제345회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제5차 회의

2016. 9. 8.(목) 10:00

제주시 이도주공1단지 아파트 주택재건축 정비계획(안) 의견제시의 건

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

제주시 이도주공 1단지 아파트 주택재건축 정비계획(안) 의견제시의 건

검 토 보 고 서

의 안 번 호	1070		제출일자 : 2016. 8. 22. 제 출 자 : 제주특별자치도지사 회부일자 : 2016. 8. 22.

1. 의견청취사유

❍ 제주시 이도이동 888번지 일원에 위치한 이도주공 1단지 아파트는 1985년 준공된 후 31년이 경과된 노후 건축물로서 지난 2012년 7월에 입주민들로부터 안전진단 신청이 되어 2013년 1월 실시한 정밀 안전진단결과 D등급(조건부 재건축) 판정을 받았으며,

❍  노후 공동주택의 정비를 통해 주거환경을 개선하고 주민들의 삶의 질 향상을 위한 주택 재건축 정비계획(안)에 대하여 주민설명회(2015. 12. 28) 개최, 경관위원회 심의(2015. 11. 27), 주민공람(2016. 1. 19. ~ 02. 23) 실시하였고,

❍ 향후 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따른 정비구역을 지정하기 위하여 정비계획(안)에 대한 제주특별자치도의회의 의견을 청취하고자 하는 사항임.

2. 근거법령

❍  도시 및 주거환경정비법 제4조제1항

⇒ 정비계획을 수립하여 지방의회 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시도지사에게 정비구역 지정 신청

3. 공동주택단지 현황

❍ 부지위치 : 제주시 이도이동 888번지 일원

❍ 부지면적 : 43,120.8㎡

❍ 지역/지구 : 제2종 일반주거지역 / 최고고도지구(30m이하)

❍ 기존 건축물 현황 : 지상5층, 17동, 498세대, 연면적 28,687.13㎡

❍ 공동주택 준공일자 : 1985. 7. 9.

4. 정비구역 지정 및 정비계획(안)

❍ 사업주체 : (가칭)이도주공 1단지아파트 주택재건축정비사업조합설립추진위원회

❍ 부지위치 : 제주시 이도이동 888번지 일원

❍ 부지면적 : 43,120.8㎡

❍ 지역/지구 : 제2종 일반주거지역/최고고도지구(30m이하)

❍ 건축계획 : 아파트 11동 / 14층, 높이 42m 이하, 795세대

※ 이도주공 1단지 주택재건축정비사업을 위한 정비구역 지정 및 정비계획(안) : 별첨

5. 지금까지 추진경과

❍ 2012. 06. 16 : (가칭)추진위원회 구성

❍ 2012. 07. 10 : 안전진단 신청

❍ 2012. 08. 14 : 안전진단신청 관련 현지조사

❍ 2012. 11. 06 : 정밀안전진단 실시

❍ 2013. 01. 18 : 안전진단 결과 통보 ⇒ 조건부 재건축

❍ 2015. 07. 16 : 재건축 정비계획서 제출 (가칭“이도주공 1단지 아파트                 주택재건축 정비사업조합 설립추진위원회” ⇒ 제주시)

❍ 2015. 09. 25 : 경관위원회 심의 (결과 : 재검토 의결)

[재검토 의결 사항]

- 주차장 진출입구의 위치 및 보행자 안전을 고려한 계획 검토

- 아파트 타입(type)을 가능한 타워형으로 배치하여 개방감 확보검토

- 단지의 개방지수 검토

- 도로변, 인접대지에 접한 주건축물에 대한 층수 조정을 검토

- 소유자의 재입주율을 높일 수 있는 방안을 검토

❍ 2015. 11. 16 : 재건축 정비계획서 변경 제출 (가칭“이도주공 1단지 아파트                 주택재건축 정비사업조합 설립추진위원회” ⇒ 제주시)

❍ 2015. 11. 27 : 경관위원회 심의 (결과 : 조건부 의결)

[조건부 의결 사항]

- 가ㆍ감차로 폭은 2.75m 이상으로 계획

- 개방지수는 30% 이상 확보되도록 계획

- 105동, 106동  13층의 남측 인접지 --> 12층으로 조정 (2세대),

- 109동, 110동  14층의 서측 인접지 --> 13층으로 조정 (4세대)

- 녹색건축물 인증등급을 3등급으로 조정

- 건축물 고도완화(30m이하→42m이하)는 도시·건축 공동심의시 “건축물 고도완화 도시계획관리계획 심의기준”에 따라 결정할 사항임.	단, 조건이 충족이 안 되었을 경우 그 결과를 반영.

