제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비계획 수립(안)

의견제시의 건

의 안	1437	제출연월일: 2020. 9. 제 출 자: 제주특별자치도지사
번 호

1. 제안이유

❍ 공사중단 건축물 정비를 위해 국토교통부 장관이 3년 단위로 수립하는 법정 계획으로

❍ 「공사중단 장기방치 건축물 정비 등에 관한 특별조치법」제6조에 따른 “제주특별자치도 공사중단 장기방치건축물 정비계획” 수립을 추진하고자 함

2. 주요내용

❍ 계획의 성격

- 법정계획 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」제5조에 따라 국토교통부장관이 실태조사 결과를 토대로 3년마다 수립하는 기본계획

- 기본계획 각 시‧도에서 공사중단 건축물에 대한 정비여부 및 정비방법을 결정하는데 개략적인 기준 제시

❍ 계획의 범위

- 시간적 범위 2020년~2022년(3년)

- 정비대상 국토부 정비기본계획에 반영된 양 행정시 21개 현장 중 공사재개 된 3개소 및 허가취소된 1개소를 제외한 17개소 현장

❍ 정비방법

- 자력공사재개 지원(3개소), 자진철거 유도(4개소), 안전관리(10개소) 및 완료(공사재개-3개소, 철거완료 1개소)된 4개소 현장

❍ 정비방법 결정 및 향후 계획

정비방법	공사재개	철거 (자진철거 유도)	안전관리 (현 상태 유지)	완료	비고 (계)
	자력 공사재개 지원
정비대상	3	4	10	4	21
향후 정비계획	건축주 시‧도 및 외부전문가 협의체 구성 등 행정지원 검토	자진철거 유도	안전점검 실시 등 안전관리	공사재개(3) 허가취소(-) 철거(1)

3. 추진상황

❍ 2016.07.01.: 1차 실태조사 완료(국토교통부)

❍ 2019.02.22.: 공사중단 건축물 정비계획(안) 수립을 위한 TF회의(1차)

❍ 2019. 7월 : 제주지역 현장 2차 실태조사(국토교통부)

❍ 2019.07.09.: 국토교통부(LH), 도ㆍ행정시 T/F팀 구성 및 회의(2차)

❍ 2020.03.03.: 정비계획 수립을 위한 실무회의 개최(양 행정시)

❍ 2020. 4월 : 정비계획 수립 사전협의 이행(양 행정시)

❍ 2020. 5월 : 정비계획 수립 건축주 등 이해관계자 의견수렴

❍ 2020.06.26.: 이해관계자 사업설명회 개최(건설회관 3층)

❍ 2020. 6.30.: 사업설명회 및 의견수렴결과 통보 및 검토의견 수렴

4. 향후추진계획

❍ 2020. 10월: 제주특별자치도 건축위원회 심의(도)

❍ 2020. 10월: 정비계획 확정고시 및 국토부 및 행정시 통보

5. 참고사항(별첨)

❍ 제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비 목록

❍ 공사중단 장기방치 건축물 유형별 현황

❍ 유형별 상세 현황

❍ 검토사항-공사중단 건축물 1차 및 2차 정비목록

❍ 관련법령 발췌

제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비계획 수립

◉「공사중단 장기방치 건축물 정비 등에 관한 특별조치법」제6조에 따른 “제주특별자치도 공사중단 장기방치건축물 정비계획” 수립

◉ 도시미관 저해, 안전사고 발생우려, 범죄 발생 등 사회적 문제 발생을 사전에 예방하여 주민생활 안전과 국토 이용의 효율성 제고

Ⅰ		개요

❍ 공사중단 장기방치 건축물의 부작용

- 도시미관 저해 및 붕괴․낙하물 등 안전사고 발생 우려

- 청소년 탈선, 범죄 발생 등 사회적 문제 우려

☞ 주민생활안전과 토지이용의 효율성 제고 등 정비 필요

❍ 정부의 공사중단 장기방치건축물 정비 추진

- 「공사중단 장기방치 건축물 정비법」제정 및 시행(2014년)

- 국토교통부 “공사중단 건축물정비 기본계획”수립(2016년)

- ‘공사중단 건축물 정비 선도사업’ 추진

❍ 정비대상

- 국토부 정비기본계획에 반영된 2개 행정시 21개 현장 중 공사재개 된 3개소 및 허가취소된 1개소를 제외한 17개소 현장

※ 제주특별자치도 공사중단 방치건축물 현황(붙임1 참조)

Ⅱ		추진상황

❍ 2016.07.01.: 1차 실태조사 완료(국토교통부)

- 제주지역 총 21개소(제주시 17, 서귀포시 4)

