제365회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제2차 회의

2018. 10. 31.(수) 14:00

도시지역 외 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경에 대한 동의안

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

도시지역 외 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경에 대한 동의안

검  토  보  고  서

의안번호	164

제출일자 : 2018. 10.  5.

제 출 자 : 제주특별자치도지사

회부일자 : 2018. 10. 10.

1. 제안 이유

가. 2018년 4월 먹는샘물 취수허가량 증량에 따른 제주삼다수 공장 신규생산설비 등의 확충을 위해 지구단위계획구역을 확대하고자 하는 사항으로

나. ｢제주특별자치도 도시계획 조례｣ 제14조 및 「제주특별자치도고시 제2015-106호(2015.8.5.)」에 따라 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획 구역 확장을 위하여 제주특별자치도의회의 동의를 얻고자 하는 사항임.

2. 주요 내용

가. 도시관리계획 결정(변경)에 관한 사항

❍ 지구단위계획구역 결정(변경)(안)

구 분	구역명	구역의 세 분	면 적(㎡)			최초 결정일
			기정	변경	변경후
변경	삼다수공장	산업 유통형	81,396	증)65,530	146,926	2003.4.15

❍ 지구단위계획구역 결정(변경)도

나. 지구단위계획 결정(변경)에 관한 사항

❍ 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 계획(변경)

구분	가구번호	가구명	면적(㎡)	획 지			비 고
				번호	위 치	면적(㎡)
기정	A	삼다수 공장	81,396	A-1	조천읍 교래리 산70번지일원	81,396	공장, 창고, 야적장, 사무실, 주차장(4,225㎡), 시설녹지(14,589㎡), 원형녹지(2,780㎡)
변경	A	삼다수 공장	146,926	A-1	조천읍 교래리 산70번지일원	146,926	공장, 창고, 야적장, 부대시설, 다목적 부대시설, 주차장(11,657㎡), 시설녹지(24,109㎡), 원형녹지(5,344㎡)

❍ 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 (일부변경)

구분	획지 번호	위치	구분		계 획 내 용
변경	A-1	제주시 조천읍 교래리 산70번지 일원	용 도 (변경)	허용 용도	건축법 시행령 [별표1]에 따른 공장, 창고시설, 업무시설 중 나목, 제2종 근린생활시설 중 가목, 아목, 자목, 카목, 하목, 운동시설
				불허 용도	허용용도 이외의 용도
			건폐율 (변경없음)		40.0%이하
			용적률 (변경없음)		60.0%이하
			높 이 (변경없음)		최고층수 2층(12m)이하 〔단, 자동화창고는 최고 2층(20m)이하〕

< 대상지 위성 및 현장사진 >

3. 참고사항

❍ 추진경위

- 2018. 6. 12. : 도시관리계획 결정(변경) 입안 요청

‣ 道 물정책과 → 市 도시계획과

- 2018. 6. 18. ~ 7. 30. : 관련부서 협의(道 도시건설과외 14개부서)

- 2018. 9. 12. ~ 9. 27.  주민열람공고(15일간)

❍ 향후일정

- 2018. 하반기 : 도시·건축공동위원회 심의 및 결정 고시

4. 검토의견

1) 지구단위계획구역 지정 제한지역에 대한 동의안 제출경위는

❍ 제주삼다수 공장 먹는샘물 취수허가량 증량(‘18. 4.) 결정에 따라 신규생산설비 설치 등을 위해 추가 부지 확보가 필요하여, 현재 지정된 지구단위계획구역에 대한 확대가 필요한 사항으로

<지구단위계획구역 확장 필요성 – 개발공사 의견>

(신규 생산설비) 생수시장의 10% 성장 추세 고려시, 2022년 판매목표 대비 생산능력 부족 전망에 따라 사전 대응 필요

(자동화물류창고) 제품야적에 따른 제품관리 한계 및 기상 악천후(폭설 등) 발생에 따른 24시간 생산체계에 맞춘 안정적 물류체계 확보 필요

(다목적부대시설) 공장 근무자의 체육‧부대시설 부족에 따라, 근로자 체육활동 증진 및 지역행사 시설 등으로 제공하여 근로자 및 주민의 복지향상

(현 부지 신규시설 입지 불가) 현 공장 잔여 건폐율(5.11%, 4,159㎡) 및 경관보전지구 3등급에 따라, 신규 건축물 입지 불가

※ 추가 건축 필요 면적 : 22.0천㎡(자동화물류창고 및 신규생산설비 등)

