도시지역 외 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경에 대한 동의안

2018. 10.

도시지역 외 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경에 대한 동의안

의안 번호	164	제출년월일 : 2018. 10. . 제 출 자 : 제주특별자치도지사

Ⅰ. 의견청취 및 주요계획 내용

1. 동의요청 사유

❍ 2018년 4월 먹는샘물(제주삼다수) 취수허가량 증량에 따른 제주 삼다수 공장 신규생산설비 등의 확충을 위해 삼다수공장 지구단위계획구역을 변경(입안) 한 사항으로

❍「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조 및「제주특별자치도고시 제2015-106호(2015.8.5.)」에 의거 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획 구역(변경) 지정에 대하여 제주특별자치도의회의 동의를 얻고자 하는 사항임.

2. 근거법령 조항

❍ 「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조 제1항 제6호 나목

⇒ 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다.)이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역

❍ 제주특별자치도고시 제2015-106호(2015.8.5.) 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역

⇒ ｢도로명주소법｣에 따른 평화로, 산록북로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 각 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역

⇒ 단, 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공･공익 목적의 사업의 경우 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

3. 주요계획 내용

❍ 지구단위계획구역(변경) 지정사유

- 생수시장의 지속적 성장에 따라 관련 설비 등의 지속적 확충이 필요한 상황이나, 현 공장부지 협소로 제품보관 및 물류 처리에 어려움을 겪고 있는 실정임.

- 또한, 2018년 4월 먹는샘물(제주삼다수) 취수허가량 증량에 따른 신규생산설비 등의 확충을 위한 지구단위계획구역 확장이 필요한 상황임.

- 이에, 제주삼다수공장 확장을 위한 지구단위계획구역(변경)을 통해 제품 보관창고 및 원‧부자재 창고 부지를 확충하여 제품관리에 만전을 기하고, 신규 생산설비 부지 확보를 통해 제주지역 기간산업인 물산업의 발전을 도모하여 제주특별자치도의 경제발전에 이바지하고자 함.

❍ 지구단위계획구역(변경) 내용

- (당초) 81,396㎡ → (변경) 146,926㎡, 증) 65,530㎡

❍ 지구단위계획구역 결정(변경)(안)

도면 표시 번호	구역명	구역의 세 분	면 적(㎡)			최초 결정일	비고
			기정	변경	변경후
5-4	삼다수공장	산업 유통형	81,396	증)65,530	146,926	2003.4.15

❍ 지구단위계획구역 결정(변경)(안) 사유서

구분	도면 표시 번호	위 치	면 적(㎡)	변경사유
변경	5-4	조천읍 교래리 산70번지 일원	기정 : 81,396㎡ 변경 : 146,926㎡ 증) 65,530㎡	제주 삼다수공장 확장에 따른 지구단위계획구역 변경

❍ 지구단위계획구역 결정(변경)도(안)

❍ 확보시설

- 신규 생산설비 부지  : 약 4.5천㎡

- 창고 부지 : 약 12.2천㎡ (자동화물류창고 약 7.5천㎡, 일반창고 약 4.7천㎡)

- 다목적 부대시설(실내체육관 등) 부지 : 약 2.0천㎡

- 업무시설 부지 확장 : (당초) 약 2.0천㎡ → (변경) 약 5.3천㎡

❍ 사업기간 : 지구단위계획구역(변경)결정일 ~ 사업준공일(2022.12.31.)

4. 추진현황

❍ 2018. 06. 12          도시관리계획 결정(변경) 입안 요청

- 道 물정책과 → 市 도시계획과

❍ 2018. 06. 18 ~ 07.30  관련부서 사전협의(道 도시건설과외 14개부서)

❍ 2018. 09. 12 ~ 09.27  주민열람공고(15일간)

5. 향후일정

❍ 제주특별자치도 도시‧건축공동위원회 심의

❍ 도시관리계획 결정(변경) 고시 _ 지구단위계획구역(변경) 및 계획(변경)

6. 기타(붙임자료)

❍ 주요 현황 및 도시관리계획 결정(변경) 내용

❍ 지구단위계획 결정(변경) 조서

❍ 주민열람 공고 결과

❍ 관계법령

주요 현황 및 도시관리계획 결정(변경) 내용

1. 도시관리계획 결정(변경) 주요내용

□ 확장 지구단위계획구역의 용도지역은 생산관리지역(100%)임.

□ 금회 도시관리계획 결정(변경) 주요내용은 지구단위계획구역 확장(81,396㎡→146,926㎡) 및 개발진흥지구 확장(14,254㎡→146,926㎡) 지정.

