제370회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제1차 회의

2019. 3. 15.(금) 10:00

김녕 공공주택지구 신규 투자사업 동의안

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

김녕 공공주택지구 신규 투자사업 동의안

검 토 보 고 서

의 안 번 호	458		제출일자 : 2019. 2. 28. 제 출 자 : 제주특별자치도지사 회부일자 : 2019. 3. 5.

1. 제안 이유

❍ 제주특별자치도 주거종합계획의 일환으로 공공택지 및 임대주택 공급을 통한 도민의 주거복지 증진과 주택시장 안정을 도모하기 위해 지방공기업법 제65조의3 및 동법 시행령 제58조의3에 의거 의결을 받고자 함

* 지방공기업법 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토)

- 대통령령으로 정하는 규모(200억원) 이상의 신규 투자사업을 하려면 의회의 의결을 받아야 한다.

2. 주요 내용

❍ 사업 개요

- 사 업 명 : 김녕 공공주택지구 조성사업

- 위    치 : 제주시 구좌읍 김녕리 497-5번지 일원(구좌종합운동장 인근)

- 면    적 : 108,388㎡ (도유지 103,360㎡, 사유지 5,028㎡)

- 수용세대수 : 898세대

• 국민임대 139, 공공임대 343, 신혼희망 96, 민간임대 40, 민간분양 254, 단독주택 26

※ 지구계획 승인시 수용세대수는 변경될 수 있음(지구지정시 903세대)

- 추정사업비 : 393억원

• 택지조성 : 103억(조성사업비 344억원 중 개발공사 부담 30%)

• 주택건설 : 290억(개발공사 147세대)

- 사업시행자 : 제주특별자치도개발공사, 한국토지주택공사

- 사업방식 : 공공주택특별법에 의한 공공주택지구 조성

- 사업기간 : 2018년 ~ 2021년

3. 추진경위 및 향후 계획

❍ ’17.  8. : 사업 추진에 대한 기본 협약 체결(제주도↔JPDC↔LH)

❍ ‘17. 12. : 도유지 현물출자 도의회 동의안 가결

❍ ’18.  2. : 김녕 공공주택지구 지정 신청(국토교통부)

❍ ’18.  8. ~ 12. : 사업타당성 검토 용역(지방공기업평가원)

❍ ’18. 12. : 중앙도시계획위원회 심의 및 지구지정 고시(국토교통부)

❍ ’19.  1. : 개발공사 내부 투자심의위원회 및 이사회 의결 완료

❍ ’19.  3. : 도의회 의결(지방공기업법 제65조의3)

❍ ’19. ~ ’20. : 지구계획 승인 절차 진행

❍ ’20. ~ ’21. : 조성공사 및 사업준공

4. 기대효과

❍ 제주도 주거종합계획의 공공임대주택 공급확대 실현을 통해 도민 주거복지 증진, 주택수준 및 주거환경 향상, 주택시장 안정화에 기여

❍ 제주시 동부권에 전무한 공공임대주택을 보급하여 무주택 서민의 주거안정, 지역균형발전 및 주거복지 서비스 향상에 기여

5. 검토사항

❍ 제주특별자치도 개발공사의 제주 김녕공공주택지구 조성사업 신규 투자사업은 제주시 동부권에 전무한 공공임대주택을 보급하기 위한 신규 투자사업으로 총사업비 200억원 이상의 신규 투자사업으로 의회의 동의를 받아야 하는 사업임

	《 관계 법령 》
[지방공기업법] 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ①공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.
[지방공기업법시행령] 제58조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 법 제65조의3 제1항에서 "대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업"이란 다음 각 호의 구분에 따른 투자사업을 말한다. 1. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도가 설립한 공사: 총사업비 200억원 이상의 신규 투자사업 ② 공사의 사장은 법 제65조의3 제1항에 따라 제1항 각 호의 신규 투자사업의 필요성 및 타당성을 검토할 때에는 다음 각 호의 사항에 대하여 제3항의 전문기관에 의뢰하여 사전검토를 받아야 한다. 1. 신규 투자사업의 적정성 여부 2. 신규 투자사업별 수지분석 3. 재원 조달방법 4. 신규 투자사업이 지역경제에 미치는 영향

❍ 2018년 12월 지방공기업평가원이 제출한 사업타당성 검토결과, 제주 김녕 공공주택지구 조성사업에 대한 타당성은 전반적으로 ‘ 다소미흡’ 으로 분석되었음

