5억 + 지역개발채권 5억 매칭

⁃ 제도개선에 그치지 않고 새로운 제도 도입의 문제로서 정밀 검토가 필요함

○ 법무부 고시 등 개정여부에 앞서 휴양콘도 등 매입자에 대한 지역개발채권 매입의무화에 대한 별도의 법률적 근거가 필요

□ 현행 제도 존속안 (일몰제)

○ 일몰기한, 분양형 콘도 억제 방침 등으로 제도변경의 실익이 미흡하므로 현행 제도를 일몰시까지 유지

□ 콘도 총량제 및 기준금액 상향조정안 (기존 법무부 건의안)

○ 콘도분양건수 제한 (6천건), 금액상향 (5→10억원) 등

⁃ 법무부에서 부정적 (‘14.3.24) : 기준설정이 모호하고 정부 방침과도 불부합

4		추진 계획

□ 부서의견 수렴 : ‘14. 9월까지

○ 법적, 절차적 문제, 실효성 여부 등에 대해 관련부서 의견수렴

⁃ 개발승인부서, 지역개발채권부서, 법무부서

□ 외부 전문가(관계자) 의견수렴 : ‘14. 11월까지

○ 법무부 관계자, 지역개발채권 전문가, 관련 교수, 시민단체 등

□ 대안 마련 : ‘14. 12월까지

○ 개선추진 여부, 개선시 대안 등에 대해 최종안 결정

참고자료 3	부동산 투자이민제도 적용 사업장 및 분양현황

구분	리조트별	전체세대	분양세대			잔여물량	비고
			계	한국인	외국인
계	11개 사업장	3,706	3,026	1,624	1,439	680
한국 (6)	라온프라이빗	934	934	463	471	0	내국인은 2인1실이상 또는 법인
	아덴힐리조트	414	373	1	379	41
	기타 4 (샤인빌, 휘닉스, 롯데, 대명)	1,169	1,169	1,160	9	0	‘10년 이전 대부분 회원제분양
중국 (5)	헬스케어타운	400	324	0	342	76
	오삼코리아 (성산포관광단지내)	332	168	0	182	164
	백통신원리조트	212	21	0	21	191
	토평농어촌관광단지	55	18	0	18	37
	테디밸리	190	19	0	17	171

참고자료 4	비축토지 현황

구분	위치	면 적	매입액 (백만원)	매입 년도	활 용 현 황
계	8개소	900,800㎡	31,133
제주시 연동	로얄호텔앞	4,726	2,511	2007	공영주차장
성산읍 신양리	섭지코지	6,078	449	2008	공영주차장
표선면 표선리	표선해수욕장인근	1,972	781	2008	근린공원
구좌읍 동복리	1192외 93필지	332,745	3,949	2009 ~2011	관리전환(‘13. 7. 29) - 공유재산 관리일원화
구좌읍 행원리	940-3번지	16,529	1,017	2012	한국해양과학기술원 제주연구지원센터부지제공 (별첨참조)
애월읍 어음리	산68-5외 5필지	392,431	16,946	2009 ~2011	관광개발사업 추진중(공모) - 더오름랜드마크 복합레저타운 조성 사업 - (별첨참조)
애월읍 소길리	산201외 6필지	139,686	4,877	2010	보유 (축산업자 임대중)
구좌읍 하도리	35-4, 41-4번지	6,633	603	2012	관리전환(‘14. 8. 1) - 드림투게더사업(취약계층 위한 무료캠프시설)의 원활한 추진 -

참고자료 5	비축토지 활용상황

공공부지 제공 : 3개소 12,776㎡

❍ 주차장 부지 : 2개소 10,804㎡(로얄호텔 앞, 섭지코지)

❍ 근린공원 부지 : 1개소 1,972㎡ (표선해수욕장 인근)

□ 비축토지 공모를 통한 랜드마크 관광인프라사업 유치

❍ 위    치 : 애월읍 어음리 산68-5번지외 5필지(392,431㎡)

❍ 사 업 명 : 더오름 랜드마크 복합레저타운 조성

❍ 사 업 자 : (주)애월국제문화복합단지 (대표 강성민)

❍ 총사업비 : 6,858억원 (사업기간 : 2014~2022)

❍ 주요시설 : K-POP타운(월드스타뮤지엄, 공연장 등), 탐라문화스트리트, 테마컬쳐스트리트, 컨벤션, 콘도미니엄, 엔터테인먼트파크 등

⇒ 관광개발사업 인허가 절차 진행중

□ 국가 연구기관 유치

❍ 유치기관 : 한국해양과학기술원(해양수산부 산하 연구기관)

- 제주 해양생물을 이용한 유용 신물질 및 해양바이오에너지 개발 등

❍ 부지제공 : 16,529㎡ (2013. 3. 6 ~ 2033. 3. 5, 20년간 무상대부)

＊총 부지면적 32,006㎡ 중 16,529㎡ 제공 (행원리 940-3번지, 계획관리지역)
❍ 착공 및 준공 : 2013. 11월 ~  2015. 3월

산림휴양정책과장 김창조 ☏ 6760

4. 제주공동체 유지를 위한 토지정책 기조 전환에 대한 견해

5) 산지전용, 농지전용 문제점 및 합리적 개선방안

답변 5) 산지전용은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준과 관련법에 의한 허가기준에 적합한 경우에는 중산간 보호가 필요한 지역에도 인·허가가 사실상 이루질 수 있어서 중산간의 난개발 우려가 있었습니다.

이러한 것을 개선하기 위하여 지난 7월 31일 제주의 미래가치를 높이기 위한 대규모 투자사업에 따른 기본방침을 정하여 발표하였으며, 그 중에 중산간 보호를 위하여, 특히 관리보전지역 GIS 등급, 환경자원총량자원관리시스템 등급 등을 통합 정비하고, 산록도로 기준 한라산 방면은 특별한 이유가 없는 한 관광지 등 사업계획에서 배제하여 경관과 생태환경이 유지되도록 관리해 나가고자 합니다.

≪ 최근 5년간 용도별 산지전용허가 현황 ≫

( 단위 : ha)

연도별	합계	농지	초지	택지 창고	공장	도로	운동 관광	묘지	기타
2010	146.5	18.6	9.8	12.4	3.9	15.3	7.6	0.8	78.1
2011	98.2	11.7	6.5	29.2	1.5	2.9	3.5	1.0	41.9
2012	159.7	25.1	0	12.4	0.3	4.3	9.1	1.8	106.7
2013	161.9	9.2	10.1	31	1.7	1.8	31.8	1.4	74.9
2014.6	58.8	4.8	2.7	22.9	0.2	0.6	1.6	0.3	25.7

※ 기타시설 : 교육, 종교, 전기․통신, 공용·공공용 시설 등