❍ 2015. 12. 14 : 경관위원회 보고 (조건사항 조치 및 이행계획 보고)

❍ 2015. 12. 28 : 주민설명회 실시 (이도이동 주민자치센터)

❍ 2016. 01. 19 ~ 02. 23 주민공람 실시 (35일)

6. 관련실과 협의 및 주민공람 시 제출의견

❍ 별 첨

7. 검토의견

가. 주택재건축 정비구역 지정 검토

❍ 「도시 및 주거환경정비법」 및 「제주특별자치도 도시 및 주거환경정비 조례」에 따라 제주시 이도이동 888번지 일원 43,120 제곱미터에 대하여 “주택재건축 정비구역”을 지정하고자 하는 사항으로

❍ 정비예정구역내 기존 세대수는 498세대이며, 계획예정 세대수는 795세대이고 정비예정구역의 면적은 43,307 제곱미터로,

법적 지정요건인 노후․불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축  사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지 면적이 1만제곱미터 이상인 지역에 해당되며

❍  주택재건축 정비사업을 위해 안전진단을 실시한 결과 D등급 판정을 받음에 따라 정비구역 지정을 통하여 주거공간의 안전성 확보 하고 도시기반시설의 정비를 통해 주민의 삶의 질 향상과 주거환경 개선이 필요할 것으로 판단됨.

나. 정비계획안 검토사항

❍  기초조사 결과의 신뢰성 검토(정비계획안 p.62)

‧ 정비계획안 계획의 기준년도를 2015년(p.21)으로 제시하고 있으나, 기초조사로 활용하고 있는 인구 및 가구수, 자동차 등록현황 및 주차장설치 현황 등 데이터는 2010년 통계자료를 사용하고 있어 현시점에서의  검토가 필요할 것으로 사료됨.

❍  세입자 주거대책 미흡(p.11)

‧ 거주자 현황을 살펴보면 현재 498세대 중 세입자가 373세대로 전체 세대의 75%를 차지하고 있어,  「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따른 세입자 주거대책을 수립하여야 하나, 본 정비계획안에서는 세입자 주거대책을 수립하지 않고 있어 세입자 주거대책에 대한 검토가 필요할 것으로 사료됨.

❍ 주출입구의 적정성 검토

‧ 이도주공 1단지 주택재건축 예정 사업지 주변의 가로망 체계를 살펴보면, 남북방향으로 중앙로(6차로)가 동측에 위치하고 연삼로(6차로)가 사업지의 북측으로 구남로(4차로)가 남측으로 위치하고 있어 주변 도로는 교통량이 많고 차량통행이 복잡한 지역임.

‧ 정비계획안의 사업부지 차량 주출입구는 부지 북측 6m 도시계획도로를 주출입구로 계획하여 연삼로에서 진출입을 계획하고, 차량 부출입구는 법원앞 중앙로에서 10m 도로로 계획하고 있음.

‧ 교통처리계획도 상에는 차량 주출입구를 도시계획도로외에  복개된 하천부지를 포함하여 13.5m로 계획하여 단지내 진․출입 및 연삼로로 나가기 위한 좌회전 차로를 계획하고 있으나, 해당 하천은 「자연재해대책법」에 의거 수립된 ‘제주특별자치도 풍수해저감 종합계획’에 하천재해 위험지구인 독사천지구로서 풍수해저감 종합계획상 하천복개구조물을 철거하는 것으로 계획되어 있어 주출입구의 계획은 부적절 하며,

‧ 독사천 지방하천 복개부지에 대한 도로지정 가능 여부에 관하여 관련부서인 제주시 건설과 및 도시디자인과의 협의 결과에 따르면 다음과 같이 불가한 것으로 협의되었음.

- 협의 회시내용 [제주시 건설과-31692호 (2015.7.29.)]

○ 이도주공1단지 서측에 있는 독사천은 지방하천으로서 제주시고시 제2009-8호 (2009.1.8.)로 하천기본계획(변경)수립 고시되어 관리되고 있는 하천으로서,

○ 독사천 복개부지에 대한 하천기본계획은 복원지구로서 홍수여유고 및 통수단면적 확보를 위해 복개철거와 하상굴착을 하도록 개수계획이 수립된 구간임을 알려드립니다.

- 협의 회시내용 [제주시 도시디자인과-12080호 (2015.7.31.)]

