제390회 제주특별자치도의회 임시회 환경도시위원회 제1차 회의

2020. 12. 18.(금) 10:00

제주시 이도주공1단지아파트 주택재건축정비사업 정비계획 변경 및 정비구역 지정(변경 안) 의견제시의 건

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

제주시 이도주공1단지아파트 주택재건축정비사업 정비계획 변경 및 정비구역 지정(변경 안) 의견제시의 건

검 토 보 고 서

의 안 번 호			제출일자 : 2020. 12. 4. 제 출 자 : 제주특별자치도지사 회부일자 : 2020. 12. 7.

1. 의견청취 사유

❍ 제주시 이도이동 888번지 일원에 위치한 이도주공1단지아파트는 제주특별자치도 고시 제2017-155호(‘17.5.16.)로 정비구역 지정 및 계획이 수립된 지역으로

❍ 이도주공1단지아파트 주택재건축정비사업 정비계획 변경 및 정비구역 지정내용을 변경하여 주거공간의 쾌적성 확보 및 기반시설의 정비를 통해 주민의 삶의 질 향상과 주거환경 개선을 위하여

❍ 조합으로부터 정비계획 변경 및 정비구역 지정(변경 안)에 대하여 주민설명서가 제출됨에 따라 경관위원회 심의(‘20.8.21.), 주민공람(‘20.9.17.~10.17), 주민설명회(‘20.10.14.~10.20)을 실시하였고,

❍ 향후「도시 및 주거환경정비법」제14조에 따른 정비구역을 지정하기 위하여 정비계획 변경 및 정비구역 지정(변경 안)에 대하여 제주특별자치도의회의 의견을 청취하고자 하는 사항입니다.

2. 근거법령 조항

❍ 도시 및 주거환경정비법 제15조 제2항

3. 이도주공 1단지 현황

❍ 위    치 : 제주시 이도이동 888번지 일원

❍ 획지면적 : 46,043.3㎡

❍ 지역/지구 : 제2종 일반주거지역 / 최고고도지구(30m이하)

❍ 기존 건축물 현황 : 지상 5층, 17동, 498세대, 연면적 28,687.13㎡

❍ 공동주택 준공일자 : 1985. 7. 9.

4. 정비구역 지정 및 정비계획(변경 안)

❍ 위    치 : 제주시 이도이동 888번지 일원

❍ 사업주체 : 이도주공1단지 주택재건축정비사업조합

구 분	획지면적 (㎡)	연면적(㎡) /동수, 층수	용적률 (%)	세대수	주차대수 (면)
기 정	46,043.3	143,776.39 /17동, 지하2/지상10층	202.28	795	1,349
변 경	46,043.3	170,595.65 /14동, 지하4/지상14층	238.90	899	1,743
증 / 감	-	증 26,819.26㎡	증 36.62	증 104세대	증 394면

※ 건축물 고도완화 심의에 따른 건축물 높이 변경 (30m → 42m)

5. 추진경위

❍‘13. 01. 18. 안전진단

❍‘15. 12. 28. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 주민설명회

❍‘16. 01. 19. 주민공람 공고

❍‘16. 09. 08. 도의회 의견청취

❍‘17. 05. 16. 정비계획 수립 및 정비구역 지정(43,375.9㎡)

❍‘17. 08. 30. 조합설립추진위원회 승인

❍‘19. 01. 02. 조합설립 인가

❍‘19. 04. 13. 시공사 선정((주)포스코건설)

❍‘20. 03. 26. 정비구역 변경 지정(43,375.9㎡→46,043.3㎡)

※ 정비구역 인접한 독짓골8길 7개필지(2,667.4㎡) 편입

❍‘20. 05. 15. 높이완화를 위한 도시·건축 공동위원회 심의(재심의)

❍‘20. 06. 19. 높이완화를 위한 도시·건축 공동위원회 심의

※ 심의결과 : 82.1점( 40% 완화, 높이 30m →42m )

- 공공기여도(29점), 경관적 요소(24.9점), 교통인프라(14점), 건축물의 지속성(12.3점), 가점(1.9점)

❍‘20. 07. 07. 정비구역 변경 신청(높이완화 반영)

❍‘20. 08. 21. 경관위원회심의(원안의결)

❍‘20. 09. 17. 주민공람(~10.17까지)

❍‘20. 10. 14. 비대면(온라인) 주민설명회(~10.20까지)

6. 주민공람, 주민설명회 시 제출의견 및 조치계획

❍ 출입구 설치 반대, 교통혼란, 인접 건물 피해우려 등 주민불편 사항

- 주변 구조물의 안전을 위해 저소음·저진동·계측관리 등 최신 공법 적용으로 민원 최소화되도록 노력이 필요하고, 터파기 공사 계획 시 전문가 자문을 득하여 인접건물에 영향이 없도록 조치를 취할 것

