제405회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제1차 회의

2022. 6. 17.(금) 10:00

삼화지구 공공임대아파트 분양전환 시 사업목적에 맞는 정책과 행정지원이 필요하다는 청원

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

삼화지구 공공임대아파트 분양전환시 사업목적에 맞는 정책과 행정지원이 필요하다는 청원

검   토   보   고   서

1. 청원개요

❍ 청 원 인 : 제주시 화북삼로 90, 〇〇〇동〇〇〇호 부〇〇 외 10명

❍ 접 수 일 : 2022. 5. 31.

❍ 소개의원 : 김경미 의원

❍ 환경도시위원회 회부일 : 2022. 6. 2.

2. 청원요지

❍ 삼화지구 공공임대아파트(삼화부영 3, 5, 6, 7, 8차 아파트) 분양전환은 그 사업목적에 맞는 정책과 행정지원이 반드시 필요하다는 청원

❍ 공공임대아파트의 목적은 서민의 주거안정 및 주거수준 향상에 있음.

- 세대당 건설원가 1억3천5백만원 임에도 5억4천만원(건설원가의 400%)을 분양금액으로 제시

❍ 최근 아파트 가격폭등을 시세라 하여 분양전환 시 서민에게 모두 전가시키는 것은 불합리함.

❍ 코로나 19로 경기가 악화되어 소득이 줄고 가계대출이 가파르게 증가하는 동안 금리상승으로 인해 이자부담 또한 가중됨.

❍ 현재 분양전환 시 분쟁을 조정할 방법이 전무하며, 공정해야할 감정평가는 담합과 오류가 심각함.

❍ 따라서, 청원인은 공공임대분양과 관련하여 공공임대주택의 목적을 충분히 달성할 수 있도록 행정에서 적극적으로 대응하고 지원을 검토해 줄 것을 요청함.

※ 지원 요청사항

① 공공임대아파트는 그 취지와 목적에 부합하는 분양가격 조정

② 부동산 투기·허위·자전거래 단속

③ 감정평가업자 선정은 임차인이 선정

④ 제주시에서 감정평가 의뢰 요구 조건 명시

⑤ 감정평가 심의       ⑥ 분쟁조정      ⑦ 금융지원

⑧ 추가 요청사항 (분양전환 합의 후 주택자금마련 1년 기간 확보, 만기 임차인의 주거 불안 해소 대책 등)

3. 검토내용

❍ 본 청원은 삼화지구 공공임대아파트가 서민의 주거안정과 주거수준 향상을 위해 주택도시기금 지원 등을 통해 건설되었음에도 불구하고, 시행사 측에서는 세대당 건설원가의 400%에 달하는 분양금액을 제시하여 서민에게 부담을 전가한다는 입장임.
이에 공공임대주택의 목적을 충분히 달성할 수 있도록 행정에서 적극적으로 대응하고 지원을 검토해 줄 것을 요청하는 사항으로,

□ 주요 현황을 살펴보면

❍ 삼화지구 부영아파트 분양전환 현황

(단위 : 천원)

단지명	분 양 전환일	세대수	기 분양 (금회신청)	구분	전용	감정평가 금액	분양전환금액
부영 3차	19.10.04	524	132 ( 265 )	조기 분양	66	292,795	281,795(△11,000)
					84	351,177	340,177(△11,000)
부영 6차	19.08.27	504	89 ( 236 )	조기 분양	84	369,647	339,647(△30,000)
부영 7차		360	신규 ( 315 )	조기 분양	84		2015.12월 준공
부영 8차		384	신규 ( 350 )	조기 분양	84		2016. 6월 준공

❍ 추진상황

- ‘21. 8.30.   3·6차 추가분양 감정평가업체 선정 요청(부영주택)

- ‘21.11.17.   7·8차 신규분양 감정평가업체 선정 요청(부영주택)

- ‘22. 1. 6.   감정평가 업체 선정(감정평가사협회 제주지회 추천)

- ‘22. 1.21.   감정평가 사전 설명회 개최(평가업체, 임차인 대표)

