제359회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제1차 회의

2018. 3. 15.(목) 10:00

제주특별자치도 도시계획 조례 일부개정조례안

검 토 보 고 서

※ 제주특별자치도지사 제출

환경도시위원회 전문위원

제주특별자치도 도시계획 조례 일부개정조례안

검   토   보   고   서

의 안 번 호	2200	제출연월일 : 2018. 3. 2.
		제 출 자 : 제주특별자치도지사
		회 부 일 자 : 2018. 3. 6.

1. 제안 이유

❍ 경관지구·미관지구 등 유사한 목적의 용도지구를 통·폐합하고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 수 있는 복합용도지구를 신설, 최저고도지구를 폐지하는 등 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣의 개정(‘17. 4. 18.) 및 같은 법 시행령이 개정(‘17. 12. 29.) 사항을 반영하고, 현행 조례 운영상 나타난 일부 미비점을 개선･보완하고자 하는 사항임.

2. 주요 내용

가. 기존 미관지구ㆍ경관지구를 통합하여 경관지구로 일원화하고 통합된 경관지구를 자연경관ㆍ시가지경관ㆍ특화경관지구로 세분화하여 건축제한 규정 등 정비(안 제43조, 제44조, 별표 27, 별표 28, 별표28의2, 별표29)

나. 기존의 시설보호지구ㆍ보존지구를 통합하여 보호지구로 일원화하고 통합된 보호지구를 역사문화환경보호ㆍ중요시설물보호ㆍ생태계보호지구로 세분화, 학교시설보호지구는 특정용도제한지구로 변경하여 건축제한 규정 등 정비(안 제6조의2, 제47조, 제48조, 별표 30의2, 별표30의3, 별표 30의4, 별표 31)

다. 고도지구에서 건축제한 내용 중 최저고도 사항 삭제(안 제45조)

라. 토지를 효율적으로 이용할 수 있도록 지정된 복합용도지구에 대해 건축제한을 완화(안 제48조의 2)

마. 용도지역·용도지구·용도구역에서 건축제한 예외 규정에 시행령 내용을 반영(안 제55조).

바. 녹지지역·관리지역 또는 농림지역에서 자원순환 관련 시설 중 고물상을 제외하여 건폐율 완화 추가 적용(안 제60조)

사. 8년 이상 임대주택 허용 용적률의 20%까지 추가 건설 허용하고, 공공 또는 학교법인 등이 건축하는 기숙사는 용도지역별 용적률 최대한도까지 허용(안 제61조)

아.  그 외 조례 운영상 나타난 문제점인 개발행위 도시계획위원회 심의대상 규모를 명확히 하고, 실시계획의 작성 시 첨부하는 공사설계 도서를 국가 등이 시행하는 공원사업은 개략 설계도서로 가능하도록 완화(안 제26조, 제64조)

3. 조례안: 따로 붙임

4. 기타 참고사항

가. 입법예고 기간 : 2018. 1. 31. ~ 2. 20.(20일간)

- 의견제출 건수: 1건(반영 1건)

나. 예산 조치 : 별도조치 없음 ※ 비용추계서 미첨부 사유서 첨부

다. 각종 평가 등

- 부패영향평가 : 2018. 2.  5. (원안 동의)

- 성별영향평가 : 2018. 2. 19. (개선사항 없음)

라. 규제개혁위원회 심의 결과 : 심의대상 규제사무 없음.

마. 조례･규칙심의회 결과 : 2018. 2. 23. (원안 가결)

5. 종합검토

본 조례안은 용도지구 통･폐합 등을 골자로 하는 국토계획법령이 개정되어 2018. 4. 19. 시행됨에 따라 이를 반영하고, 조례 운영상 나타난 일부 미비점을 정비하고자 하는 사항임.