○ 사업부지 서측 복개천은 하천기본계획상 하천복원지구로서 앞으로 홍수여유고와 통수단면적 확보를 위해 복개구조물 철거와 하상굴착을 하도록 개수계획이 수립된 지역으로 복개천을 도로로 지정은 불가한 사항임을 알려드리오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

‧ 상기와 같은 내용을 검토해 볼 때 단지내 주출입구 계획에 대한 재검토가 필요하다고 사료됨.

∎정비계획안 교통처리계획도(주출입)	∎지적도

제주특별자치도 풍수해저감종합계획(Ⅱ) 5-95p.

❍ 교통 수요 예측 재검토 필요

‧ 자치경찰단 협의의견인 “ 1단지 진출입구의 변경으로 법원입구 교차로의 진출입 교통량이 더 늘어날 것으로 판단이 되는데, 신호기 운영주기는 줄어들어 있고, 서비스 수준이 더 개선이 된다고 조사되어 있어 조사기관, 조사담당 등을 기재” 하도록 의견 제시되었으나, 반영되지 않았으며, 계획안의 통행수요 예측결과를 살펴보면 적절하게 계획되었는지 재검토가 필요할 것으로 사료됨.

[참고] 계획안 내용

[목적별 통행수요]

(단위 : 통행/일, %)

구분	2012년	2015년	2018년	2019년	2021년	2023년
통행량 (관광)	53,962	63,579	1,258,027	1,272,828	1,303,443	81,226

[사업지 시간대별·교통수단별 총통행량 예측(사업후, 단기목표연도,2019년)

(단위 : 통행/시)

구분	승용차		택시		버스		도보,기타		합계
	유입	유출	유입	유출	유입	유출	유입	유출	유입	유출
일일 합계	1,420	1,420	268	268	1,535	1,535	1,069	1,069	4,292	4,292

8. 종합의견

❍ 본 의견제시의 건은 노후 공동주택의 정비를 통해 주거환경을 개선하고 주민들의 삶의 질 향상을 위한 주택 재건축 정비사업을 위해 필요한 계획이나,

❍ 세입자의 주거대책 미흡, 차량주출입구의 부적절한 계획 및 교통수요예측 등의 불합리화로 이도주공1단지아파트 주택재건축 정비사업을 위한 정비구역 지정 및 정비계획(안)은 재검토가 필요함.

[별첨]