- 시공 중에도 소음, 먼지 발생을 최소화 하고 안전한 통행이 보장될 수 있도록 계획되어야 함

- 교통영향평가를 통해 검토 필요

※ 차량출입구는 2개소 및 주차대수는 1.5대 이하가 적정하다는 의견 제시

❍ 이도교회 앞 이도주공2·3단지 주출입구 관련

- 도시계획심의 조건사항에 따라 이도주공2, 3단지 측과 협의

- 도시계획심의, 교통영향평가 심의 결과 반영

❍ 제주시 이도이동 1028-4번지를 정비구역에서 제외 요청

- 조합과 민원인 간 지속적인 협의 필요

7. 향후 추진계획

❍ ‘20. 12. 제주특별자치도의회 의견 청취

❍‘21.  2. 정비구역 지정 신청(제주시 ⇒ 도)

※ 향후 도시계획심의, 교통영향평가, 건축계획심의 절차 이행

8. 검토의견

가. 주택재건축 정비구역 지정요건 검토

❍ 정비구역 내 기존 세대수는 528세대(공동주택 480, 단독주택 48)이며, 계획 예정세대수는 899세대이고, 정비예정구역의 면적은 46,043.3제곱미터로 「도시 및 주거환경정비법」상 지정요건인 노후 불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지 면적인 1만제곱미터 이상인 지역에 해당되며,

❍ 건축물의 안전진단 결과 D등급 판정을 받음에 따라 정비구역 지정을 통하여 주거공간의 안전성을 확보 하고, 도시기반시설의 정비를 통해 주민의 삶의 질 향상과 주거환경 개선이 필요할 것으로 판단되어 정비구역 지정 요건을 충족하여 2017년 3월 26일 정비구역으로 지정된 바 있음.

나. 재건축 정비계획 변경사유

❍ 이도주공1단지아파트 주택재건축정비사업은 제주특별자치도고시 제2017-155호(2017.5.16.)로 정비구역 지정 및 계획이 수립된 지역으로, 2017년 제3회 도시계획위원회 심의시 제시된 조건에 따라 「제주특별자치도 건축물 고도완화 도시관리계획 심의기준」에 의거 제주특별자치도 도시‧건축 공동위원회 심의 절차를 이행하였고, 이도주공 1단지 주택재건축 정비계획상의 건축물 높이를 변경하여 정비 구역 내 주거공간의 쾌적성 확보 및 기반시설의 정비를 통해 주민의 삶의 질 향상과 주거환경의 개선을 도모 하고자 하는 사항임

심의결과 : 조건부 수용

- 최고고도지구(30m이하)에 맞게 정비계획을 수정‧보완하고, 건축물의 높이완화에 대하여는 도시‧건축공동위원회에 심의결과에 따르도록 할 것

- 출퇴근 첨두시 대상지 주변 교통흐름 및 구남로7길의 일방통행계획, 주변지역 주차장 문제 등을 종합적으로 재검토하여 교통처리계획에 반영할 것

다. 도시계획시설의 설치에 관한 계획

❍ 사업대상지 주변의 원활한 교통흐름을 위하여 일부 구간 도로 폭원을 확폭하고, 현재 주차장으로 사용되고 있는 제주시 이도이동 1023-2번지를 주민과 지역주민이 이용할 수 있는 휴게공간을 제공하기 위한 소공원(면적 205.6㎡)을 신설하였음.

❍ 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제19조에 따라 도시공원 설치기준에서 “소공원”은 제한규정을 별도 두고 있지 않으나, 사업부지내 소공원 시설의 설치 등 사용시 최소한의 규모의 적정성과 공개공지등과 연계하는 방안에 대하여 검토가 필요할 것으로 사료됨.

라. 부대복리시설의 계획

❍ 공동이용시설은 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 의한 근린생활시설, 관리사무소, 경로당, 주민공동시설, 보육시설, 어린이놀이터, 조경시설, 작은도서관 등은 금번 정비계획 변경으로 증가되는 세대수(증 104세대) 등 사업의 규모에 비례하여 적합하게 계획하고 있음.

❍ 주차장 확보와 관련하여 법정주차장 설치대수는 912대이고, 금번 정비계획 변경으로 1,743대로 법정대비 191.1퍼센트를 반영하고 있어 적정하다고 사료됨.

❍ 가스공급시설과 관련하여 액화 석유가스를 보관할 수 있는 시설 설치로 계획되어 있지만, 관련부서(제주시 경제일자리과)의 의견에 따른 조치계획을 보면 제주시 지역도시가스 공급업체인 ㈜제주도시가스와 별도 협의를 진행한다고 하고 있어 이에 대한 검토가 필요할 것으로 사료됨.

