제424회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제4차 회의

2024. 2. 27.(화) 10:00

용도지역 변경(상향) 청원

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

용도지역 변경(상향) 청원

검 토 보 고 서

1. 청원개요

❍ 청 원 인 : 제주시 연북로 134, ○층(연동) 허○○

❍ 접 수 일 : 2024. 1. 29.

❍ 소개의원 : 양영식 의원

❍ 환경도시위원회 회부일 : 2024. 2. 2.

2. 청원요지

❍ 청원인이 거주하고 있는 제주시 연동 남측 연상동 복지회관, 보건환경연구원 주변*은 1979년 신제주가 건설되면서 도시계획구역에서 제외되어 현재까지 타지역에 비해 건축물 규제는 물론 문화와 교통 등 각종 생활 편의에서 소외된 실정임.

* KCTV 및 롯데시네마 및 나인몰 인근지역

❍ 현재 인접지역인 연북로 인근은 같은 생활권임에도 상업지역으로 용도지역이 2단계 차이가 있고 최근들어 인구증가와 함께 공공시설과 상업시설 확충 및 도로확장 예정(삼동길 : 8m → 12m)으로 지역균형 발전과 토지이용 효율을 높이기 위해,

‣ 도 보건환경연구원, 연상동 복지회관 일원 용도지역을 상향해 줄 것을 요청하는 사항임(자연취락지구→일반주거지역)

3. 현 황

□ 용도지역 현황(도 보건환경연구원 일원)

- 자연녹지지역(취락지구)

❍ 용도지역 현황도(도 보건환경연구원 일원)

4. 검토의견

❍ 본 청원은 제주시 연동 남측(도 보건환경연구원, 연상동복지회관 등)일원은 최근 인구증가와 함께 공공시설과 상업시설 확충 및 도로확장 예정(삼동길:8m→12m)으로 지역균형 발전과 토지이용 효율을 높이기 위해 인접지역과 형평성 있게 용도지역 변경(자연녹지지역(취락지구) → 일반주거지역)을 해 줄 것을 요청하는 청원으로

❍ 상기 청원과 관련하여 제주특별자치도(제주시 도시계획과)에서는

-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제34조에 따라 5년마다 도시관리계획에 대해서 타당성을 전반적으로 재검토 및 정비하고 있으며, 같은 법 제25조에 의거 도시관리계획은 도시기본계획 등 상위계획에 부합하여야 함에 따라

- 2023년 11월 3일 확정 공고된 ‘2040 도시기본계획’에 계획된 시가화 예정용지(주거) 물량 범위내에서 주거지역 지정 등이 가능한 사항으로

-‘2040 도시기본계획’등에 따르면 신규 도시지역 편입 및 주거환경개선사업 등에 대해 주거지역 물량 반영이 필요함에 따라 그 외 주거지역 추가지정이 어려운 실정임.

- 또한, 용도지역 추가 상향을 위하여는 밀도 증가 예상에 따라 추가적으로 필요한 기반시설 계획 및 지구단위계획, 정비계획 등 구체적인 계획수립이 필요하나

- 해당지역은 도시개발사업 및 도시정비사업 등 도시계획사업 미추진 지역으로 일부 상업시설 등의 입지만으로는 토지이용의 급격한 변화가 예상되는 지역으로 보기 어려운 상황으로

‣ 상위계획, 토지이용현황 및 주변환경 등을 종합적으로 고려하여 현 시점 여건상 주거지역으로의 종 상향은 어려운 실정임에 따라, 향후 구체적인 계획 수립 등 여건변화를 고려하여 장기 검토가 필요하다는 의견임

❒ 종합의견

❍ 본 청원은 제주시 연동 남측(도 보건환경연구원, 연상동복지회관 등)일원에 최근 인구증가와 함께 공공시설과 상업시설 확충 및 도로확장 예정 등 지역균형 발전과 토지이용 효율을 높이기 위해 인접지역과 형평성 있게 용도지역 변경(자연녹지지역(취락지구) → 일반주거지역)을 해 줄 것을 요청하는 청원으로

❍ 제주특별자치도에서는 해당지역의 용도지역 추가 상향을 위하여는 밀도 증가 예상에 따라 추가적으로 필요한 기반시설 계획 및 지구단위계획, 정비계획 등 구체적인 계획수립이 필요하나, 일부 상업시설 등의 입지만으로는 토지이용의 급격한 변화가 예상되는 지역으로 보기 어려운 상황으로

❍ 상위계획, 토지이용현황 및 주변환경 등을 종합적으로 고려하여 주거지역으로의 종 상향은 어려운 실정임에 따라 향후 구체적인 계획 수립 등 여건변화를 고려하여 장기 검토가 필요하다는 입장임

❍ 따라서, 청원인들의 불편함을 세심하게 헤아려 용도지역 변경 요구에 대한 검토 등 민원사항이 원만하게 해결될 수 있는 방안 등을 종합적으로 강구해 나가도록 의견을 제시하여 제주특별자치도지사에게 이송함이 타당하다고 사료됨.

참고자료

국토계획법에 의한 용도지역 구분

용도지역		용도지역세분		정의
도시지역	주거지역	전용 주거지역	제1종전용주거	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
			제2종전용주거	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		일반 주거지역	제1종일반주거	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
			제2종일반주거	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
			제3종일반주거	중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
	상업지역	중심상업지역		도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		일반상업지역		일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
		근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
		유통상업지역		도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
	공업지역	전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
		일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
		준공업지역		경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
	녹지지역	보전녹지지역		도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
		생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
		자연녹지지역		도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
관리지역	보전관리지역			자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리 하기가 곤란한 지역
	생산관리지역			농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리 하기가 곤란한 지역
	계획관리지역			도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역				농림업의 진흥과 산림의보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역				자연환경,수자원,해안,생태계,상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 등을 위하여 필요한 지역

참고자료

용도지역에서의 건축제한(도시계획조례)

❍ 제1종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 200%)에서 건축할 수 있는 건축물

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 5층 이하의 건축물에 한정한다. 다만, 10년 이상 임대를 목적으로 건설하는 민간임대주택 또는 공공임대주택은 7층 이하로 하며, 이 경우 제45조를 적용하지 아니한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장 또는 공동이용시설 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소, 총포판매소(산업용총은 제외한다), 장의사, 옥외철탑이 설치된 골프연습장은는 제외한다)

❍ 제2종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 250%)에서 건축할 수 있는 건축물

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 15층 이하의 건축물에 한정한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소, 총포판매소(산업용총은 제외한다), 장의사, 옥외철탑이 설치된 골프연습장은는 제외한다)

❍ 제3종 일반주거지역(건폐율 50%, 용적률 300%)에서 건축할 수 있는 건축물

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소, 총포판매소(산업용총은 제외한다), 장의사는 제외한다)

❍ 자연녹지지역(취락지구)(건폐율 50%, 용적률 100%)에서 건축할 수 있는 건축물

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 4층 이하의 건축물에 한정한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(아파트는 제외한다)

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소는 제외한다)