※ 개발진흥지구 신규 지정 : 132,672㎡(기존 공장 67,142㎡ + 확장부지 65,530㎡)

2. 대상지 현황

가. 위성 및 현장사진

나. 토지이용현황

□ 기개발지인 공장용지의 비율이 전체의 54.1%이며, 임야 36.8% 목장용지 7.8%, 도로가 1.3%임

< 지목별 현황 >

구 분	합 계	목장용지	임야	공장용지	도로
면 적(㎡)	146,926	11,481	54,036	79,437	1,972
필 지 수	25	1	8	13	3
구성비(%)	100.0	7.8	36.8	54.1	1.3

< 지목별 현황도 >

다. 도시관리계획현황

□ 기정 지구단위계획구역은 100% 계획관리지역이며, 금회 변경구역의 용도지역은 생산관리지역임

< 도시관리계획현황 >

구분	합 계	비도시지역
		계획관리지역	생산관리지역	보전관리지역
면적(㎡)	146,926	81,396	65,530	-
구성비(%)	100.0	55.4	44.6	-

< 도시관리계획현황도 >

3. 사업대상지 현황 분석

가. 표고분석

□ 현 공장의 표고는 약 440m의 평탄지며, 확장부지 표고는 일부지역을 제외하면 표고차 약 1~3m의 지역임.

< 표고분석 >

구 분	합 계	420m - 440m	440m - 460m
면적(㎡)	146,926	133,545	13,381
구성비(%)	100.0	90.9	9.1

< 표고분석도 >

나. 경사분석

□ 지구단위계획구역 대상지의 경사는 5˚미만이 97.6%를 차지하는 평탄한 지형임.

< 경사분석 >

구 분	합 계	5˚미만	5-10˚	10-15˚	15-20˚	20-25˚	25-30˚
면적(㎡)	146,926	143,370	1,741	903	330	343	239
구성비(%)	100.0	97.6	1.2	0.6	0.2	0.2	0.2

< 경사분석도 >

4. 보전지구 현황

가. 지하수자원 보전지구

□ 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제358조제1항제1호 및 「제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례」제2조의2에 따라 지하수자원보전지구는 등급을 지정하여 등급별로 행위제한을 할 수 있음.

□ 대상지는 지하수자원보전지구 4등급지구임.

< 지하수자원보전지구 안에서의 행위제한 >

등급	폐수배출시설	폐기물 처리시설	생활하수 발생시설	가축분뇨 배출시설
1등급	설치 금지	설치 금지	설치 금지	설치 금지
2등급	설치 금지	설치 금지	공공하수도 연결시 허용 개인하수처리시설(오수처리시설) 설치시 허용	설치 금지
3등급	특정수질유해물질발생시설 설치 금지 수질오염방지시설의 설치가 면제되는 경우는 설치 허용 하수종말처리장까지 하수관을 연결하거나 처리시설설치시 허용 폐수종말처리시설 연결시 허용	침출수를 하수종말처리장까지 하수관거 연결시 허용 침출수처리시설 설치시 허용	공공하수도 연결시 허용 개인하수처리시설(오수처리시설) 설치시 허용 분뇨처리장 설치시 허용	가축분뇨자원화시설 설치시 허용 정화처리시설 설치시 허용
4등급	특정수질유해물질이 함유된 폐수전량을 위탁처리 할 경우 특정수질유해물질 발생시설 설치 허용 수질오염방지시설의 설치가 면제되는 경우는 설치 허용 하수종말처리장까지하수관을 연결하거나, 처리시설 설치시 허용 폐수종말처리시설 설치시 허용	침출수를 하수종말처리장까지 하수관거 연결시 허용 침출수처리시설 설치시 허용	공공하수도 연결시 허용 개인하수처리시설 (오수처리시설) 설치시 허용 분뇨처리장 설치시 허용	가축분뇨자원화시설설치시 허용정화처리 시설 설치시 허용

< 지하수자원보전지구등급도 >

나. 생태계 보전지구

□ 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제358조제1항제2호 및 「제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례」제2조의2에 따라 생태계보전지구는 등급을 지정하여 등급별로 행위제한을 할 수 있음.

□ 생태계보전지구 등급지정기준에 따른 지구단위계획구역 대상지의  확장구역은 대부분 4-2등급이며 동측의 일부구간이 4-1등급 및  5등급으로 나타남.