❍ ｢제주특별자치도 도시계획조례｣ 제14조제2항에 따라 도시지역 외 계획관리지역 또는 생산관리지역에서의 개발진흥지구인 경우는 지구단위계획구역으로 지정이 가능함에 따라 개발진흥지구(산업형) 지정 이후 지구단위계획구역을 확장하기 위하여

금번 지구단위계획구역 확장과 함께 개발진흥지구 확대 지정을 위한 도시관리계획 결정(변경) 절차를 진행하고 있음.

도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위한 지구단위계획이 수립되는 구역

❍ 같은 조례 제14조 제1항에 따른 “도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역”고시에 따라 중산간지역 등은 대규모 개발을 제한하고자 지구단위계획구역 지정을 제한하고 있으나, 제주자치도(지방공사 포함)가 시행하는 공공･공익 목적의 사업의 경우 의회 동의를 거쳐 지구단위계획 구역으로 지정할 수 있음에 따라 금회 동의안이 제출된 사항임.

「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조제1항에 따라 제주특별자치도의 환경자산 보전 및 중산간 보호를 위하여 평화로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로, 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 각 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역을 지구단위계획구역 지정을 제한하고 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공․공익 목적의 사업의 경우에만 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 지구단위계획구역을 지정할 수 있도록 2015. 8. 5. 고시함.

2) 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 확대 지정과 관련

가. 도시관리계획 현황 등

❍ 금회 추가로 지구단위계획구역을 확대 지정하고자 삼다수 공장 일원의 용도지역은 생산관리지역임.

< 도시관리계획 현황도 >

❍ 삼다수공장 일원은 중산간 지역에 입지하여 표고는 약 440m이며 경사도가 낮은 평탄 지형이고

❍ ｢제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례｣에 따른 지하수자원보전지구 4등급, 생태계보전지구 4-2등급, 경관보전지구는 3･4등급 지역으로 보전지구 등급이 낮은 지역으로 볼 수 있음.

제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례에 따른 지하수자원, 생태계, 경관 보전지구로 지정하고, 각 등급별 행위제한 사항을 두어 관리하고 있음.

❍ 토지이용현황은 기개발지인 공장용지의 비율이 전체의 54.1%이며, 임야 36.8%. 목장용지 7.8%, 도로가 1.3%이며, 추가로 공장에 편입되는 부지는 목장용지와 임야가 대부분임.

‣ 도시관리계획현황, 표고 및 지형, 보전등급, 현 토지이용현황 등을 감안하면 지구단위계획구역 확대 지정에 있어 특별히 제한하는 사항은 없는 것으로 판단됨.

나. 지구단위계획구역 확대 지정에 대한 검토

❍ 금회 제출된 동의안은 중산간 지역 등 대규모 개발사업이 제한되는 지역인 삼다수공장 일원에 기 지정된 지구단위계획구역을 확대(81,396㎡→146,926㎡) 지정하고자 하는 사항으로

❍ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 ｢지구단위계획수립지침｣등에 따르면 지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하기 위한 계획이며

❍ 지구단위계획 구역의 확대 지정을 위한 사전 전제가 되는 개발진흥지구는 토지이용을 고도화하거나 개별공장의 입지를 집단화하면서 계획적인 개발을 유도하기 위하여 특별히 필요한 지역에 지정하는 산업·유통 개발진흥지구를 지정하고 있으며

❍ 삼다수공장의 기 입지 건축물로 인한 건폐율 현황, 생산설비의 확충 필요성, 자동화물류창고 및 다목적부대시설 신설 필요성 등 구역확장에 대한 불가피성 등을 감안하면

‣ 관계 법령 및 지침에서 정하고 있는 개발진흥지구 및 지구단위계획구역의 지정취지와 현 제주삼다수 공장의 입지를 집단화하여 계획적으로 관리함은 물론 먹는샘물 취수허가량 증량에 따른 생산설비 확충 등을 위하여 그 필요성은 인정된다고 할 것임.

