제430회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제1차 회의

2024. 7. 18.(목) 10:00

제주특별자치도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

제주특별자치도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례
일부개정조례안

검   토   보   고   서

의 안 번 호	1639	발의일자 : 2024. 7. 4.
		발 의 자 : 양경호·현지홍·김대진·현길호·박두화·정민구·이상봉·이승아·강상수·양홍식·이경심·김승준·이정엽·양영수 의원(14명)
		회부일자 : 2024. 7. 5.

1. 제안 이유

❍ 노후된 도심의 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업 활성화를 위해 규제 완화, 사업비의 보조 및 컨설팅 등 지원 근거 마련하고 빈집에 대한 공공의 적극적인 매입ㆍ활용 지원

2. 주요 내용

❍ 조례로 정하는 가로주택정비사업 면적 규정 (안 제3조의2)

❍ 빈집에 대한 공공의 매입ㆍ활용 방안 마련 (안 제7조의2)

❍ 가로주택정비사업의 건축물 층수 제한 규정 삭제 (안 제14조)

❍ 빈집 및 소규모주택 정비사업 시 융자 지원 근거 마련 (안 제20조)

❍ 빈집 및 소규모주택 정비사업 시 컨설팅 등 기술지원 및 정보제공 (안 제23조의3)

3. 조례안: 따로 붙임

4. 참고 사항

가. 신ㆍ구조문대비표: 따로 붙임

나. 관계 법령(발췌): 따로 붙임

다. 예산 조치: 비용추계 미첨부 사유서 첨부

라. 입법예고 기간: 2024. 7. 8. ~ 2024. 7. 12.(5일간)

- 의견 제출 건수: 없음

5. 검토의견

❍ 본 개정조례안은 빈집 및 소규모주택 정비사업 시행에 있어 규제완화, 사업비용의 보조 및 컨설팅 지원근거를 마련하는 등 빈집 및 소규모주택정비사업의 활성화를 위하여 개정하는 사항으로,

가. 주요 개정 내용을 살펴보면,

❍ 가로주택정비사업의 가로구역 면적 기준 규정 마련(안 제3조의2)

- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 중 가로주택정비사업의 시행 기준인 가로구역의 면적 기준이 지역여건을 고려하여 시·도조례로 기준면적을 정할 수 경우 기준면적을 완화할 수 있어 근거를 마련하는 사항임.

구 분	시행령	조 례
가로구역 면적 기준	10,000㎡ 미만	13,000㎡ 미만

소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업을 말함.

- 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

- 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

- 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

- 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

❍ 빈집에 대한 공공의 매입ㆍ활용 방안 규정 마련 (안 제7조의2)

- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제11조의2제1항에서 시·도지사 등은 빈집정비계획(5년마다 수립)에 따라 빈집을 매입하여 다양한 방안으로 활용할 수 있도록 하고 있어, 이에 대한 활용방안(정비기반시설, 공공이용시설, 임대주택 등) 근거를 마련하는 사항임.

제11조의2(빈집의 매입) ① 시ㆍ도지사나 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 빈집정비계획에 따라 빈집을 매입하여 정비기반시설, 공동이용시설 또는 임대주택 등으로 활용할 수 있으며, 이 경우 빈집밀집구역에 있는 빈집을 우선하여 매입할 수 있다.

❍ 가로주택정비사업의 건축물 층수 제한 규정 삭제 (안 제14조)

- 같은법 시행령 제29조의 단서조항에서 제2종일반주거지역의 가로주택정비사업의 건축물의 층수 제한을 따로 조례로 따로 정하여 적용할 수 있도록 하고 있어 마련했던 사항으로, 최근 제주의 컴팩트 시티 조성 등 고도완화 정책변화 기조에 맞춰 층수제한(15층 이하) 규정을 삭제하여 완화하는 사항임.
[참고] 광역자치단체 조례 반영사항

시도별	주요내용	비 고
서울특별시	〇 7층 이하 〇 자치구 건축위원회 심의를 받은 경우 평균 층수 7층 이하 적용 가능 〇 서울특별시 통합심의원회 심의를 받은 경우 심의위원회에서 정할 수 있음.
강원특별자치도	〇 15층 이하
충청북도	〇 15층 이하
전라남도	〇 15층 이하

❍ 빈집 및 소규모주택 정비사업 시 융자 지원 근거 마련 (안 제20조)

- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제44조제2항에 따라 시·도지사 등은 공공이 아닌 사업시행자가 시행하는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 출자·융자하거나 융자를 알선할 수 있도록 하고 있지만, 조례에서 융자(60%)만 하도록 하고 있어, 비용의 일부를 “보조”할 수 있도록 근거를 마련하는 사항임.

❍ 빈집 및 소규모주택 정비사업 시 컨설팅 등 기술지원 및 정보제공 (안 제23조의3)

- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제53조제1항에 따라 빈집정비사업과 소규모주택정비사업의 활성화를 위한 기술지원 등에 대한 사항을 조례로 정하여 지원할 수 있어 근거를 마련하는 사항임.
[참고] 기술지원 및 정보제공 사항

구 분	주요내용
시행령	1. 주택의 설계ㆍ시공ㆍ유지관리(의무관리대상 공동주택은 제외) 2. 주민합의체의 구성 및 조합의 설립 3. 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립
조례	정비사업 활성화 컨설팅 설계자 및 시공자의 선정 및 계약 방법 건설사업관리자 등 그 밖의 용역업체 선정방법

나. 종합의견

❍ 본 개정조례안은 빈집 및 소규모주택 정비사업 시행에 있어 규제완화, 사업비용의 보조 및 컨설팅 지원근거를 마련하는 등 빈집 및 소규모주택정비사업의 활성화를 위하여 개정하는 사항으로,

❍ 상위법령에서 정하도록 하는 사항에 근거하여 지원근거 등을 마련하는 사항으로 조례의 개정은 가하다고 사료됨.