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가. 국토계획법령 개정 주요내용

용도지구 제도가 도입된 이후, 유사한 목적의 용도지구가 세분화 되거나, 상호간에 중첩지정 되어 토지이용 규제가 복잡해지고 경직적으로 운영되어 옴. 유사한 용도지구를 통폐합하고 정비하는 동시에 중첩되어 있는 용도지구를 지구단위계획으로 대체하여 토지이용체계 간소화, 합리화 하여 다양한 토지이용수요에 유연하게 대응하기 위하여 개정추진

❍ 미관지구를 폐지하여 경관지구로 일원화하고, 보존지구를 보호지구로 통합하는 등 용도지구 통･폐합 및 복합용도지구 신설

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<용도지구 변경 체계>

현 행			개 정
용 도 지 구		지 정 대 상
미관지구	중심지미관지구 일반미관지구 역사문화미관지구	상업지역 주요도로변 주거지역 주요도로변 -	시가지경관지구 시가지경관지구 특화경관지구
경관지구	자연경관지구 수변경관지구 시가지경관지구	오름, 주요도로변 해안변 -	자연경관지구 특화경관지구 시가지경관지구
보존지구	역사문화환경보존지구 중요시설물보존지구 생태계보존지구	문화재 주변 - -	역사문화환경보호지구 중요시설물보호지구 생태계보호지구
시설보호지구	공용시설보호지구 항만시설보호지구 공항시설보호지구	중요청사 일원 항만 주변 공항 주변	중요시설물보호지구
	학교시설보호지구	학교 주변	특정용도제한지구
고도지구	최고고도지구 최저고도지구	-	고도지구
신설	-	-	복합용도지구

나. 국토계획법령 개정사항 조례 반영

1) 경관지구 및 미관지구 관련

❍ 수변경관지구를 특화경관지구로 명칭을 변경하고 건축제한은 현행 유지하며

- 경관지구 내 건축물 완화 심의는 건축위원회에서 경관위원회로 수정하고 있으며

- 미관지구가 시가지경관지구로 변경됨에 따라 원활한 용도지구 운영을 위해 경관지구에서의 건폐율 적용은 폐지하고 있음.

❍ 또한, 미관지구를 폐지하고 경관지구로 일원화하여 시가지경관지구, 특화경관지구로 세분화하고 있으며

- 기존 중심지미관지구와 미관지구에서 건축할 수 없는 건축물의 범위와 공업지역에 지정된 미관지구 건축제한 예외 규정은 현행대로 시가지 경관지구에 반영하고

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- 현행 미관지구에서 건축제한 중 미관도로 차폐조경, 건축선제한, 건축물 후퇴, 중심지 미관지구 층수제한(3층 이상), 역사문화미관지구 층수 제한(3층 이하)은 삭제함.

2) 고도지구 관련

❍ 기존 고도지구가 건축물 높이의 최고한도 및 최저한도를 규제가 가능했으나 최고한도에 한해 고도지구를 지정할 수 있도록 법령 개정으로 최고·최저고도지구가 고도지구로 일원화되어 건축제한 내용 중 최저고도 내용을 삭제함.

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3) 보존지구 및 보호지구 관련

❍ 보존지구는 보호지구로 통합 및 건축제한을 변경하여

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⑴ 문화자원보전지구를 역사문화환경보호지구로 변경하고 ｢전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률｣에 따른 건축물 허용

⑵  중요시설물보전지구를 중요시설물보호지구로 변경하고 건축제한 규정은 현행유지 함. 단, 중요시설물(공용시설)보호지구에서 전시장, 동식물원, 회의장·공회당 추가 허용

⑶  생태계보전지구를 생태계보호지구로 변경하고 생태･경관보전지역 안에 거주하는 주민의 생활양식의 유지에 필요한 행위 등 ｢자연환경보전법｣ 제15조에 따라 생태경관보전지역 내 건축할 수 있는 건축물 허용

생태경관보전지역 내 허용 건축물

1. 군사목적을 위하여 필요한 경우

2. 천재·지변 또는 이에 준하는 대통령령이 정하는 재해가 발생하여 긴급한 조치가 필요한 경우

3. 생태·경관보전지역안에 거주하는 주민의 생활양식의 유지 또는 생활향상을 위하여 필요하거나 생태·경관보전지역 지정 당시에 실시하던 영농행위를 지속하기 위하여 필요한 행위 등

