제387회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제4차 회의

2020. 9. 24.(목) 10:00

제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비계획 수립안 의견제시의 건

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비계획 수립안 의견 제시의 건

검 토 보 고 서

의 안 번 호	1437		제출일자 : 2020. 9. 4. 제 출 자 : 제주특별자치도지사 회부일자 : 2020. 9. 7.

1. 의견청취 사유

❍ 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 정비를 위하여 3년마다 수립되는 국토교통부의 “공사중단 건축물 정비기본계획”을 토대로 지자체“공사중단 건축물 정비계획” 수립에 따라

❍ 정비계획 수립(안)에 대하여 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」제6조제2항에 따라 제주특별자치도의회의 의견을 청취하고자 하는 사항임.

2. 근거법령 조항

❍ 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」제6조제2항

⇒ 공사중단 건축물 정비계획을 수립하는 경우 지방의회 의견 청취

3. 주요계획(안) 내용

❍ 계획의 성격

- 법정계획 「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별법」제5조에 따라 국토교통부장관이 실태조사 결과를 토대로 3년마다 수립하는 기본계획

- 기본계획 각 시‧도에서 공사중단 건축물에 대한 정비여부 및 정비방법을 결정하는데 개략적인 기준 제시

❍ 계획의 범위

- 시간적 범위 2020년 ~ 2022년(3년)

- 정 비 대 상 국토교통부 정비기본계획에 반영된 양 행정시 21개 현장 중 공사재개 된 3개소 및 허가취소된 1개소를 제외한 17개소 현장

❍ 정비방법

- 자력공사재개 지원(3개소), 자진철거 유도(4개소), 안전관리(10개소) 및 완료(공사재개-3개소, 철거완료 1개소)된 4개소 현장

❍ 정비방법 결정 및 향후 계획

정비방법	공사재개	철거 (자진철거 유도)	안전관리 (현 상태 유지)	완료	비고 (계)
	자력 공사재개 지원
정비대상	3	4	10	4	21
향후 정비계획	건축주 시‧도 및 외부전문가 협의체 구성 등 행정지원 검토	자진철거 유도	안전점검 실시 등 안전관리	공사재개(3) 허가취소(-) 철거(1)

4. 추진현황

❍ 2016.07.01.: 1차 실태조사 완료(국토교통부)

❍ 2019.02.22.: 공사중단 건축물 정비계획(안) 수립을 위한 TF회의(1차)

❍ 2019. 7월 : 제주지역 현장 2차 실태조사(국토교통부)

❍ 2019.07.09.: 국토교통부(LH), 도ㆍ행정시 T/F팀 구성 및 회의(2차)

❍ 2020.03.03.: 정비계획 수립을 위한 실무회의 개최(양 행정시)

❍ 2020. 4월 : 정비계획 수립 사전협의 이행(양 행정시)

❍ 2020. 5월 : 정비계획 수립 건축주 등 이해관계자 의견수렴

❍ 2020.06.26.: 이해관계자 사업설명회 개최(건설회관 3층)

❍ 2020.06.30.: 사업설명회 및 의견수렴결과 통보 및 검토의견 수렴

5. 향후추진계획

❍ 2020. 10월: 제주특별자치도 건축위원회 심의(도)

❍ 2020. 10월: 정비계획 확정고시 및 국토부 및 행정시 통보

6. 검토사항

□  공사 중단 장기방치 건축물 정비계획의 개요

❍ 본 안건은 2014년 「공사중단 장기방치 건축물 정비법」이 2014년 제정·시행 이후 3년 마다 수립해야 하는 “공사중단 건축물 정비계획”으로서 이에 대한 도의회의 의견을 청취하고자 하는 사항으로

❍ “제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비계획”은 「공사중단 장기방치 건축물 정비법」제5조에 따라 국토교통부장관이 수립하는 “공사중단 건축물 정비기본계획”의 하위계획이자, 도내 공사중단 건축물에 대한 정비여부 및 정비방법  등을 결정하는 법정계획임.

“공사중단 건축물 기본계획”은 국토교통부장관이 3년마다 수립하는 국가계획으로서, ‘16년 11월 제1차 공사중단 장기방치 건축물의 정비 등을 위한 정비기본계획이 수립·시행된 이래, ’19년 11월 제2차 공사중단 건축물 정비기본계획이 수립되었음.

❍「공사중단 장기방치 건축물 정비법」제6조에서는 정비계획에 포함되어야 할 9개 항목을 규정하고 있음.