‣ 다만, 지구단위계획은 당해 구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 당해 구역을 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 수립하는 계획인 만큼 사유지에 대한 토지주와의 원만한 협의 및 보상 등을 통하여 기형적인 개발진흥지구 및 지구단위계획구역 경계를 정형화하는 방안을 강구할 필요가 있다고 사료됨.

❏ 종합의견

❍ 생수시장의 지속적 성장과 제주 삼다수공장 먹는샘물 취수허가량 증량 결정(‘18. 4)에 따라 새로운 생산설비 설치를 위한 부지의 확보를 원활히 하고자 중산간 지역 등 비 도시지역에서 제한적인 현 지구단위계획구역의 확장하고자 하는 사항으로

❍ 삼다수공장 일원의 도시관리계획 현황, 표고 및 지형, 보전등급, 현 토지이용현황, 관계 법령 등에서 정하고 있는 개발진흥지구와 지구단위계획구역의 지정취지 등을 감안하고 향후 계획적으로 지구단위계획을 수립하는 만큼 제주자치도의 핵심 기간사업인 물산업의 발전과 경제 활성화에 이바지할 것으로 판단되어 사업의 필요성은 상당히 인정된다고 할 것임.

❍ 다만, 토지이용을 합리화하고 당해 구역을 체계적·계획적으로 개발·관리될 수 있도록 기형적인 구역 경계가 정형화될 수 있도록 구역 내 편입 방안을 적극 검토할 필요가 있다고 판단되는 등 붙임의 부대 의견을 제시할 필요가 있다고 사료됨.

< 붙임 : 부대의견(안) >

도시지역 외 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경에 대한 동의안

도의회 환경도시위원회 부대의견

1. 도시기본계획 등 상위계획에 부합되도록 하고, 국토계획법 등 관련 법령과 지침 등에 적합하도록 계획을 수립할 것.

2. 지구단위계획구역 확대에 따른 자연 훼손을 최소화하고 주변 경관과 조화될 수 있도록 기존 녹지를 최대한 보존하는 등 충분한 녹지가 조성될 수 있도록 할 것.

3. 지구단위계획구역 확대 지정에 따라 향후 수립하는 지구단위계획에 각 보전지구 별 제한사항 등 관련 법령 및 지침, 조례 등을 준수하여 세부계획을 수립할 것.

4. 기형적인 구역 경계가 정형화될 수 있도록 토지주와의 원만한 협의 및 보상으로 사유지 편입 방안을 적극 검토할 것.

참고자료	일반현황

1. 먹는샘물 개발 허가사항

○ 제주삼다수 사업장은 111,000톤/월(일평균 3,700톤)의 샘물개발허가를 받아 제주삼다수라는 브랜드로 먹는 샘물 제품을 생산하고 있으며, 공장증설계획(생산량 증설)에 따라 138,000톤/월(일평균 4,600톤) 지하수 개발이용 중임.

구 분	내 용
법인 또는 기관명	제주특별자치도개발공사
허가기간	2018년 5월 ~ 2020년 4월
취수원 현황	취수공 6공
취수량 허가내용	취수허가량	허가기간
	868 톤/일	2001. 01 ~ 2006. 12
	2,100 톤/일	2007. 01 ~ 2013. 05
	111,000 톤/월(일평균 3,700톤)	2013. 06 ~ 2018. 04
	138,000 톤/월(일평균 4,600톤)	2018. 05 ~ 2020. 04

2. 상주인원 현황

○ 현재 삼다수 공장내 정원 및 현원은 다음과 같으며, 향후 삼다수 생산계획에 따른 채용인원 변경될 계획임.

부서	정원			현원	향후 채용인원			비 고
	‘18년	‘19년	‘20년		‘18년	‘19년	‘20년
생산기획팀	279	293	296	206	67	14	3
제병팀
생산1ㆍ2ㆍ3팀
품질관리팀	72	80	80	63	11	8	-
설비자재팀
안전환경팀
생산지원TF팀
품질기획팀	49	59	68	38	5	10	9
품질보증팀
물산업연구팀
수자원연구팀

3. 토지이용현황

○ 토지이용현황도(현재)

○ 시설현황

구 분	시설내역	용도	비고
제조공장(L1~L4)	지상2층	삼다수 생산시설	0.5L, 2.0L 혼용생산
제조공장(L5)	지상2층, 지하1층	삼다수 생산시설	0.5L 전용생산
창고1	지상1층	창고시설	원부자재, 생산품 저장
창고2	지상1층	창고시설	원부자재, 생산품 저장
사무실	지상2층, 지하1층	업무시설	정도관
식당	지상2층	직원 식사제공
경비실	지상1층	보안, 시설물 관리

관  계   법   령

□ 용도구역(지구단위계획구역)의 결정변경 관련

가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

❍ 제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ③도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다.