경제성 경제성 분석 : 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산하여 타당성 여부를 결정하는 방법, 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상하여 분석	재무성 재무성 분석 : 사회전체의 입장이 아닌 프로젝트가 사업시행자에게 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호비교하여 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념임	정책성 정책성 분석 : 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석
×	▽	●
(매우미흡)	(다소미흡)	(양호)
※ ◎ : 매우 양호 / ● : 양호 / ○ : 다소 양호 / △ : 보통 / ▽ : 다소 미흡 / ▼ : 미흡 / × : 매우 미흡 / ? : 미지수

❍ 경제적 타당성은 매우미흡임. 현재가치 기준으로 총비용은 250,665백만 원, 총편익은 108,642백만 원, 순편익(순현재가치)은 △142,023백만 원임

-   순현재가치(NPV) △142,023백만 원, 편익비용비율(B/C) 0.4334, 내부수익률(IRR) -3.46%로서 NPV, B/C, IRR 모두 당해 사업이 경제적 타당성을 확보하지 못하고 있다는 것을 시사함

[경제적 타당성 분석결과]                                         (단위:백만원)

구분	평가기준	분석결과	비고
순현재가치(NPV) 순현재가치(Net Present Value ; NPV) : 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것으로 NPV가 ‘0’보다 크면 그 사업은 투자가치가 있는 것으로 평가함	NPV > 0	△142,023	타당성 미확보
편익비용비율(B/C) 편익비용비율(Benefit-Cost ratio ; B/C ratio) : 편익의 현재가치와 비용의 현재가치의 비율로 나타낸다. 여기서 '현재가치'(present value)란 미래에 발생할 편익과 비용을 할인한 現 시점의 시간적 가치를 말한다. B/C ratio가 ‘1’보다 크면 그 사업은 경제성이 있는 것으로 평가함	B/C > 1	0.4334	타당성 미확보
내부수익률(IRR) 내부수익률(Internal Rate of Return ; IRR) : 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있는 것으로 평가함. 경기도시공사는 지방공기업평가원에서 사업성분석시 적용하는 할인율인 4.5%로 하여 내부수익률 평가에 활용하고 있음	IRR > 4.5%	-3.46%	타당성 미확보

❍ 재무적 타당성은 다소미흡임. 제주 김녕공공주택지구 조성사업은 공공주택지구 조성사업으로 조성원가의 60%로 판매하는 임대주택용지 비율이 가처분면적 대비 30% 이상이며, 제주개발공사가 직접 건축하는 공공임대주택의 경우 10년 후 분양전환을 가정함에 따라 대부분의 현금유입이 10년 임대기간 종료 후 발생하므로 현재가치 기준의 재무적 타당성을 확보하지 못함.

-   부지조성 및 용지분양에 대해 제주개발공사의 지분율 30%를 적용한 제주개발공사의 수지분석이 상대적으로 양호하게 나오는데 이는 용지분양에서 임대주택 용지의 비율이 높고 수익성이 높은 일반분양 및 근린생활시설 등의 비율이 낮기 때문으로 판단됨.

[재무적 타당성 분석결과]                                         (단위:백만원)

구분	평가기준	사업전체	제주개발공사	비고
재무적 순현재가치(FNPV)	FNPV > 0	△3,794	△1,369	타당성 미확보
수익성지수(PI)	B/C > 1	0.9384	0.9657	타당성 미확보
재무적 내부수익률(FIRR)	FIRR > 4.5%	2.90%	3.78%	타당성 미확보

❍ 정책적 타당성은 양호임. 지역경제 파급효과의 경우 제주도 내에서의 생산유발효과는 466억 원, 부가가치유발효과는 179억 원, 소득유발효과는 120억 원, 고용유발효과는 439명으로 나타나며, 전국에 대한 파급효과는 생산유발효과 838억 원, 부가가치유발효과 286억 원, 소득유발효과 170억 원, 고용유발효과 611명으로 추정하였음

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

		생산효과(백만 원)	부가가치유발 효과(백만 원)	소득유발효과 (백만 원)	고용효과(명)
전 국		83,811	28,633	17,012	611
제 주		46,566	17,889	12,042	439

❍ 본 사업은 중앙정부의 주거복지 정책방향과 부합하며, 482세대의 공공임대주택은 제주도내 저소득층에게 신규공동주택을 저렴한 주거비용으로 공급하여 저소득층의 주거안정화에 기여하기 위한 사업임.