< 생태계보전지구 안에서의 행위제한 >

등 급	산 림 및 기 타
	농‧임‧축‧수산업 용도	기타 시설 용 도
1등급	산지전용 및 입목의 모두베기 금지 토지의 형질변경금지 외래수종 제거를 위한 벌채허용	산지전용 및 입목의 모두베기 금지 토지의 형질변경금지
2등급	1,000㎡이하의 산림 산지전용 입목의 간벌, 택벌, 상수리나무의 맹아갱신 벌채의 허용	산지전용 및 입목의 벌채 금지 토지의 형질변경금지
3등급	일단의 토지로서 30,000㎡ 이하의 산지전용․토지의 형질변경 허용 (단,입목벌채는 산림법 적용) 농지 및 초지조성은 개별법 적용	1필지의 토지 및 사업대상지역내 해당 등급면적의 30% 이내 산지전용․토지의 형질변경 및 입목의 벌채 허용
4-1등급	일단의 토지로서 50,000㎡ 이하의 산지전용․토지의 형질변경 허용 (단,입목벌채는 산림법 적용) 농지 및 초지조성은 개별법 적용	1필지의 토지 및 사업대상지역내 해당 등급면적의 50% 이내 산지전용․토지의 형질변경 및 입목의 벌채 허용
4-2등급	초지, 잡목지는 개별법 적용	초지, 잡목지는 개별법 적용
5등급	개별법 적용	개별법 적용

<생태계보전지구 등급도 >

다. 경관 보전지구

□ 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제358조제1항제3호 및 「제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례」제2조의2에 따라 경관보전지구는 등급을 지정 행위제한을 할 수 있음.

□ 대상지내 경관 보전지구등급은 3등급 및 4등급으로 조사됨.

< 경관보전지구 안에서의 행위제한 >

등 급	허 용 범 위	비 고
1등급	시설물 설치 금지 및 토지형질 변경금지	해안선 주변(해안선에서 50m이내)은 농‧수산업용 시설로서 높이 5m(1층) 이하만 허용하고, 해수욕장부지내는 탈의장, 샤워장, 화장실 등 해수욕을 위한 부대시설은 높이 5m(1층)이하 설치 허용 기생화산이 아닌 지역에서의 재해복구용 및 공공공사용 가설건축물로서 높이 5m(1층)이하 설치 허용
2등급	시설물 높이 9m(2층) 이하 시설물 길이 90m 이하	사찰 등 전통건축물의 높이는 12m 이하로 하되, 1층으로 제한 기생화산지역 내에서는 경작지에 한정하여 농‧임‧축‧수산업용 시설로서 높이 5m(1층) 이하만 허용하고, 타목적으로의 토지형질 변경은 금지
3등급	시설물 높이 12m(3층) 이하 시설물 길이 120m 이하	2층 이하의 농‧임‧축‧수산업용 시설은 시설물 길이 제한에서 제외
4등급	시설물 높이 15m 이하 시설물 길이 150m 이하	2층 이하의 농‧임‧축‧수산업용시설(생산물의 유통‧가공시설 포함)은 시설물 길이 제한에서 제외
5등급	개별법 적용	개별법 적용

비고 : 1. 시설물의 길이는 시설물의 최대길이인 대각선 길이를 기준으로 하며, 시설물의 높이 산정방법은 「건축법」이 정하는 바에 의한다.

2. 같은 부지 또는 사업장 내에 2동 이상의 건축물을 시설하는 경우에는 인접한 시설물 중 길이가 긴 시설물을 기준으로 하여 시설물의 5분의 1 이상을 이격하여 시설한다. 다만, 시설물간의 외벽선을 서로 연결한 최장 길이가 1동의 시설물의 등급별 길이 허용범위 이하인 경우와 3등급 및 4등급 지역에서의 2층 이하 농․임․축․수산업용 시설과 5등급 지역에서의 시설은 이를 적용하지 아니한다.

< 경관보전지구 등급도 >

4. 도시관리계획 결정(변경) 조서

□ 지구단위계획구역 결정(변경)(안)

도면 표시 번호	구역명	구역의 세 분	면 적(㎡)			최초 결정일	비고
			기정	변경	변경후
5-4	삼다수공장	산업 유통형	81,396	증)65,530	146,926	2003.4.15

□ 지구단위계획구역 결정(변경)(안) 사유서

구분	도면 표시 번호	위 치	면 적(㎡)	변경사유
변경	5-4	조천읍 교래리 산70번지 일원	기정 : 81,396㎡ 변경 : 146,926㎡ 증) 65,530㎡	제주 삼다수공장 확장에 따른 지구단위계획구역 변경

❍ 지구단위계획구역 결정(변경)도(안)

지구단위계획 결정(변경) 조서

가. 기반시설의 배치와 규모에 관한 계획 (변경없음)

: 해당사항 없음

나. 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 계획(변경)

구분	가구번호	가구명	면적(㎡)	획 지			비 고
				번호	위 치	면적(㎡)
기정	A	삼다수 공장	81,396	A-1	조천읍 교래리 산70번지일원	81,396	공장, 창고, 야적장, 사무실, 주차장(4,225㎡), 시설녹지(14,589㎡), 원형녹지(2,780㎡)
변경	A	삼다수 공장	146,926	A-1	조천읍 교래리 산70번지일원	146,926	공장, 창고, 야적장, 부대시설, 다목적 부대시설, 주차장(11,657㎡), 시설녹지(24,109㎡), 원형녹지(5,344㎡)