관련실과 협의 의견에 대한 조치 계획

구분	협의검토결과	조치계획	비고
자치 경찰단	· 주요가로 및 동선 계획에 대하여는 사전 협의, 심의를 받도록 조치. · A지점 좌회전허용, 중앙선절선, 횡단보도 신설 등은 자치경찰단 주민생활안전과의 교통시설심의위원회의 심의를 받은 후 재계획 요망. · 1단지 진출입구의 변경으로 법원입구 교차로의 진출입 교통량이 더 늘어날 것으로 판단이 되는데, 신호기 운영주기는 줄어들어 있고, 서비스 수준이 더 개선이 된다고 조사되어 있어 조사기관, 조사담당 등을 기재 요망. · 8호광장 교차로는 제주시의 CI로서 신호주기 변경시 제주시청 구간의 신호주기를 수정해야함으로 신호체계 운영방안에 대해서는 심도있는 재조사가 필요함. · 세봄원룸 데크주차장 출입구 앞 교차로의 경우 기형적인 도로구조로 인하여 동선이 틀어져 있고 교차로 통과시 병목현상 및 교통사고 우려가 높아 다른 교차로 도로구조개선 방안 제시.	- 교통영향분석·개선대책수립전 관련실과와 협의 및 교통시설심의위원회심의를 선행하겠음. - 조사기관 및 조사담당자 등 해당사항을 기재하겠음. - 신호주기 및 신호체계운영 방안에 대한 재조사를 실시 하여 교통시설시설위원회 심의 및 교통영향분석·개선대책수립을 이행하도록 할 것임. - 주출입구 및 부출입구에 가감속 차로 설치 및 구남로7길과 독짓골8길에 대한 도로폭을 확폭 하였음. : 구남로7길 (B=7.5m→10.0m) 독짓골8길 (b=6.2m→10.0m)
교통 행정과	· 차량 주출입구에서 독짓골 8길 교차로 진입시 좌 · 우 운전시야 확보에 방해가 되는 시설이 없도록 하여 반사경 설치가 필요하지 않도록 할 것. · 노면표시에 맞춰 교통안전표지판(유턴금지 표지, 자전거 횡단도 표지 등) 설치 및 조정 필요 · 단지 부출입구에서 제주지방법원 앞 교차로 진입구간은 횡단보도 지시 · 주의 표지판 설치대상 아님.	- 교통시설시설위원회 심의 및 교통영향분석·개선대책수립에 해당의견을 반영하도록 할 것임.
문화 예술과	· 전체사업 면적이 3만제곱미터를 초과하여 매장문화재 보호 및 조상 관한 법령 제6조 및 동법 시행령 제4조에 의거, 문화재 지표조사를 사전에 실시하여야 하며 지표조사 결과에 따른 문화재청의 보존대책 통보 후 건설공사가 이루어져야 함,	- 건설공사전 문화재 지표조사를 실시하고 지표조사 결과에 따른 보존대책을 건설공사시 이행하겠음.
건축 민원과 건축 민원과	· 기존 단지 외 정비구역에 포함된 토지(이도이동 1023, 1023-12번지) 등의 소유자 등의 결과 제출 → 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항의 규정에 의하면 조합설립 시 기존 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받도록 하고 있습니다. 향후 의회보고 절차, 도시계획심의, 정비구역 지정 등 사업이 상당부분 진행 후에 구역 외 지역투지주로부터 동의를 득하지 못하는 경우에는 사업 추진 차질로 인한 설계동선 변경으로 원점에서 설계재검토 및 절차 재이행 등으로 시간적, 경제적 피해가 곧바로 주민들에게 돌아가는 바, 현 시점에서 재건축 동의를 받아 추진토록 하기 바람. · 정비계획(안)의 주출입구에 대한 교통처리대책 제출 → 주출입구가 소로3-30호선(6미터)으로 출입이 계획되어 있는 바, 795세대의 차량 진출입에 따라 예상되는 주변 교통상황을 분석 교통소통 처리대책 및 주민설명회시 제기된 횡단보도 이설계획에 대한 대책을 구체적으로 제출하여 주시기 바랍니다.	- 도시 및 주거환경정비법, 도시 및 주거환경정비법 시행령, 제주특별자치도 도시 및 주거환경정비 조례에 따르면 정비구역의 지정단계에서는 토지 등 소유자의 2/3이상의 동의와 토지면적의 1/2이상에 속하는 토지소유자의 동의서를 징구하도록 되어 있으며, 조합설립시 기존 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물의 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의를 징구하도록 되어 있음. 구역지정단계에서의 동의서는 이미 제출(토지 등 소유자 68.2%, 토지면적 78.37%)되어 있는 상태이나, 편입부지(이도 이동1023, 1023-12번지)의 토지 등 소유자인 김창길씨의 의견서를 제출하겠음. - 본 사업시행으로 인한 장래 목표연도인 2021년 주변가로 첨두시 및 사업지 첨두시(08:00~09:00)의 발생교통량은 진입 16대/시, 진출 350대/시로 총366대/시가 발생할 것으로 예측되었으며, 주변가로 및 교차로의 원활한 교통처리를 위해 사업지구 발생교통량에 대한 분산처리가 요구됨. - 이에 본사업지의 차량 진출입구는 총2개소로 분리·설치하여 외부 진출입 동선체계를 수립하였음. : 주출입 → 연삼로에서 진출입 : 부출입구(비상차량 출입구) → 중앙로에서 진입 - 연삼로 사업지 진출입교차로 신설 및 신호운영방안을 제시함. : 차로재배분을 통한 진출 좌회전차로 설치 (B=3.0m, L=40m) : 횡단보도 이전설치를 통한 도청방면 진출좌회전 설치운영 ※ 상기 개선대책은 향후 교통시설심의위원회 심의 및 교통영향분석·개선대책수립 심의위원회의 심의를 거쳐 확정 또는 별도개선대책을 수립 할 예정임.

