도시관리계획(용도지구) 변경(안)에 대한 의견제시의 건

도의회 환경도시위원회 의견서

1. 이도주공아파트 1단지 재건축의 원활한 추진을 위하여 높이에 관한 계획을 지구단위계획으로 수립하고 있는 만큼 고도지구 변경은 가능할 것이나, 향후 주변경관 여건, 지역주민 의견과 관련 기준 등 제반사항을 면밀히 검토하여 적정 규모의 고도가 될 수 있도록 관련 계획을 검토할 것.

별첨자료	건축물 고도완화 도시관리계획 심의기준

<건축물 고도완화 도시관리계획 심의기준>(2015. 1. 28. 고시)

1. 목적

❍ 본 기준은 건축물의 고도완화로 인한 주변지역에 미치는 영향 최소화, 건축물의 온실가스 배출량 감축과 녹색건축물의 확대 등 공공에 기여할 수 있는 지속가능하고 제주다운 건축물의 설치를 위한 가이드라인을 제시.

❍ 제주특별자치도고시 제2014-101호(2014. 6.25)로 고시된 제2차국제자유도시종합계획 변경계획에 따라 지구단위계획 및 도시계획시설에 의한 건축물의 고도완화시 평가기준 등을 정하는데 그 목적이 있다.

2. 평가기준

❍ 건축물의 고도완화는 공공기여도, 경관적 요소, 교통인프라, 건축물의 지속성 4개 분야에 대하여 평가하며, 각 분야별 점수는 항목별로 평가하여 배점을 합산한 평가점수에 따라 완화비율을 적용한다.

- 평가항목 : 공공기여도(30점), 경관적 요소(20점), 교통인프라(25점), 건축물의 지속성(25점)

- 완화비율 : 80점이상 40%, 70점이상 30%, 60점이상 20%,

50점이상 10%

❍ 평가는 도시관리계획 입안제안자가 제출한 도서에 의하여 평가한다.

❍ 제안자는 평가가 용이하도록 분야(항목)별 계획내용을 도면을 첨부하여 구체적으로 제시하며, 평가항목에 따른 평가점수 및 사유를 기재한 자기평가서를 제출한다.

❍ 정성평가 항목에 대하여는 위원회 회의에 참석한 심의위원이 평가한 점수 중 최고점과 최하점을 제외하고 가중평균하여 산정한다. 단, 최고점과 최하점이 2인 이상인 경우에는 이를 포함한다.

❍ 완화되는 높이가 과도하거나, 주변지역에 미치는 영향이 우려될 경우에는 평가결과에 불구하고 심의과정에서 적정 높이를 정할 수 있다.

3. 세부평가기준

가. 공공기여도(30점)

⑴ 공공용시설 조성(20점)

❍ 주민이 이용할 수 있도록 대지의 일부를 도로, 공원, 주차장 등 개방형 공공용시설을 조성하는 경우에는 대지면적 비율에 따라 배점을 적용한다.

- 배  점 : 18% 이상 20점, 16% 이상 18점, 14% 이상 16점,

12% 이상 14점, 10% 이상 12점, 10% 미만 10점

- 상업지역은 50제곱미터 이상, 주거지역은 100제곱미터 이상을 최소면적으로 한다.

❍ 건축물인 공공시설을 기부채납하는 경우에는 건축비용을 해당 토지의 공시지가를 적용한 부지면적으로 환산하여 적용한다. 비용 산정방법은 「제주특별자치도 도시계획 조례」 제16조제2항에 따른다.

※ “공공용시설”은 일반에게 제공되는 시설로서 해당 사업의 법적으로 확보해야 시설인 경우에는 법적 면적 이상 확보한 면적에 대하여 적용한다.

⑵ 공개공지 확보(5점)

❍ 법정 공개공지 면적(기준면적) 이상을 공개공지를 확보한 경우에 기준면적 대비 확보한 면적에 따라 적용한다.

- 배  점 : 50% 이상 5점, 40% 이상 4점, 30% 이상 3점,

20% 이상 2점, 10% 이상 1점

❍ 공개공지 확보대상 시설이 아닌 경우에는 대지면적 대비 확보한 면적에 따라 적용한다.(최소 면적 30㎡ 이상)

- 배  점 : 5% 이상 5점, 4% 이상 4점, 3% 이상 3점,

2% 이상 2점, 2% 미만 1점

⑶ 그 밖에 공공성 평가(5점)

❍ 부지 내부를 관통하는 보행통로 제공, 도입된 시설이 지역의 핵심 역할 수행 등 기타 공공기여도를 종합 평가하여 배점을 부여한다.