- ‘22. 1.24.   감정평가업체 의뢰(4개단지 8개업체)

- ‘22. 3.22.   감정평가결과 알림(임차인, 임대사업자)

❍ 감정평가 결과 (제주시청 제공)

단지명	구 분	감정평가금액(천원)				평가 기준일	비 고
		전용	A업체	B업체	평 균
부영 3차	추가 분양	66	418,294	421,765	420,029	‘21. 8.	A·B 감정
		84	517,043	516,000	516,521
부영 6차		84	526,167	521,167	523,667		C·D 감정
부영 7차	신규 분양	84	534,389	540,556	537,472	‘21. 11.	E·F 감정
부영 8차		84	537,077	541,103	539,090		G·H 감정

※ ‘21년 6월 이후 실거래가 580,000천원 이상 형성(전용 84 기준)

제주삼화부영1차 KB부동산 시세표

□ 주요 쟁점 내용을 살펴보면

❍ 삼화지구 공공임대아파트(부영 3· 5·6·7·8차 아파트) 국민주택기금 지원 및 저렴한 택지공급가 등 각종 혜택을 통하여 건설되었음에도 불구하고, 건설 당시 주택가격과 비교해서 약 270 ~ 300% 증가한 분양금액을 제시하여 서민들의 가계에 부담이 되고있는 실정임.

단지명	전용면적(㎡)	세대수	세대당기금(천원)	기금액(천원)
삼화부영3차	66.4409	216	73,000	15,768,000
	84.3616	308	90,000	27,720,000
	합 계 (524세대)			43,488,000
삼화부영5차	66.4409	278	74,000	20,572,000
	84.3616	332	90,000	29,880,000
	합 계 (610세대)			50,452,000
삼화부영6차	84.3616	504	90,000	45,360,000
삼화부영7차	84.9933	312	90,000	28,080,000
	84.9868	24	90,000	2,160,000,000
	84.6750	24	90,000	2,160,000,000
	합 계 (360세대)			32,400,000
삼화부영8차	84.9933	384	90,000	34,560,000

[참고 1] 국민주택기금 지원현황 (제주시청 제공)

단지명	공급면적(㎡)	면적당 공급가(원/㎡)	공급가격(원)
삼화부영3차	36,350	541,500	19,683,530,000
삼화부영5차	42,256	573,000	24,212,690,000
삼화부영6차	32,803	594,000	19,484,990,000
삼화부영7차	25,840	474,000	12,248,160,000
삼화부영8차	25,943	675,000	17,511,530,000

[참고 2] 택지공급가 (제주시청 제공)

세 목	감 면 요 건	감 면 율		비고
		재산분 재산세	도시지역분 재산세
재산세	전용면적 40㎡ 이하 (「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대목적의 공동주택)	100%		지방세특례제한법 제31조
	전용면적 60㎡이하	50%	50%
	전용면적 60㎡초과 85㎡이하	25%	-
취득세	임대사업자의 임대목적 건축,매입하는 장기임대주택(60㎡초과 85㎡이하) 20호 이상 취득 및 추가 장기임대주택 매입	25%

[참고 3] 세재 혜택 현황 (제주시청 제공)

[참고 4] 입주자모집공고 당시 주택가격 대비 감정평가금액

단지명	전용면적 (㎡)	세대수	주택가격 (천원)	감정평가(천원)
				2019	2022	증감*
삼화부영3차 (2013년 기준)	66.4409	216	139,962	292,795	420,029	증 300%
	84.3616	308	177,964	351,177	516,521	증 290%
삼화부영6차 (2013년 기준)	84.3616	504	181,328	369,647	523,667	증 288%
삼화부영7차 (2015년 기준)	84.9933	312	179,732	-	537,432	증 300%
	84.9868	24	178,862
	84.6750	24	178,556
삼화부영8차 (2015년 기준)	84.9933	384	193,697	-	539,090	증 278%
* 증감은 2022 감정평가 대비 주택가격임.