① 정비사업의 기본방향, ② 정비사업의 기간, ③ 공사중단 건축물의 정비 여부 및 정비방법 결정기준, ④ 공사중단 건축물별 정비여부 및 정비방법, ⑤ 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지 또는 공사를 완료한 건축물의 매각이나 활용 계획, ⑥ 공사중단 건축물 등의 소유자 및 이해관계자에 대한 정산계획, ⑦ 위탁사업자가 정비사업을 위하여 취득하여야 하는 공사중단 건축물등이 있는 경우 그 세부목록, ⑧ 정비사업을 위한 재원조달계획, ⑨ 그 밖의 정비사업을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

□  계획(안)의 주요내용

가. 정비계획의 기본방향으로

1) 도시미관 개선 및 도민의 생활환경 향상, 2) 방치 건축물의 위해정도·안전상태 및 사업성, 기반시설 설치현황 등을 종합적으로 판단하여 정비계획 추진, 3) 건축주 및 이해관계자 등의 의견과 여건 등을 감안하여 실질적인 정비사업이 될 수 있도록 계획 수립하도록 제시하고 있음.

나. 정비계획 범위

❍ 2020년 ~ 2022년 3년의 시간적 범위와 제주특별자치도 2개 행정시(제주시, 서귀포시)내 21개소 공사중단 건축물로 공간적 범위를 정하고 있음.

다. 기초조사

❍ 공부조사, 현장조사, 권리분석, 분쟁현황 등을 토대로 기초조사 시행

라. 총괄현황분석

❍ 도내 21개소 공사중단 건축물에 대하여 지역별 제주시(17개소), 공사중단 기간별 10년초과 15년이하(8개소), 용도별 숙박시설(11개소), 규모별 5천제곱미터 이상(8개소), 원인별 자금부족(13개소)이 가장 큰 비중으로 분석하고 있음.

공사중단 기간별	합계	5년이하	5년초과 10년 이하	10년초과 15년 이하	15년 초과	비고
합계(건)	21	2	4	8	7
비율(%)	100	9	19	38	33

용도별	합계	공동주택	판매시설	숙박시설	공업시설	기 타 (운동시설)	비고
합계(건)	21	1	7	11	1	1
비율(%)	100	5	33	52	5	5

규모별	합계	1,000㎡ 이하	1,000초과 ~3,000㎡이하	3,000초과 ~5,000㎡이하	5,000㎡ 초과	비고
합계(건)	21	5	6	2	8
비율(%)	100	24	29	10	37

원인별	합계	자금부족	부도	소송	분쟁	비고
구분(건)	21	13	4	1	3
비율(%)	100	62	19	5	14

마. 정비방법 우선순위 결정기준

❍ 공사중단 현장별 평과를 통하여 시급성 및 파급효과, 사업성, 도·행정시의 추진의지, 이해관계자의 추진의지, 사업추진 용이성을 종합적으로 고려하도록 제시하고 있음.

바. 정비방법 결정기준

❍ 정비방법은 공사재개, 철거, 안전관리 총 3가지로 분류하고 있으며,

❍ “공사재개”는 건축주의 의지는 높으나 사업성 검토한 필요한 사항, “철거”는 건축주의 철거 희망 또는 안전사고 발생우려 및 도시미관 저해 등이 요소, “안전관리”는 건축주의 소재불명, 소송·분쟁, 복잡한 채권관계, 사업성 부족 등 장기간 공사재개 어려움에 따라 결정하도록 하고 있음.

사. 정비방법 결정 및 향후계획

❍ 본 정비계획(안)에는 공사재개 3건, 철거 4건, 안전관리 10건, 완료 4건으로 결정하고,

❍ “공사재개”대상은 건축주, 시·도 및 외부전문가 협의체 구성 등 행정지원 검토, “철거”는 건축주의 자진철거 유도, 안전관리는 현상태 유지하여 도지사·시장이 안전점검 실시 및 조치명령 등 안전점검을 추진할 계획임.

❍ 다만, 21개소 중 4개소는 설계변경 등이 추진되는 공사재개 3건, 허가취소 된 철거 1건은 완료 대상으로 구분하고 있음.

[참고 1] 제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비 대상

정비방법		현장수 (21)	관리번호 및 위치
대분류	소분류
공사재개	자력 공사재개 지원	3	제주-305 (서귀포시 월평동 507외 4필지) 제주-313 (제주시 애월읍 고내리 252외 3필지) 제주-316 (제주시 이호일동 351-5외 4필지)
철거	자진철거 유도	4	제주-302 (서귀포시 대정읍 하모리 2136외 7필지) 제주-303 (서귀포시 서홍동 396-4외 3필지) 제주-307 (제주시 구좌읍 동복리 1664외 4필지) 제주-309 (제주시 도평동 143)
안전관리	안전조치 등 현상태 유지	10	제주-304 (서귀포시 성산읍 시흥리 23) 제주-308 (제주시 구좌읍 하도리 969-6외 1필지) 제주-310 (제주시 삼도일동 569-6) 제주-314 (제주시 애월읍 고성리 863외 1필지) 제주-315 (제주시 애월읍 유수암리 2819) 제주-317 (제주시 조천읍 교래리 471-9) 제주-319 (제주시 조천읍 대흘리 979외 4필지) 제주-320 (제주시 한림읍 월림리 856-1외 1필지) 제주-321 (제주시 한림읍 협재리 2494외 1필지) 제주-322 (제주시 한림읍 협재리 912외 2필지)
정비완료	공사재개	3	제주-311 (제주시 애월읍 고내리 1223-1) 제주-312 (제주시 애월읍 고내리 1224외 1필지) 제주-318 (제주시 조천읍 교래리 101-4외 1필지)
	철거	-
	허가취소	1	제주-306 (제주시 구좌읍 김녕리 160-1)