- 배  점 : 우수(5점), 양호(4점), 보통(3점), 미흡(2점), 불량(1점)

나. 경관적 요소(20점)

⑴ 조망차폐율(10점)

❍ 전면 도로에서 차폐율 최소화 정도에 따라 배점을 부여한다.

- 상업지역 : 80% 이하 10점, 85% 이하 8점, 90% 이하 6점, 95% 이하 4점

- 주거지역 : 70% 이하 10점,  75% 이하 8점,  80% 이하 6점, 85% 이하 4점

※ 조망차폐율=(주동의 투영입면적÷조망면적)×100

(2개층 필로티는 필로티 상부입면까지 전체 입면적에서 제외하고, 1개층 필로티는 1개층 필로티입면만 입면적에서 제외한다.)

(조망차폐율 예시도)

A:

법정 최고높이

산식 :  {(a+b+c+d+e+f+g+h) ÷ (A×B) }×100

※ A : 조망차폐율 적용구간 내 법정 최고높이(옥탑부 제외)

B : 조망차폐율 적용구간 길이

❍ 둘 이상의 도로가 접한 경우에는 남북측에 접한 도로를 전면도로로 적용하며, 전면도로가 없는 경우에는 남․북측 방면으로 한다.

⑵ 저층부 개방(10점)

❍ 저층부개방(필로티설치)시 필로티 설치면적이 건축면적에 따른 비율에 따라 배점을 부여한다. 단, 개방공간은 주차장으로 활용하지 않아야 한다.

- 배  점 : 30% 이상 10점,  25% 이상 8점,  20% 이상 6점,

15% 이상 4점,  10% 이상 2점,

다. 교통인프라(25점)

⑴ 교통영향 저감 및 보행자 안전(12점)

❍ 법정주차대수 대비 지하주차장 확보(10점)

- 배  점 : 100% 이상 10점,  80% 이상 8점,  60% 이상 6점, 40% 이상 4점, 40% 미만 2점

❍ 차량 주출입구와 부출입구의 분리(2점)

⑵ 주차장 확보(8점)

❍ 법정주차대수 이상 주차장 확보

- 배  점 : 150% 이상 8점, 140% 이상 6점, 130% 이상 4점,

120% 이상 2점, 110% 이상 1점

- 자주식 주차장을 기준으로 하며, 기계식 주차장은 0.2대를 적용한다.

⑶ 그 밖에 교통성 평가(5점)

❍ 자전거보관시설 및 법정대수 이상의 확장형주차장, 장애인주차장 설치 등 교통영향 저감방안과 전기차량 충전시설 확보 등 교통의 지속가능성 등을 대하여 종합 평가하여 배점을 부여한다.

- 배  점 : 우수(5점), 양호(4점), 보통(3점), 미흡(2점), 불량(1점)

라. 건축물의 지속성 등(25점)

⑴ 녹색건축 인증(10점)

❍ 「녹색건축물 조성 지원법」 제16조에 따라 녹색건축 인증을 받은 경우 배점을 부여

- 배  점 : 그린1등급 10점, 2등급 9점, 3등급 8점, 4등급 7점

❍ 건축허가․신고 또는 사업계획승인전에 「녹색건축 인증에 관한 규칙」제11조에 따른 예비인증을 받고, 사용승인 전 예비인증등급 이상의 본인증을 받는 조건

⑵ 생태면적률(5점)

❍ 도시계획조례 제25조에 따른 생태면적률을 법정면적(기준면적) 이상을 확보한 경우에 기준면적에 대비하여 확보한 면적에 따라 적용한다.

- 배  점 : 50% 이상 5점, 40% 이상 4점, 30% 이상 3점, 20% 이상 2점, 10% 이상 1점

※ 도시계획조례상 생태면적률은 상업지역 15% 이상, 주거지역 20% 이상임

⑶ 유니버셜디자인(5점)

❍ 「교통약자의 이동편의 증진법」 및 「장애물 없는 생활환경 인증에 관한 규칙」에 따라 BF인증을 받은 경우에 배점을 부여한다.