마. 가구 및 획지에 관한 계획 등

❍ 사업대상지 주변 도로의 확폭 및 소공원 시설 신설 등으로 획지면적을 955.4제곱미터가 감소한 44,281.7제곱미터를 반영하고, 건축물의 높이는 도시‧건축공동위원회의 심의결과 82.1점으로 기준높이에 140퍼센트 완화된 42미터이하로 반영하고 있음.

❍ 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하, 용적률은 250퍼센트 이하이며, 주택의 건설비율은 당초 전용면적이 85제곱미터이하 규모의 건설비율이 100퍼센트에서 85제곱미터이하 규모는 60퍼센트 이상, 85제곱미터 초과 규모는 40퍼센트 이하로 정하고 있음.

❍ 다만, 정비계획에서 사업대상지 주변 도로의 명칭에 대하여 현행 도로명과 달라 혼돈이 발생할 수 있어 이에 대한 수정이 필요함.

바. 세입자 주거대책

❍ 사업대상지내 세입자 현황은 전체 528세대 중 59.8퍼센트인 316세대가 세입자로 구성되고 있으며,

❍ 도의회에서 2016년 ‘제주시 이도주공1단지아파트 주택재건축 정비계획(안) 의견제시의 건’에 대하여 세입자의 주거대책 미흡으로 재검토가 필요하다고 의견채택을 하였으며, 본회의(‘16. 9. 9.) 심사에서 채택된 의견대로 의결된 바 있음.

채택의견
세입자의 주거대책 미흡, 차량주출입구의 부적절한 계획 및 교통수요예측 등의 불합리화로 이도주공1단지아파트 주택재건축 정비사업을 위한 정비구역 지정 및 정비계획(안)은 재검토가 필요함.

❍ 이에 대해 금번 정비계획에는 「도시 및 주거환경정비법」상 주택재건축 정비사업은 세입자에 대한 별도의 주거대책은 없으나, 향후 주택재건축정비조합 설립 후 주민총회시 세입자에 대한 대책(이주비 지급 등)에 대하여 주민의견을 거쳐 결정하도록 하겠다고 하고 있음.

사. 상수공급 및 오수처리계획

❍ 생활용수량 산정은 환경부 고시 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」에 제시된 오수원단위에 오수전환율 85퍼센트를 적용하여 총 908.3㎥/일(주택 용수량 803.4㎥/일, 부대복리시설 용수량 89.1㎥/일)로 산정되었음.

❍ 용수의 공급은 사업대상지 동측 도로변 매설된 상수도관(50㎜)을 100㎜관으로 확장하여 공급할 계획으로, 중수도 사용량을 제외한 830.3㎥/일을 공급하도록 계획됨.

❍ 중수도는 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따라 오수발생량의 10퍼센트 이상인 78.0㎥/일을 화장실용수, 청소용수,조경용수 등으로 활용하도록 계획됨.

❍ 오수발생량은 「제주특별자치도 광역 하수도정비 기본계획(변경) 2018. 제주특별자치도」 원단위 346L/인을 참고하여, 계획인구 2,068인*으로 총 771.9㎥/일(공동주택 715.6㎥/일, 부대복리시설 89.1㎥/일)로 산정되어, 중수도 재이용을 제외한 693.9㎥/일은 사업부지 인근 도로에 기 매설된 오수관로를 통하여 제주하수처리장으로 이송하여 처리되도록 계획됨.
* 계획인구 :  2.3인 (세대당 인구수, 2025년 제주특별자치도 도시기본계획
(2017.4)) × 899세대 = 2,067.7명

8. 종합의견

❍ 본 의견제시의 건은 이도주공1단지 주택재건축 정비계획상의 사업부지 인근 도로를 확폭하고, 소공원 신설 및 건축물 높이와 주택의 규모별 건설비율을 변경하는 등 주거공간의 안전성 확보 및 도시기반시설의 정비를 통해 주민의 삶의 질 향상과 주거환경을 개선하고자 하는 사항으로 정비계획 변경은 적정하다고 사료되나,

❍ 「지구단위계획 수립지침」에 따른 지구단위계획결정도서 작성기준에 맞는 지구단위계획에 대한 도시관리계획결정도의 수정작성 및 사업대상지 주변 도로에 대하여 현재의 도로명 주소로 수정이 필요하며,

❍ 사업부지내 계획된 소공원 시설에 대하여 이용시 최소한의 규모에 대한 적정성과 공개공지 등과 연계되는 방안과 가스 공급방안에 대한 계획 검토가 필요함.

□  위 치 도

□  조 감 도