주민공람 의견에 대한 조치 계획

NO	제 목	주 민 의 견 주 요 내 용	조 치 내 용
1	재건축 반대	◾재건축을 처음 시작할 때 분담금 없이 큰평수를 받을 수 있다고 해서 찬성했으나 이 계획대로 추진한다면 원주민들의 자부담이 많아질 것으로 보여 지금은 반대함.	⚫재건축사업 추정분담금은 도시및주거환경정비법에 의거하여 정비구역지정 후 조합설립 단계에서 산정하여 개별 통지 후 동의를 받는 절차를 진행하게 됨.
2	독짓골과 구남로 인접지역 재건축 포함	◾독짓골 빌라와 구남로 남광주택 일원 노후주택을 재건축에 포함시켜 주변을 정비하고, 공사도중 민원발생 소지도 없애고 편리한 도로망을 구축하고 함께 상생하여 나가는 것이 진정한 재건축이 될 것임.	⚫여러 가지 상황을 종합적으로 고려하여 관련법 규정에 따라 전체(편입 지적 포함) 주민총회 의결과 동의를 받아 정비구역(변경) 등의 절차로 결정할 사안임.
3	주출입구 및 진출입로 변경	◾주출입구는 구남로 남광주택 일원으로 남광로로 계획하면 교통을 분산 시킬 수 있음 ◾진출입로로 계획된 동남아파트 인접도로는 현재도 연삼로로 진입시 우회전 어려움이 있고, 대단지 세대가 입주될 경우차량 정체가 예상됨. ◾대부분 법원입구로 진출입하고 있는데 계획안은 차량 부출입구로 계획되어 있음. 법원입구 이면도로인 상용빌라 앞 구남로7길과 우정빌라 앞 독짓골8길 측면에는 인근빌라와 주택거주자 차량들이 주차장으로 사용하고 있고 매우 혼잡한 사항으로 왕복 차선없이 도로폭을 확장하지 않고 있어 교통 혼잡이 예상됨.	⚫주변가로 및 교차로의 원활한 교통처리를 위해 사업지구 발생교통량에 대한 분산처리가 요구되어 본 사업지의 차량 진출입구는 총2개소로 분리·설치하여 외부 진출입 동선체계를 수립하였음. 1) 주출입 → 연삼로에서 진출입 2) 부출입구(비상차량 출입구) → 중앙로에서 진입 ⚫진출입로에 대해서는 우리단지 여건상 최선의 방안으로 계획을 수립하였으며, 향후 교통시설심의위원회 심의 및 교통영향분석·개선대책수립심의위원회 심의를 거쳐 확정 또는 별도개선대책을 수립할 예정임.
4	건물배치 변경	◾건물 배치도를 보면 절반에 가까운 세대를 서향으로 계획하고 있는데 주방향을 남향으로 수정한 새로운 계획이 필요함.	⚫경관심의시 타워형으로 검토된 배치로서 최대한의 용적률을 확보할 수 있고 조망권 및 일조권, 사생활침해가 적은 장점이 있음. 서향은 정서향이 아니라 서남향임.
5	편입부지 동의	◾선우하이츠빌라 C동과 바농의샘 건물 건축주의 동의없이 진행하다가 계획대로 안된다면 이에 대한 대안이 있는지 여부	⚫구두동의를 얻고 정비구역에 포함해서 정비계획을 수립하였으며 정식 조합설립 후 동의 받는 절차를 진행할 것임.
6	주민공람 실시안내	◾정비구역 지정을 받기 위해 주민공람기간이 있다는 것과 공람의견서를 제출할 수 있다는 것도 많은 주민들은 몰랐음.	⚫주민설명회 및 공람에 대하여 전체 소유주민에게 우편통지 후 단지내 현수막, 게시판 공고 및 동별 게시판 공고함.
7	재건축 사업의 현실정	◾업체가 시청에 제출한 계획안에는 795세대인데, 도면의 세대수는 804세대였음. ◾지난번 주민설명회에서 나누어준 설명회 책자의 용적률도 실제보다 높게 계산되어 있었음. 주민들은 이런 사실들을 알지 못하고 있으며, 이렇게 주민들을 속이고 기만하고 우롱하는 사람들을 믿을 수가 없음	⚫계획안 배치도 세대수가 필로티부분을 빼면 795세대임. ⚫용적률 산정도 사업부지면적 43,120.8㎡에서 기부체납 면적 806.19㎡를 빼면 실사용대지면적 42,314.61㎡가 되며, 지상층연면적 98,749.49㎡에서 실사용대지면적 42,314.61㎡을 나누면 용적률 233.37%가 됨.
8		◾운영규정에 추진위원장은 3년이내에 1년이상 거주하거나 5년이상 건축물을 소유한자로 반드시 주민총회의 의결에 의한다라고 명시되어 있으나 현 추진위원장은 주민총회에서 의결 받은 적도 없고, 소유한지 5년이하로 자격도 없는 상태임. 정식 추진위원회가 구성되면 추진위원장도 할 수 없는 조건인데 주먹구구식으로 정비구역 지정을 받으면 그 책임은 누가 질 것인가	⚫재건축사업의 공식적인 승인 단체는 정비구역지정 후 도시및주거환경정비법 제13조제1항 및 제2항 및 동법 제15조에 따른 추진위원회 승인을 받아 조직 및 운영하게 됨. 현재는 임의단체로 운영되고 있는 추진위원장 직무대행자에 대한 자격여부는 정비구역지정에 따른 공람 의견으로 반영될 사안이 아님.