□ 청원인의 지원사항에 대한 제주특별자치도의 입장을 살펴보면

❍ 공공임대아파트의 취지와 목적에 부합하는 분양가격 조정

- 공공재원이 들어간 무주택 서민복지사업임을 고려한 건설원가와 적정기업 이윤을 고려해 적정한 분양가를 도출할 수 있도록 요청하는 사항임.

‣ 이에 제주특별자치도(이하“도”라 한다)에서는「공공주택특별법」등 관계법령상 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격에 대하여 감정평가금액을 초과할 수 없도록 하는 규정 이외에 강제규정이 없는 실정으로,
다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」제56조에 따라 공공주택사업자, 임차인대표회의 등이 공공임대주택의 분양전환가격에 대하여 조정신청을 할 경우 적극 협조한다는 입장임.

❍ 부동산 투기·허위·자전 거래 단속

- 시세조작 원천차단을 위한 부동산에 대한 단속 강화를 요청하는 사항임.

‣ 이에 제주특별자치도(제주시) (이하 “제주시”라 한다)에서는 2021년 상·하반기에 걸쳐 부동산 중개업 및 거래행위에 대한 지도·점검을 통한 행정처분이 이루어지는 등 지속적으로 추진하고 있다는 입장임.

[참고 4] 2021년 부동산중개업 및 거래행위 지도점검 결과

구 분	위반건수	위반사항	관계법령	비 고
등록취소	1	개설등록 기준 미달	공인중개사법 제9조
	1	결격사유	공인중개사법 제10조
과태료	51	중개대상물 표시 광고 위반	공인중개사법 제18조의2제1또는 제2항	25만원
	5		공인중개사법 제4항	250만원
	6	중개대상물 확인 설명 위반	공인중개사법 제25조	125만원
형사고발 및 수사의뢰	1	중개보수 초과수수	공인중개사법 제33조의 3	고발
	9	개업공인중개사가 아닌 자가 중개대상물 표시광고를 함	공인중개사법 제18조의2	고발
	1	공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 명칭 사용	공인중개사법 제8조	고발
	1	부동산거래질서 교란행위	공인중개사법 제33조제2항	수사의뢰
현지시정	34	법정 게시물(등록증, 자격증, 교육이수증) 미게시	-
	23	만기 공제증서 게시	-
	6	결격사유(자진폐업, 해고 유도)	-
	1	옥외광고물 정비(간판 대표자명 미기재)	-
	1	이전신고 독려	-

❍ 감정평가업체 선정을 임차인이 선정

- 다른 지자체의 감정평가업체 선정 등을 비교하여 주민의 추천할 수 있도록 요청하는 사항임

‣ 이에 제주시에서는 우선분양전환의 경우 양자(사업자와 임차인대표)의 합의하에 진행하는 사항으로 일방적으로 추진하는 것은 곤란한 사항으로 재감정시 임차인 추천업체 단지별 1개소 선정할 예정임. 아울러 만기 분양시 임차인 추천업체를 선정방안을 검토하겠다는 입장임.
* 다른 지자체 조사결과 임대사업자가 공공기관(LH 등)인 경우 임차인 추천업체를 선정하는 사례가 다수 있으나, 민간사업자인 경우 사업자의 문제제기로 대다수 행정기관에서 자체적으로 선정

❍ 제주시에서 감정평가 의회 요구 조건 명시

- 「감정평가에 관한 규칙」제12조에 의거 대상방법별로 정한 감정평가방법을 적용하여야 하나, 주된 방법 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 함에 따라 감정평가시 요구조건 명시를 요청하는 사항임.

‣ 이에 제주시에서는 분양전환시 감정평가는 「감정평가규칙」제16조에 의거 기본적으로 거래사례비교법으로 평가하여야 하므로 특정방식을 요구하는 것은 부적절하다는 국토교통부의 입장임.

❍ 감정평가 심의

- 신뢰없는 감정평가협회장의 심의절차를 없애고, 별도 제주에서 심의기구 설치를 요청하는 사항임.