□  검토의견

❍ 본 정비계획(안)은 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 도시미관 저해, 안전사고 및 범죄 발생 등 사회적 문제를 사전에 예방하고자 수립한 계획으로, 건축관계자 및 이해관계자 대상 사업설명회 개최 등 사전절차를 거쳐 도의회에 제출되었기에 입안 절차상 논란은 없겠으나, 다음 몇 가지 사항에 대한 추가적인 논의가 필요할 것으로 사료됨.

가. 정비계획 수립시점 검토

❍ 「공사중단 장기방치 건축물 정비법」제5조에 따라 국토교통부장관이 수립하는 “공사중단 건축물 정비기본계획”은 2016년 제1차, 2019년 제2차에 걸쳐 수립되었으나, 2016년 국토교통부의 제1차 공사중단 건축물 정비기본계획에 따라 도에서는 「공사중단 장기방치 건축물 정비법」제6조에 따라 본 정비계획(안)을 수립하지 아니하고,

❍ 국토교통부의 제2차 공사중단 건축물 정비기본계획에 따라 최초 본 정비계획(안)을 수립하는 등 법 제정 이후 현재까지 실질적으로 계획없이 공사중단 건축물을 관리하고 있는 실정으로 사료됨.

나.  기본계획과 정비계획(안) 비교 검토

❍ 국토교통부 “제2차 공사중단 건축물 정비기본계획”의 전략과제로 10년 이상 공사중단 건축물은 수용 또는 철거 등 공공 주도의 정비방안을 마련하도록 제시하고 있으나, 금번 “제주특별자치도 공사중단 장기방치 건축물 정비계획(안)”에서는 실질적인 공공주도 정비사업 추진계획이 제시되고 있지 않아, 이에 대한 구체적인 실행방법 검토가 필요함.

전략과제 1  공공주도 정비사업 실효성 제고 (10년 이상 공사중단 건축물 정비사업 의무화, 지자체 역할배분으로 정비사업 실행력 확보, 임대주택·청년기업·생활SOC 등 지원강화)

전략과제 2  공적지원 강화로 자력재개 활성화 (도시재생사업 연계를 통한 재정지원 방안 마련, 공적임대사업 연계로 자력재개 수요확보, 복합적 정책수단 활용 정비사업 지원강화)

전락과제 3  정비사업 촉진을 위한 제도개선 (정비사업 촉진을 위한 건축기준 특례마련, 정비지원기구 확대 지정)

전략과제 4  공사중단 건축물 예방 및 관리방안 마련 (공사중단 건축물 시전예방 및 관리방안 마련, 안전관리예치금 활용방안 마련, 공사중단 건축물 안전인식 및 국민공감 형성)

❍ 정부는 국토교통부서에서 선도사업으로 2015년 12월부터 총 5차례 27개 지구를 선정하여 추진하고 있으나, 제주특별자치도는 선도사업이 선정이 전무한 실정으로 이에 대한 적극적인 사업발굴 노력이 필요할 것으로 사료됨.

[참고 2] 국토교통부 선도사업 현황

❍ 1 ~ 4차 선도사업 추진현황(13개소)

구 분	지구명	중단 기간	정비모델	추진단계
1차 선도사업 (’15.12월)	과천 우정병원	21년	LH 철거 후 신축 (분양주택)	공사재개 (SPC위탁)
	원주 주상복합	22년	자력재개 지원 (오피스텔)	공사재개 (토지·건물주)
	영천 교육시설	22년	연접 개발 (도시개발사업)	사업추진 협의
	순천 의료시설	6년	공사 재개 (오피스텔)	사업추진 협의
2차 선도사업 (’16.12월)	광진 공동주택	8년	자력재개 지원 (조합주택)	공사재개 (토지·건물주)
	종로 다세대주택	14년	자력재개 지원 (다세대주택)	재개예정 (토지·건물주)
	안산 복합상가	8년	리모델링 (공공청사)	사업추진 협의 (위탁 사업)
3차 선도사업 (’17.12월)	거창 숙박시설	8년	리모델링 (행복주택)	공사재개 예정 (LH위탁)
	용인 주차장시설	6년	철거 후 신축 (주차장)	재개예정 (토지·건물주)
	영암 공동주택 (예비사업)	13년	공사 재개 (임대주택)	사업추진 협의
	김제 공동주택 (예비사업)	12년	공사 재개 (임대주택)	사업추진 협의
4차 선도사업 (’18.8월)	세종 공동주택	6년	공사 재개 (조합주택)	사업추진 협의 (대행 사업)
	원주 판매시설	21년	철거 후 신축 (행복주택)	사업추진 협의 (위탁 사업)