❍ 2019.02.22.: 공사중단 건축물 정비계획(안) 수립을 위한 TF회의(1차)

❍ 2019.03.~05.: 공사중단 건축물 기초자료조사 및 정비계획(안) 초안 작성

❍ ‘19. 7월: 제주지역 현장 2차 실태조사(국토교통부) 21개소(미정비 14개소 포함)

❍ ‘19.07.09 : 국토교통부(LH), 도ㆍ행정시 T/F팀 구성 및 회의(2차)

※ 1차 정비계획(안) 수립을 위한 현황조사

❍ ‘20.03.03 : 정비계획 수립을 위한 실무회의 개최(양 행정시)

❍ ‘20.3~4월 : 정비계획 관리카드 현행화 및 현장조사 완료

❍ ‘20.4월 : 정비계획 수립 사전협의 이행(양 행정시)

❍ ‘20.5월 : 정비계획 수립 건축주 등 이해관계자 의견수렴(6.10일한)

❍ ‘20.6월 : 사업설명회 개최공고(6월19일한)

- 20. 6.26(금) 사업설명회 개최(건설회관 3층)

❍ ‘20. 6.30 : 사업설명회 및 의견수렴결과 통보 및 검토의견 제출 요청(완료)

Ⅲ		정비계획

❍ 정비계획 방향

- 도시미관 개선 및 도민의 생활환경 향상

- 방치건축물의 위해정도‧안전상태 및 사업성, 기반시설 설치 현황 등을 종합적으로 판단하여 정비계획 추진

- 건축주 및 이해관계자 등의 의견과 여건 등을 감안하여 실질적 정비사업이 될 수 있도록 계획 수립

❍ 정비계획의 범위

【시간적 범위】 2020년~2022년(3년)

【공간적 범위】 2개 행정시(제주시, 서귀포시) 21개소 공사중단 건축물

❍ 기초조사(공부조사, 현장조사, 권리분석, 분쟁현황 등)

❍ 총괄 현황 분석

- ①지역별 ②공사중단 기간별 ③용도별 ④규모별 ⑤중단원인별

❍ 공사중단 현장별 평가, 정비방법 및 우선순위 결정

- ①시급성 및 파급효과 ②사업성 ③도‧행정시 추진의지 ④이해관계자 추진의지 ⑤사업추진 용이성

❍ 정비방법 결정기준

- (자력 공사재개 지원) 건축주 등 의지는 높으나 사업성 검토필요

- (철거) 건축주 철거 희망 또는 안전사고 발생우려 및 도시미관 저해 등 심각

- (안전관리) 건축주 소재 불명, 소송‧분쟁, 복잡한 채권관계, 사업성부족 등 장기간 공사재개 어려움

❍ 정비방법 결정 및 향후 계획

정비방법	공사재개	철거 (자진철거 유도)	안전관리 (현 상태 유지)	완료	비고 (계)
	자력 공사재개 지원
정비대상	3	4	10	4	21
향후 정비계획	건축주 시‧도 및 외부전문가 협의체 구성 등 행정지원 검토	자진철거 유도	안전점검 실시 등 안전관리	공사재개(3) 허가취소(-) 철거(1)

※ 정비방법은 공사중단 건축물의 정비여건 등에 따라 연동 가능함

❍ 안전관리 계획

- (정기점검 등) 도지사‧시장 정기, 수시 안전점검 실시→안전 조치명령

Ⅳ		향후 추진계획

❍ 2020. 9월: 도 의회 의견수렴 시행(60일 이내)

❍ 2020. 10월: 제주특별자치도 건축위원회 심의(도)

❍ 2020. 10월: 정비계획 확정고시 및 국토부 및 행정시 통보

붙임 1		제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비 목록임 1

정비방법		현장수 (21)	관리번호 및 위치
대분류	소분류
공사재개	자력 공사재개 지원	3	제주-305 (서귀포시 월평동 507외 4필지) 제주-313 (제주시 애월읍 고내리 252외 3필지) 제주-316 (제주시 이호일동 351-5외 4필지)
철거	자진철거 유도	4	제주-302 (서귀포시 대정읍 하모리 2136외 7필지) 제주-303 (서귀포시 서홍동 396-4외 3필지) 제주-307 (제주시 구좌읍 동복리 1664외 4필지) 제주-309 (제주시 도평동 143)
안전관리	안전조치 등 현상태 유지	10	제주-304 (서귀포시 성산읍 시흥리 23) 제주-308 (제주시 구좌읍 하도리 969-6외 1필지) 제주-310 (제주시 삼도일동 569-6) 제주-314 (제주시 애월읍 고성리 863외 1필지) 제주-315 (제주시 애월읍 유수암리 2819) 제주-317 (제주시 조천읍 교래리 471-9) 제주-319 (제주시 조천읍 대흘리 979외 4필지) 제주-320 (제주시 한림읍 월림리 856-1외 1필지) 제주-321 (제주시 한림읍 협재리 2494외 1필지) 제주-322 (제주시 한림읍 협재리 912외 2필지)
정비완료	공사재개	3	제주-311 (제주시 애월읍 고내리 1223-1) 제주-312 (제주시 애월읍 고내리 1224외 1필지) 제주-318 (제주시 조천읍 교래리 101-4외 1필지)
	철거	-
	허가취소	1	제주-306 (제주시 구좌읍 김녕리 160-1)