- 배  점 : 최우수 등급 5점, 우수 등급 4점, 일반 등급 3점

❍ 건축허가․신고 또는 사업계획승인전에 「장애물 없는 생활환경 인증에 관한 규칙」제12조에 따른 예비인증을 받고, 사용승인 전 예비인증등급 이상의 본인증을 받는 조건

⑷ 건축설계(5점)

❍ 건축물의 브랜드 가치, 구조, 재질 등 건축설계와 환경설계를 통한 범죄예방(CPTED) 건축계획, 중수도 등 물 절약 및 재활용 계획 수립 여부 등에 대하여 종합 평가하여 배점을 부여한다.

- 최우수(5점), 우수(4점), 양호(3점), 보통(2점)

마. 가점(15점)

❍ 공공용시설을 조성하여 기부채납하는 경우에는 해당 배점(20점)의 50% 범위에서 기부채납 면적 비율에 따라 가점을 부여한다.

❍ 현상설계 공모하거나, 세계적인 건축가의 건축설계 디자인 등 창의적 건축설계인 경우에는 5점의 범위에서 평가하여 가점을 부여한다.

4. 심의기준

❍ 심의에서는 제안자가 제출한 도서를 확인하여 세부평가기준 중 정성평가 항목에 대하여 평가하고, 정량평가 결과가 타당한지 심의한다.

❍ 심의위원은 정확한 평가를 위하여 제출된 도서 내용에 대하여 구체적인 설명과 자료를 요구할 수 있으며, 내용이 부실한 경우에는 도서의 보완을 요구할 수 있다.

❍ 심의과정에서 제안자가 보완 수용하는 경우에는 조치계획서를 제출받은 후 재평가할 수 있다. 이 경우 재심의 또는 조건부심의 등 심의결과에 따라 처리한다.

5. 심의절차

❍ 본 심의기준의 적용을 위한 절차는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제26조에 따른 도시․군관리계획 입안의 제안 절차에 따른다.

❍ 다른 법률에 의한 신청 또는 제안에 따라 승인․인가․허가 등으로 도시관리계획의 결정 또는 변경결정이 의제되는 경우에는 그 법률이 정하는 절차에 따른다. 단, 의제되지 않는 사항을 포함하고 있는 경우에는 도시․군관리계획 입안의 제안 절차에 따른다.

[별표 1〕

건축물 고도완화 세부평가기준 요약

구 분		배점	평가내용	비고
계		100 [115]
공 공 기여도	소계	30
	⑴ 공공용시설 조성	20	• 해당 부지면적의 대비 공원, 주차장 등 공공용시설을 조성시 비율에 따라 평가
	⑵ 공개공지 확보	5	• 법정 공개공지 면적 이상 확보한 면적에 따라 차등 적용
	⑶ 그 밖에 공공성 평가	5	• 보행통로, 지역의 핵심역할 수행 등 그 밖에 공공기여도 종합평가	정성 평가
경관적 요소	소계	20
	⑴ 조망차폐율	10	• 전면도로에서 차폐율 최소화 기준에 따라 평가(상업지역 80% 이하, 주거지역 70% 이하)
	⑵ 저층부 개방	10	• 필로티면적 비율에 따라 차등 적용
교 통 인프라	소계	25
	⑴ 교통영향 저감 및 보행자 안전	12	• 법정주차대수 대비 지하주차장 확보(12점) • 주출입구와 부출입구의 분리(2점)
	⑵ 주차장 확보	8	• 법정 주차대수 이상 주차장 확보
	⑶ 그 밖에 교통성 평가	5	• 그 밖에 교통영향분석과 저감방안에 대한 종합평가	정성 평가
건축물의 지속성	소계	25
	⑴ 녹색건축 인증	10	• 녹색건축 인정등급 배점 부여 • 허가전 예비인증, 사용승인 전 본인증 조건
	⑵ 생태면적률	5	• 법정(조례) 규모 이상 생태면적률 확보 면적에 따라 평가
	⑶ 유니버셜디자인	5	• BF 인증에 따라 배점부여 • 허가전 예비인증, 사용승인 전 본인증 조건
	⑷ 건축설계	5	• 건축물의 구조, 재질, CPTED 등 종합평가	정성 평가
가점	소계	[15]
	⑴ 공공용시설 기부채납	[10]	• 공공용시설을 조성하여 기부채납하는 경우 면적비율에 따라 가점
	⑵ 창의적 건축설계	[5]	• 현상설계 공모, 세계적인 건축가의 디자인 등 창의적 건축설계 평가	정성 평가

※ [ ]는 가산점 부여 시 가능한 점수