❍ 5차 선도사업 선정현황 (14개소, ‘19년 9월)

순번	소재지	건축허가 현황			중단 기간	비고
		용도	규모	대지면적
1	부산광역시 금정구	공동주택	지하3층/지상4층	9,610㎡	7년	본사업 (6)
2	경남 거창군 거창읍	의료시설, 장례식장	지하0층/지상7층	2,103㎡	3년
3	충남 공주시 계룡면	숙박시설	지하1층/지상5층	6,731㎡	26년
4	대전광역시 중구	오피스텔	지하3층/지상8층	754㎡	9년
5	충남 예산군 예산읍	공동주택, 근생시설	지하1층/지상15층	16,916㎡	11년
6	울산광역시 중구	문화시설, 집회시설	지하1층/지상8층	1,438㎡	12년
7	강원도 속초시	관광숙박시설	지하2층지상10층	4,403㎡	15년	예비 사업 (8)
8	대전광역시 중구	업무시설, 근생시설	지하2층/지상6층	3,486㎡	19년
9	충북 증평군 증평읍	공동주택	지하1층/지상8층	2,000㎡	24년
10	전북 정읍시 북면	공동주택	지하1층/지상3층	28,794㎡	15년
11	강원도 원주시	문화시설, 집회시설	지하1층/지상2층	2,017㎡	21년
12	경북 칠곡군 북삼읍	공동주택	지하1층/지상15층	7,469.5㎡	16년
13	충남 천안시	공동주택	지하1층/지상22층	14,639㎡	9년
14	충남 천안시	공동주택	지하1층/지상12층	29,919㎡	17년

다. 정비방법 결정 실행가능성 검토

❍ 본 정비계획(안)의 정비방법 결정 및 정비계획을 살펴보면, 공사재개·철거·안전관리의 정비방법에 있어 건축주의 의지가 없으면 실질적으로 방치가 지속될 수 밖에 없는 실정으로 공공의 주체가 추진할 방안으로 「공사중단 장기방치 건축물 정비법」제13조제1항에서는 정비사업의 원할한 수행을 위하여 공사중단 건축물 정비기금을 설치하도록 하고 있어 이에 대한 구체적인 실행계획 수립이 필요함.

❍ 또한, 타 지자체 중 정비계획 수립용역을 추진하여 수립을 하고 있는 서울특별시를 살펴보면, 정비방법을 공사재개, 철거, 안전관리, 수용, 위탁·대행사업 등으로 분류하여 대상 시설별로 정비방법을 1 ~ 3순위로 설정하여 추진하고 있는 등 구체적인 실행계획을 수립하고 있는 등 타 지자체의 사례를 검토하여 구체적인 실행계획 수립이 필요함.

[참고 3] 서울특별시 공사중단 장기방치 건축물 정비계획

라. 종합의견

❍ 본 계획은 도내 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 도시미관 저해, 안전사고 발생, 범죄 발생 등 사회적 문제 발생을 사전에 예방하고자 수립한 계획으로 이를 실행하기 위한 구체적인 계획 수립이 무엇보다 중요할 것입니다.

❍ 2014년 법 제정 이후 정비계획이 수립되지 않아 현재까지 실질적으로 계획없이 공사중단 건축물을 관리하고 있는 등 미흡한 점이 있으며,

❍ 정비계획 결정에 있어 국토교통부의 기본계획에서 제시하고 있는 전략과제에 부합한 10년 이상의 장기 건축물 등에 대해서는 공공주도의 정비방안 마련을 위하여 법 제13조에서 정하고 있는 “공사중단 건축물 정비기금” 설치 계획 등을 포함한 내실있는 정비계획을 수립을 위하여 수정보완이 이루어져야 할 것으로 사료됩니다.

제13조(공사중단 건축물 정비기금의 설치) ① 공사중단 건축물의 소재지를 관할하는 시ㆍ도지사는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 공사중단 건축물 정비기금(이하 "정비기금"이라 한다)을 설치하여야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역에서 시행되는 정비사업의 지원 등을 위하여 필요한 경우 정비기금을 설치ㆍ운용할 수 있다.