1. 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

2. 제37조에 따라 지정된 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

❍ 제44조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역) ① 법 제51조제3항제1호에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 계획관리지역 외에 지구단위계획구역에 포함하는 지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것

2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 다음 각목의 어느 하나에 규정된 면적 요건에 해당할 것

가. 지정하고자 하는 지역에 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터 이상일 것. 이 경우 다음 요건에 해당하는 때에는 일단의 토지를 통합하여 하나의 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

나. 지정하고자 하는 지역에「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10만제곱미터 이상일 것

다. 가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만제곱미터 이상일 것

3. 당해 지역에 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

4. 자연환경ㆍ경관ㆍ미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

❍ ② 법 제51조제3항제2호에서 "대통령령이 정하는 요건"이라 함은 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 제1항제2호부터 제4호까지의 요건에 해당할 것

2. 당해 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

나. 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역

다. 제주특별자치도 도시계획 조례

❍ 제14조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역)  ① 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제1호에 따라 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 법 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 다음 각 호의 요건에 해당하여야 한다.

1. 계획관리지역 외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관리지역일 것

2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 3만제곱미터 이상에 해당할 것. 다만, 주거형 지구단위계획구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 한정한다.

3. 해당 지역에 도로 · 수도 공급설비 · 하수도 등 기반시설을 공급 할 수 있을 것

4. 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없을 것

5. 주변지역에 지하수오염, 생태계 파괴 및 위해발생 우려가 없을 것

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

가. 제주특별법 제357조에 따른 관리보전지역으로서 지하수자원보전지구 1등급 및 2등급지역과 경관보전지구 1등급 및 2등급 지역. 다만, 전체 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내로서 보전용도 및 진입도로로 계획하는 경우에는 제외한다.

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다) 이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

② 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제2호에 따라 도시지역외 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 법 제37조에 따라 지정된 개발진흥지구로서 다음 각 호의 요건에 해당하여야 한다.

1. 제1항 제2호부터 제6호까지 요건에 해당할 것

2. 해당 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

가. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한정한다) 및 특정개발진흥지구: 계획관리지역

나. 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한정한다): 계획관리지역 또는 생산관리지역

다. 관광ㆍ휴양개발진흥지구: 도시지역 외의 지역(농림지역 및 자연환경보전지역은 제외한다)

③ 도지사는 지구단위계획구역이 합리적으로 지정될 수 있도록 하기 위하여 필요한 경우에는 제1항 및 제2항의 지정요건을 세부적으로 정할 수 있다.

□ 동의안 관련

❍ 「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조 제1항 제6호

⇒ ① 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제1호에 따라 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 법 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 다음 각 호의 요건에 해당하여야 한다.

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다)이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

❍ 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 고시 (제주특별자치도고시 제2015-106호)

⇒ 도시지역 외 지역에서 지구단위계획구역 지정 제한지역 : 「도로명주소법」에 따른 평화로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로, 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 각 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역. 단, 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공․공익 목적의 사업의 경우 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

제주특별자치도고시 제2015 - 106호

도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역

우리 도의 환경자산 보전 및 중산간 보호를 위하여 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역을 「제주특별자치도 도시계획 조례」 제14조제1항제6호나목에 따라 아래와 같이 고시합니다.

2015년  8월  5일

제주특별자치도지사

1. 지정근거 : 「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조제1항제6호나목

2. 제한지역

□ 도시지역 외 지역에서 지구단위계획구역 지정 제한지역: 「도로명주소법」에 따른 평화로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로, 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 각 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역. 단, 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공․공익 목적의 사업의 경우 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

□ 관련도면: 별첨

3. 시 행 일 : 이 규정은 고시일부터 시행한다.

4. 경과조치 : 이 규정 고시일 이전에 신청 또는 입안(제안을 포함)한 지구단위계획구역은 종전의 규정에 따른다.