※ 관리번호는 국토교통부의 실태조사 대상 연번을 참조하였음

※ 정비방법은 공사중단 건축물의 정비여건 등에 따라 변동될 수 있음

붙임 2		공사중단 장기방치 건축물 유형별 현황

◩ 공사중단 기간별 현황

구분	합계	5년이하	5년초과 10년 이하	10년초과 15년 이하	15년 초과	비고
합계(건)	21	2	4	8	7
비율(%)	100	9	19	38	33

◩ 공사중단 용도별 현황

구분	합계	공동주택	판매시설	숙박시설	공업시설	기타	비고
합계(건)	21	1	7	11	1	1
비율(%)	100	5	33	52	5	5

※ 기타 운동시설(체육관) (1)

◩ 공사중단 규모별 현황

구분	합계	1,000㎡ 이하	1,000초과 ~3,000㎡ 이하	3,000초과 ~5,000㎡ 이하	5,000㎡ 초과	비고
합계(건)	21	5	6	2	8
비율(%)	100	24	29	10	37

◩ 공사중단 원인별 현황

구분	합계	자금부족	부도	소송	분쟁	비고
구분(건)	21	13	4	1	3
비율(%)	100	62	19	5	14

붙임 3		유형별 상세 현황

◩ 공사재개(자력 공사재개 지원)-3건

❍ 제주-305 (서귀포시 월평동 507외 4필지)

- 공사재개 따른 정비계획 수립관련 의견서 징구(2020. 6.10.)

- 건설 경기 등의 사유로 공사중단 되었으며 공사재개 예정

❍ 제주-313 (제주시 애월읍 고내리 252외 3필지)

- 자금난으로 인한 공사 중단 되었으며 현장은 주기적으로 관리되고 있음

- 건축주 공사 재개할 예정(관광숙박업 사업계획승인 사항 검토 중)

❍ 제주-316 (제주시 이호일동 351-5외 4필지)

- 건축주 자금난으로 공사 중단

- 건축주 사업재개 예정이며 현재 가설울타리 도색 등 주기적인 관리가 이루어지는 현장

☞ 정비계획 수립▶공사 재개에 따른 공사계획서 징구(사업자)▶사업추진

☞ 일정기한을 두어 공사 재개되지 않을 경우 건축법 등 관계법령에 따라 청문 후 허가취소 및 원상복구명령, 행정대집행 등 절차를 이행

◩ 자진철거 유도(철거)-4건

❍ 제주-302 (서귀포시 대정읍 하모리 2136외 7필지)

- 터파기 부분과 가설울타리 관리 부실에 따라 터파기 공간의 되메우기 등 안전조치 행정명령 중

- 지하흙막이 공사 외 건축공사 착수하지 않은 상태로 올 하반기 청문 후 건축허가 취소 예정 ((건축과-45482(2020. 07.30.)호 관련)

※ 건축주 측의 경제적 사정등으로 인해 공사재재가 어려운 상황

❍ 제주-303 (서귀포시 서홍동 396-4외 3필지)

- 건축주의 건축공사 재개 의지를 확인하기 어려움

- ‘20년 하반기 청문 후 건축허가 취소예정

※ 관련호 : 건축과-45482(2020. 07.30.)호

❍ 제주-307 (제주시 구좌읍 동복리 1664외 4필지)

- 건축주 부도(부도 및 경매 처리)로 인해 공사가 중단된 현장으로 현재 건축구 사망하여 공사재개 가능성 없음

- 허가 취소(청문) 절차 이행 후 토지주 등과 연계하여 원상복구 방안 조치

❍ 제주-309 (제주시 도평동 143)

- 자금사정으로 공사재개가 어려운 상황(건축주는 연락이 불가)