4. 환경부장관이 당해 지역의 보전에 지장이 없다고 인정하여 환경부령이 정하는 바에 따라 허가하는 경우

5. 농어촌정비법 제2조의 규정에 의한 농업생산기반정비사업으로서 제14조의 규정에 의한 생태·경관보전지역관리기본계획에 포함된 사항을 시행하는 경우

6.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 의한 산림경영계획 및 산림보호와 「산림보호법」에 따른 산림유전자원보호구역의 보전을 위하여 시행하는 사업으로서 나무를 베어내는 행위 등

7. 관계 행정기관의 장이 인가·허가 또는 승인 등(이하 "인·허가등"이라 한다)을 하거나 다른 법률에 따라 관계 행정기관의 장이 직접 실시하는 경우

8. 환경부장관이 생태·경관보전지역을 보호·관리하기 위하여 행위 및 필요한 시설을 설치하는 경우

(4) 학교시설보호지구를 특정용도제한지구로 명칭 변경

❍ 또한, 조례로 정할 수 있는 보호지구로 지정이 가능한 중요시설물(공용시설)에 공공청사, 공연장, 국제회의 시설, 도서관, 전시장, 종합운동장을 포함하도록 하고 있음.

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4) 복합용도지구 신설 관련

❍ 기존의 건축제한을 완화하는 취지의 복합용도지구를 신설하여 복합적인 토지이용을 도모하고 특정시설의 입지를 완화할 수 있도록 하고 있으며

- 일반주거지역에서는 준주거지역에서 허용되는 건축물을 일부 허용하는 등 효율적인 토지이용이 가능하도록 하고 있음.

5) 용도지역·용도지구·용도구역 건축제한 예외 규정

❍ 기존 경관지구･미관지구에서 ｢건축법 시행령｣ 제6조제1항제6호의 규정에 의한 리모델링이 필요한 건축물에 대해 건축위원회의 심의를 거쳐 완화했던 사항을

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건축법 시행령에 따른 리모델링이 필요한 건축물

가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물

나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축으로 한정한다. 이하 이 목 및 제32조제3항에서 같다)하거나 대수선하는 경우

- 시가지경관지구와 고도지구에서 리모델링이 필요한 건축물은 용도지구 건축제한에도 불구하고 건축물의 높이·규모 등의 제한을 건축위원회 심의를 거치지 않고 일부 완화할 수 있도록 하고 있으나

- 다만, 경관지구(자연경관, 수변경관, 시가지경관지구) 중 시가지경관지구로 한정하는 사항은 이에 대한 설명이 필요해 보임.

❍ 또한, 방재지구에서 1층 전부를 필로티 구조로 하는 경우 필로티 부분 층수에서 제외함.

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6) 자원순환 관련시설 건폐율 완화 적용

❍ 녹지지역·관리지역 또는 농림지역에서 토지의 이용도를 높이기 위한 건폐율 완화 적용을 자원순환 관련 시설 중 고물상을 제외하여 추가 허용하고 있으며

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7) 임대주택, 기숙사 등 용적률 완화 적용

❍ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 또는 ｢공공주택 특별법｣에 따라 임대의무기간이 8년 이상인 임대주택은 허용 용적률의 20%까지 추가 건설을 허용하고

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❍ 공공 또는 학교법인 등이 건축하는 기숙사인 경우 용도지역별 용적률 최대한도까지 허용하도록 하고 있음.

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다. 조례 운영상 미비점 개선

1) 공원조성 사업 실시계획 작성 및 인가 시 개략 설계도서 허용

❍ 공원시설의 도시계획시설사업 실시계획의 작성 및 인가 시 국가나 제주자치도가 직접 시행하는 사업인 경우에는 개략 설계도서로 첨부할 수 있도록 완화함으로써 장기미집행 공원시설의 일몰제 시행에 대비하여 원활한 사업추진이 가능하도록 하고 있으며

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❍ 대규모 개발행위에 대한 도시계획위원회 심의대상 규모를 “연면적 5천제곱미터 이상”에서 “연면적의 합계 5천제곱미터 이상”으로 명확히 하고 있음.