‣ 이에 도에서는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제7조에 의거 감정평가법인은 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 평가사에게 심사하게 하고, 감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등은 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 감정평가법인 등에게 의뢰할 수 있도록 규정하고 있는 등 감정평가 제도와 관련하여서는 국토교통부의 소관사항으로, 제주도의 자체 심의기구 설치에 대한 근거 규정이 없어 어렵다는 입장임.

❍ 분쟁조정

- 분쟁조정위원회 사업자의 참석 및 분양전환전 하자진단 등 분쟁요소에 대한 대응을 요청하는 사항임.

‣ 이에 도에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제57조에 의거 임대주택의 분쟁조적의 효력은 각 당사자가 위원회의 조정안을 받아들이면 합의간 성립된 것으로 보며, 위원회 참석을 포함하여 조정안을 받아들이도록 강제화할 수 있는 규정은 없으나, 분양전환가격 조정에 대한 분재조정 신청 시 사업자에게 조정 참여 등을 적극 협조하도록 요청하겠는 입장임.

❍ 금융지원

- 주거취약계층을 위한 별도 공공임대분양 금융지원제도 추진 및 대출지원, 재감정비용지원 등을 요청하는 사항임.

‣ 이에 도에서는 「제주특별자치도 주거기본 조례」 제12조에 의거 공공임대주택 임대차보증금 지원, 무주택 신혼부부·자녀출산가정·사회초년생 주택 전세·년월세 대출이자 지원, 둘째 자녀이상 출생가정 주거임차비 지원 등 우선 주거지원이 필요한 계층에 대하여 주거복지사업을 추진 중에 있으며, 공공임대주택분양 금융지원을 위한 조례 제정에 대하여는 주거약자 등 지원대상, 지원내용 및 범위 등을 종합적으로 검토하겠다는 입장임.
다만, 감정평가의 재평가 비용에 대한 지원은 「공공주택 특별법 시행령」제6조에 의거 이의신청을 한 자가 부담하도록 하고 있어 어렵다는 입장임.

‣  기타 공공임대주택분양전환 자금부담을 완화할 수 있는 금융지원과 관련하여 제도마련 및 금융기관 협의 등이 필요한 경우 중앙정부 건의 및 의견 개진에 협조한다는 입장임.

❍ 추가 요청사항

- 분양전환 합의 후 주택자금마련 1년 기간 확보, 만기 임차인의 주거불안 해소, 부동산 TF팀, 특별위원회 구성 등을 요청하는 사항임.

‣ 분양전환 합의 후 준비기간 확보 및 만기 임차인 임대기간 연장과 관련하여 관계 법령 개정이 필요한 사항으로 중앙정부의 건의 등을 적극 검토하겠다는 입장이며, 부동산 TF팀 및 임차인 틀별위원회 등의 구성은 목적, 필요성, 기능·역할 등 구체적인 검토가 필요하다는 입장임.

4. 종합의견

❍ 본 청원은 삼화지구 공공임대아파트가 서민의 주거안정과 주거수준 향상을 위해 분양전환가격의 적정 산정을 통한 공공임대주택의 목적을 충분히 달성할 수 있도록 행정에서 적극적으로 대응하고 지원을 검토해 줄 것을 요청하는 사항으로,

❍ 제주특별자치도에서는 현행 관계법령상 분양전환가격의 산정에 있어서 감정평가방식의 변경 등 분양전환가격의 강제 조정은 어렵다는 입장이나 재감정 요청에 따른 2022년 6월까지 재감정 절차를 위한 감정평가 업체 선정 이후 분양전환을 수리할 예정임.
아울러, 적정한 분양전환가격을 조정하기 위하여 사업자와 임차인 간의 중재 역할을 지속적으로 추진할 예정이며, 기타 관련 제도 마련을 위한 정부 건의 등 필요한 사항에 대해 적극 노력해 나겠다는 입장임.

❍ 따라서, 청원인의 어려움을 한번 더 세심하게 헤아려 분양전환가격 조정을 위한 분쟁조정위원회의 개최 등 다각적으로 방안을 강구해 나가도록 의견을 제시하여 제주특별자치도지사에게 이송함이 타당하다고 사료됨.

참고자료	청 원 서