❍ 제주 김녕공공주택지구 조성사업은 제주시의 지역낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어려우나, 구좌읍의 도시쇠퇴도 관점에서 도시재생이 요구되는 것으로 나타나 본 사업을 통해 지역 활성화 및 도시재생효과를 기대할 수 있음.

6. 종합의견

❍ 제주특별자치도개발공사가 한국토지주택공사와 공동 추진하는 제주 김녕공공주택지구 조성사업에 대한 타당성은‘지방공기업평가원’검토결과 전반적으로 「다소 미흡」으로 판단하고 있으나, 경제적 타당성과 재무적 타당성을 확보하지 못한 것은 주거복지사업의 특성에 따른 것으로 판단되며, 지역사회 및 지역경제적 측면에서의 사업의 정책적 타당성 분석결과는 양호한 것으로 검토되어 서민 주거복지 사업으로서의 사업 추진은 타당한 것으로 판단됨

□ 다만 김녕 공공주택지구 조성사업이 공공주택지구 개발사업의 경험이 없는 제주특별자치도개발공사가 한국토지주택공사와 공동으로 사업추진이 되는 만큼 한국토지주택공사의 사업추진 노하우를 면밀하게 습득하여 추후에는 제주특별자치도개발공사의 독자적인 공공주택사업 추진이 가능하도록 사업추진에 만전을 기하도록 해야 할 것으로 사료됨.

[붙임]

김녕 공공주택지구 신규 투자사업 개요

Ⅰ		사업 목적

❍ 제주특별자치도 주거종합계획에 의거 도민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급 추진의 일환으로 신속한 공급을 위해 도유지를 활용한 공공주택지구 조성

❍ 제주시 동부권에 전무한 공공임대주택을 보급하여 무주택 서민의 주거안정, 지역균형발전 및 주거복지 서비스 향상

Ⅱ		사업 개요

구 분	공공주택지구 조성	공공임대(10년)주택 건설
위 치	제주시 구좌읍 김녕리 497-5번지 (구좌 종합운동장 일원)	사업지구 內 공공주택 용지
사업면적	108,388㎡(32,787평)	10,208㎡(3,088평)
사업계획	주택용지(공공,민간,단독), 상업용지, 공공시설 용지 조성	147세대(60㎡이하)
사업시행	공동시행 [JPDC(30%) : LH(70%)]	JPDC 자체시행
사업비	344억원 (JPDC : 103억원)	290억원
자금조달	도유지 현물출자	⦁ 자체자금 : 50% ⦁ 주택기금 등 : 50%
사업기간	2018년 ~ 2021년	2019년 ~ 2021년
사업방식	공공주택특별법에 의한 공공주택 조성

Ⅲ		사업타당성 검토 결과(지방공기업평가원)

▢ 종합 결과

구 분	재무성 재무성 분석 : 사업시행자 관점에서 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념	경제성 경제성 분석 : 국민경제 관점에서 투입되는 총비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 추정	정책성	종합결과
타당도	다소미흡 (0.9657<1)	매우미흡 (0.4334<1)	양호	다소미흡

※ 단 계 : 매우 양호 - 양호 - 다소 양호 – 보통 – 다소  미흡 – 미흡 – 매우 미흡 – 미지수 (8단계)

▢ 결과 요약

❍ 재무성 분석

- 현금흐름 기준 경상수지 분석결과 순이익이 0 이상일 것으로 분석됨에 따라 당해 사업을 추진할 경우 공사의 재정 부담은 크지 않을 것으로 판단

• 분석대상 : JPDC 택지조성(30%), 주택건설(10년 공공임대 147세대)

❍ 경제성 분석

- 지역경제 활성화 등 당해 사업에 의행 유발되는 부담과 혜택들 중에서 측정상의 어려움이 존재하는 항목은 편익으로 추정하지 않음

• 분석대상 : 사업전체 택지조성(JPDC, LH), 주택건설(공공․민간주택 898세대)

❍ 정책성 분석

- 정부의 주거복지 정책방향과 부합하며 도내 저소득층에게 저렴한 주거비용으로 공공임대주택을 공급하는 사업임

- 제주도 내 신규 택지 및 도시개발사업이 제한적인 상황으로 신규 주택용지에 대한 경쟁력 확보가 가능하며 지역활성화 및 도시재생효과를 기대할 수 있음

*  지역경제 파급효과 분석 결과

구 분	생산유발효과(억 원)	부가가치유발효과(억 원)	소득유발효과(억 원)	고용유발효과(명)
전 국	838	286	170	611
제 주	466	179	120	439

Ⅳ		사업 현황

▢ 위치도

▢ 조감도