- 허가 취소(청문) 절차 이행 후 토지주 등과 연계하여 원상복구 방안 조치

☞ 허가취소 절차 이행(청문 등)▶건축허가 직권취소 이행▶건축관계자(토지주 등) 원상복구 이행

☞ 정비계획 수립이후 건축허가 취소 절차를 ‘20년 말까지 이행할 예정이며 허가취소 이후 원상복구 등의 절차를 이행할 예정으로 행정대집행 등 방법 강구

◩ 안전관리(안전조치 등 현상태 유지)-10건

❍ 제주-304 (서귀포시 성산읍 시흥리 23)

(중단사유) 자금부족

(상황분석) 가압류, 강제경매에 따른 매각 등 이해관계자의 분쟁 다수 발생 및 토지주 및 건축주 연락처, 소재 파악 불가

(여건분석) 주변 기반시설부재(인근지 농지)로 입지상 수용 후 공공목적의 활용은 어려움

❍ 제주-308 (제주시 구좌읍 하도리 969-6외 1필지)

(중단사유) 자금부족

(상황분석) 명의변경 등에 따른 토지와 건축물 등의 소유권 분쟁으로 인한 문제 및 사업계획승인(관광진흥법) 취소(소유권 소송 진행 중)

(여건분석) 주변 기반시설부재 등 입지상 수용 후 공공목적의 활용은 어려움

❍ 제주-310 (제주시 삼도일동 569-6)

(중단사유) 자금부족

(상황분석) 실 시행자인 건축주 사망으로 명의변경 등 법적 문제 있음

(여건분석) 건축주 사망으로 인해 상속 등 명의변경 후 제3자 매각 등 방안을 강구하고 있으며 주변여건은 양호하나 공사중단 기간이 25년에 달해 구조안전진단 등 사전확인이 필요한 상황

❍ 제주-314 (제주시 애월읍 고성리 863외 1필지)

(중단사유) 분쟁(경매)

(상황분석) 실 소유자가 수천명에 달하고 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 사실상 정리가 어려운 상황

(여건분석) 공사중단기간 장기화(약 25년)에 따른 건물 노후, 설계도서 부재, 소유권관계 문제 등으로 인해 사실상 조치가 어려움

❍ 제주-315 (제주시 애월읍 유수암리 2819)

(중단사유) 분쟁

(상황분석) 시행사 부도로 인해 현재 건축주 변경 완료

(여건분석) 자금부족으로 공사진행이 어려운 상황이나 사업자 여건에 따라 공사재개 가능성 존재

❍ 제주-317 (제주시 조천읍 교래리 471-9)

(중단사유) 자금부족

(상황분석) 토지 경매이후 새로운 토지주가 있으나 건축주 연락불가로 인한 관계자 변경이 이루어지지 않고 방치(건축주 동의 없이 건축관계자 변경 불가)

(여건분석) 건축관계자변경이 가능할 경우 토지주의 사업추진이 가능할 것으로 판단

❍ 제주-319 (제주시 조천읍 대흘리 979외 4필지)

(중단사유) 자금부족 및 시공자부재

(상황분석) 건축주 연락불가(건축주 2회 변경)에 따라 사실상 정비가 어려운 상황이며 차후 이해관계자 분쟁조정 등을 통해 소유권 등 정리 방안 강구

(여건분석) 기초공사 이후 철근 노후화로 인해 시설 활용은 사실상 어려울 것으로 판단

❍ 제주-320 (제주시 한림읍 월림리 856-1외 1필지)

(중단사유) 부도

(상황분석) 토지주 경매로 토지 취득한 상태이며 건축주 부도로 인한 관계자 변경이 현시점에서 어려운 상황

(여건분석) 토지주 건축물 활용방안 강구중으로 소송을 통한 건축물 소유권 취득 이후 정비 가능 판단

❍ 제주-321 (제주시 한림읍 협재리 2494외 1필지)

(중단사유) 부도(자금부족)

(상황분석) 건축주 부도로 인해 사업추진이 어려운 상황(토지 채권자 매매금지 등 처분금지 조치 중)

(여건분석) 마을인근 위치하여 접근성은 양호하나 중단기간 장기화에 따라 건물 활용가능성 낮음

❍ 제주-322 (제주시 한림읍 협재리 912외 2필지)

(중단사유) 부도(법인해체)

(상황분석) 공사대금 미지급에 따른 법인 파산으로 인해 공사재개 어려움

(여건분석) 해당부지 인근 다수 리조트 존재하나 건물 노후도 등을 종합적으로 판단하여 활용 가능여부 검토

【참고자료】안전관리 항목 분류

○ 중단사유별 현황

구분	자금부족	부도	분쟁	합계
중단사유	5	3	2	10

○ 공사재개 불가 사유(복수)