❍ 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 결정(변경)도(안)

다. 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 (일부변경)

구분	획지 번호	위치	구분		계 획 내 용	비고
기정	A-1	제주시 조천읍 교래리 산70번지 일원	용 도		공장, 창고시설 제2종근린생활시설, 업무시설(사무소)	-
			건폐율		40.0%이하	-
			용적률		60.0%이하	-
			높 이		최고층수 2층(12m)이하 〔단, 자동화창고는 최고 2층(20m)이하〕	-
변경	A-1	제주시 조천읍 교래리 산70번지 일원	용 도 (변경)	허용 용도	건축법 시행령 [별표1]에 따른 공장, 창고시설, 업무시설 중 나목, 제2종 근린생활시설 중 가목, 아목, 자목, 카목, 하목, 운동시설	허용용도 구체적 표기
				불허 용도	허용용도 이외의 용도
			건폐율 (변경없음)		40.0%이하	-
			용적률 (변경없음)		60.0%이하	-
			높 이 (변경없음)		최고층수 2층(12m)이하 〔단, 자동화창고는 최고 2층(20m)이하〕	-

❍ 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이에 관한 결정(변경)도(안)

주민열람 공고 결과

❍ 열람기간 : 2018. 9. 12. ～ 2018. 9. 27. (15일간)

❍ 열람방법 : 인터넷 홈페이지 게재 및 일간신문게재(2개사)

❍ 제출의견 : 의견 없음

관  계   법   령

□ 용도구역(지구단위계획구역)의 결정변경 관련

가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

❍ 제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ③도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다.

1. 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

2. 제37조에 따라 지정된 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

❍ 제44조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역) ① 법 제51조제3항제1호에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 계획관리지역 외에 지구단위계획구역에 포함하는 지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것

2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 다음 각목의 어느 하나에 규정된 면적 요건에 해당할 것

가. 지정하고자 하는 지역에 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터 이상일 것. 이 경우 다음 요건에 해당하는 때에는 일단의 토지를 통합하여 하나의 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

나. 지정하고자 하는 지역에「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10만제곱미터 이상일 것

다. 가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만제곱미터 이상일 것

3. 당해 지역에 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

4. 자연환경ㆍ경관ㆍ미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

❍ ② 법 제51조제3항제2호에서 "대통령령이 정하는 요건"이라 함은 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 제1항제2호부터 제4호까지의 요건에 해당할 것

2. 당해 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

나. 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역

다. 제주특별자치도 도시계획 조례

❍ 제14조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역)  ① 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제1호에 따라 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 법 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 다음 각 호의 요건에 해당하여야 한다.

1. 계획관리지역 외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관리지역일 것

2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 3만제곱미터 이상에 해당할 것. 다만, 주거형 지구단위계획구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 한정한다.

3. 해당 지역에 도로 · 수도 공급설비 · 하수도 등 기반시설을 공급 할 수 있을 것

4. 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없을 것

5. 주변지역에 지하수오염, 생태계 파괴 및 위해발생 우려가 없을 것

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

가. 제주특별법 제357조에 따른 관리보전지역으로서 지하수자원보전지구 1등급 및 2등급지역과 경관보전지구 1등급 및 2등급 지역. 다만, 전체 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내로서 보전용도 및 진입도로로 계획하는 경우에는 제외한다.

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다) 이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

② 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제2호에 따라 도시지역외 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 법 제37조에 따라 지정된 개발진흥지구로서 다음 각 호의 요건에 해당하여야 한다.

1. 제1항 제2호부터 제6호까지 요건에 해당할 것

2. 해당 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

가. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한정한다) 및 특정개발진흥지구: 계획관리지역

나. 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한정한다): 계획관리지역 또는 생산관리지역

다. 관광ㆍ휴양개발진흥지구: 도시지역 외의 지역(농림지역 및 자연환경보전지역은 제외한다)

③ 도지사는 지구단위계획구역이 합리적으로 지정될 수 있도록 하기 위하여 필요한 경우에는 제1항 및 제2항의 지정요건을 세부적으로 정할 수 있다.

□ 동의안 관련

❍ 「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조 제1항 제6호

⇒ ① 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제1호에 따라 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 법 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 다음 각 호의 요건에 해당하여야 한다.

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다)이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

❍ 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 고시 (제주특별자치도고시 제2015-106호)

⇒ 도시지역 외 지역에서 지구단위계획구역 지정 제한지역 : 「도로명주소법」에 따른 평화로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로, 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 각 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역. 단, 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공․공익 목적의 사업의 경우 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.