❒ 종합 검토의견

❍ 금번 도시계획조례 개정안은 토지이용 체계의 간소화ㆍ합리화 및 다양한 토지수요의 대응을 목적으로 용도지구 체계를 정비하고 복합적인 토지이용이 가능한 복합용도지구, 최저고도지구 폐지 등 국토계획법령의 개정 사항을 반영하고 현행 조례 운영상 나타난 일부 미비점을 개선･보완하고자 하는 사항으로

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❍ 지금까지 용도지구 체계는 국토계획법상 용도지역(주거, 상업, 공업지역 등) 지정 시 수반되는 건축물 용도, 건폐율 및 용적률 등의 제한을 강화하거나 완화하기 위하여 지정하고 있으나

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- 용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 상호 간에 중첩 지정되어 토이지용 규제가 복잡해지고 경직적으로 운영되는 등 토지이용의 불편을 초래하였으나, 국토계획법령 개정에 따라 조례가 개정된다면 이러한 문제가 다소 해소될 것으로 예상되는 바 조례 개정은 가하다고 사료됨.

❍ 다만, 법령 및 조례 개정에 따라 용도지구의 명칭과 건축제한 규정 등의 변경으로 토지이용에 혼란이 예상되는 바, 조속히 KLIS에 용도지구 변경 사항을 등재하고 지역･지구 지정 및 행위제한 내용 등을 포함하는 토지이용계획확인서 발급 등에도 차질 없도록 후속 조치를 철저히 하여야 할 것이며, 일부 인용된 조항 등 자구수정은 필요하다고 사료됨.

국토계획법 시행령 개정으로 대체되는 용도지구는 ｢토지이용규제기본법 시행령｣ 제7조제3항제1호나목에 따라 별도의 지형도면 작성 및 고시 절차를 이행하지 아니하여도 도시관리계획 효력이 발생함.

한국 토지정보 시스템 [Korea Land Information System]

토지에 대한 이용현황과 소유자, 거래, 지가, 개발, 이용제한 등 각종정보를 데이터베이스화하여 공공기관의 토지관련 정책수립에 필요한 정보를 제공하고, 민원인에게 종합적인 토지정보를 제공하기 위해 개발한 정보체계

제주특별자치도 도시계획조례 일부개정조례안에 대한 수정안

제주특별자치도 도시계획조례 일부개정조례안에 대한 일부를 다음과 같이 수정한다.

제61조제4항 각 호 외의 부분 중 “제10항”을 “영 제85조제10항”으로 하고, 같은 항 제2호 각 목 외의 부분 중 “제1항”을 “영 제85조제1항”으로 하며, 같은 항 제3호 “제1항”을 “영 제85조제1항”으로 한다.

별표 28의 제4호 중 “위락시설(역사문화미관지구에 한정한다)”를 “위락시설(문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관보호·유지·형성하기 위하여 지정된 특화경관지구에 한정한다)”로 한다.

수정 대비표

조례안	수정안
제61조(용도지역에서의 용적률) ① ∼ ③ (생략) ④ 제1항에도 불구하고 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)과 기숙사 및 제10항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 용적률을 완화할 수 있다. 1. (생 략) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지 외에 건설하는 기숙사(「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사를 말한다)에 대해서는 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설을 허용할 수 있다. 가. ~ 마. (생 략) 3. 영 제85조제10항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설로서 국가 또는 지방자치단체가 건설하는 시설에 대해서는 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설을 허용할 수 있다.	제61조(용도지역에서의 용적률) ① ∼ ③ (현행과 같음) ④ ------------------------------------ ------------------------------------- ------------------------------------- ------------------------------------- -- 영 제85조제10항 ------------------ ------------------------------------- --------------------------------. 1. (현행과 같음) 2. ----------------------------------- ------------------------------------ ------------------------------------ ------------------------------------ ------------------------------------ ------------- 영 제85조제1항 ------- ----------------------------------- -----. 가. ~ 마. (현행과 같음) 3. ------------------------------------ ------------------------------------ ----------------------------영 제85조 제1항------------------------------- ---------------------.