구분	소송진행	건축주 불명	부도	법적불가	비고
불가사유	2	4	4	3

☞ 소송진행, 건축주 불명, 부도 등의 사유로 현 토지주가 토지를 취득하였음에도 불구하고 건축주 변경이 어려운 경우 외에 법적으로 불가한 경우 등이 대다수로 사실상 정비가 어려운 상황으로 분석

◩ 정비완료(공사재개)-3건

❍ 제주-311 (제주시 애월읍 고내리 1223-1)

❍ 제주-312 (제주시 애월읍 고내리 1224외 1필지)

❍ 제주-318 (제주시 조천읍 교래리 101-4외 1필지)

◩ 정비완료(허가취소)-1건

❍ 제주-306 (제주시 구좌읍 김녕리 160-1)

붙임 4		관련법령 발췌

<공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법>

제4조(공사중단 건축물 실태조사) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 사항에 관한 공사중단 건축물 실태조사(이하 "실태조사"라 한다)를 3년마다 실시하여야 한다.  <개정 2017. 4. 18.>

1. 공사중단 건축물의 지역별 소재 현황

2. 공사중단 건축물별 공사 진행상황 및 중단기간

3. 공사중단 건축물별 공사중단의 직접적ㆍ간접적 원인

4. 공사중단 건축물별 권리관계 현황

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 실태조사를 대통령령으로 정하는 전문기관을 지정하여 대행하게 할 수 있다.  <신설 2016. 1. 19.>

③ 국토교통부장관 또는 제2항에 따라 실태조사를 대행하는 전문기관의 장은 제1항에 따른 실태조사를 위하여 건축주, 건축관계자, 이해관계자에게 필요한 자료의 제출을 요구할 수 있으며, 건축물ㆍ대지 등 건축공사 현장에 출입하여 실태조사에 필요한 사항을 점검할 수 있다.  <신설 2016. 1. 19.>

④ 실태조사를 위한 방법ㆍ절차 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2016. 1. 19.>

제5조(공사중단 건축물 정비기본계획의 수립 등) ① 국토교통부장관은 실태조사 결과를 토대로 3년마다 다음 각 호의 사항을 포함하는 공사중단 건축물 정비기본계획(이하 "기본계획"이라 한다)을 수립하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 「건축법」 제4조에 따라 국토교통부에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 확정하여야 한다. 기본계획을 변경하는 경우에도 또한 같다.  <개정 2017. 4. 18.>

1. 공사중단 건축물의 정비를 위한 국가의 정책방향

2. 제6조에 따른 공사중단 건축물 정비계획의 수립방향

3. 공사중단 건축물의 정비 여부 및 정비방법 결정을 위한 개략적인 기준

4. 정비사업을 위한 재정지원 계획

5. 그 밖에 공사중단 건축물의 정비를 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 확정한 기본계획을 지체 없이 관계 중앙행정기관의 장과 공사중단 건축물의 소재지를 관할하는 시ㆍ도지사에게 통보하고 관보에 고시하여야 한다.

제6조(공사중단 건축물 정비계획의 수립 등) ① 시ㆍ도지사는 제5조제2항에 따라 기본계획을 통보받은 경우 이를 토대로 지체 없이 다음 각 호의 사항을 포함하는 공사중단 건축물 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)을 수립하여야 한다.  <개정 2017. 4. 18.>

1. 정비사업의 기본방향

2. 정비사업의 기간

3. 공사중단 건축물의 정비 여부 및 정비방법 결정기준

4. 공사중단 건축물별 정비 여부 및 정비방법

5. 제12조제1항에 따라 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지 또는 공사를 완료한 건축물의 매각이나 활용 계획

6. 공사중단 건축물등의 소유자 및 이해관계자에 대한 정산계획

6의2. 제11조에 따라 취득하여야 하는 공사중단 건축물등이 있는 경우 그 세부목록

7. 정비사업을 위한 재원조달 계획

8. 그 밖에 정비사업을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

② 시ㆍ도지사는 정비계획을 수립하거나 변경하는 경우 정비계획안을 해당 공사중단 건축물의 건축주, 건축관계자 및 이해관계자에게 서면으로 통보한 후 사업설명회를 개최하고, 해당 공사중단 건축물의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)과의 협의를 거치며, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 그 기한까지 의견을 제시하지 아니하면 의견이 없는 것으로 본다.

③ 시ㆍ도지사는 제2항에 따라 지방의회의 의견을 들은 후 「건축법」 제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 이를 확정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 시ㆍ도지사는 제3항에 따라 확정한 정비계획을 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 보고하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.