제주특별자치도조례  제      호

제주특별자치도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안

제주특별자치도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제1장에 제3조의2 및 제7조의2를 각각 다음과 같이 신설한다.

제3조의2(가로구역 면적) 영 제3조제2항제2호가목에서 “시ㆍ도조례로 정하는 기준 면적”이란 1만3천제곱미터 미만을 말한다.

제7조의2(빈집의 매입ㆍ활용) ① 도지사는 빈집정비계획에 따라 빈집을 매입하여 활용할 수 있다.

② 도지사는 빈집 소유자와 협약을 통해 다음 각 호의 시설로 활용할 수 있다.

1. 정비기반시설

2. 공공이용시설

3. 임대주택

4. 그 밖에 도지사가 필요하다고 인정하는 시설

제14조를 삭제한다.

제20조의 제목 “(사업비의 융자 등)”을 “(사업비의 보조 및 융자 등)”으로 하고, 같은 조 제1항 각 호 외의 부분 전단 중 “각 60퍼센트”를 “일부를 보조 또는 각 60퍼센트”로 한다.

제23조의3을 다음과 같이 신설한다.

제23조의3(기술지원 및 정보제공) 법 제53조제1항제4호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 정비사업 활성화 컨설팅

2. 설계자 및 시공자의 선정 및 계약 방법

3. 건설사업관리자 등 그 밖에 용역업체의 선정방법

부칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
<신 설>	제3조의2(가로구역 면적) 영 제3조제2항제2호가목에서 “시ㆍ도조례로 정하는 기준 면적”이란 1만3천제곱미터 미만을 말한다.
<신 설>	제7조의2(빈집의 매입ㆍ활용) ① 도지사는 빈집정비계획에 따라 빈집을 매입하여 활용할 수 있다. ② 도지사는 빈집 소유자와 협약을 통해 다음 각 호의 시설로 활용할 수 있다. 1. 정비기반시설 2. 공공이용시설 3. 임대주택 4. 그 밖에 도지사가 필요하다고 인정하는 시설
제14조(가로주택정비사업의 건축물 층수) 영 제29조제1항 단서에 따라 제2종 일반주거지역에서 시행하는 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수는 15층 이하로 한다.	<삭 제>
제20조(사업비의 융자 등) ① 법 제44조에 따라 도지사는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 자에게 다음 각 호의 사항에 필요한 비용의 각 60퍼센트 이내에서 융자하거나 융자를 알선할 수 있다. 이 경우 토지주택공사등과 공동으로 시행하는 경우에는 80퍼센트까지 융자하거나 융자를 알선할 수 있다.	제20조(사업비의 보조 및 융자 등) ① --------------------------------------------------------------------------------------- 일부를 보조 또는 각 60퍼센트 -------------------. ---------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 7. (생 략)	1. ∼ 7. (현행과 같음)
② ∼ ④ (생 략)	② ∼ ④ (현행과 같음)
<신 설>	제23조의3(기술지원 및 정보제공) 법 제53조제1항제4호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 정비사업 활성화 컨설팅 2. 설계자 및 시공자의 선정 및 계약 방법 3. 건설사업관리자 등 그 밖에 용역업체의 선정방법

관계 법령(발췌)

□ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」

제11조의2(빈집의 매입) ① 시ㆍ도지사나 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 빈집정비계획에 따라 빈집을 매입하여 정비기반시설, 공동이용시설 또는 임대주택 등으로 활용할 수 있으며, 이 경우 빈집밀집구역에 있는 빈집을 우선하여 매입할 수 있다.

② 빈집 소유자는 관할 시ㆍ도지사나 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에게 빈집의 매수를 요청할 수 있으며, 이 경우 시ㆍ도지사나 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 빈집 매입 여부를 빈집 소유자에게 통보하여야 한다.

③ 그 밖에 빈집의 매입 방법ㆍ절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제44조(보조 및 융자) ① 국가 또는 시ㆍ도지사는 제43조의2제4항에 따라 승인ㆍ고시된 관리계획에 따라 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 토지주택공사등이 설치하는 정비기반시설 또는 공동이용시설 설치 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다. <개정 2023. 4. 18.>

② 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 출자ㆍ융자하거나 융자를 알선할 수 있다.

③ 시ㆍ도지사는 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 토지주택공사등이 시행하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.

1. 제4조에 따른 빈집정비계획 수립 비용

2. 제5조에 따른 실태조사 비용

3. 제9조에 따른 빈집정비사업 비용

4. 제43조에 따른 정비기반시설 또는 공동이용시설의 설치 비용

제53조(기술지원 및 정보제공) ① 시장ㆍ군수등은 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업의 활성화를 위하여 사업시행자 등에게 다음 각 호에 해당하는 기술지원 및 정보제공을 할 수 있다.

1. 주택의 설계ㆍ시공ㆍ유지관리(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택은 제외한다)

2. 주민합의체의 구성 및 조합의 설립

3. 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립

4. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

② 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 기술지원 및 정보제공을 효율적으로 수행하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 센터를 활용할 수 있다.

1. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제11조에 따라 설치된 도시재생지원센터

2. 「주거기본법」 제22조에 따라 설치된 주거복지센터

3. 「건축법」 제35조의2에 따라 설치된 주택관리지원센터

4. 「장애인ㆍ고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률」 제17조에 따라 설치된 주거지원센터

5. 그 밖에 지방자치단체의 조례에 따라 제1호부터 제4호까지와 유사한 목적으로 설치된 센터

□ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」

제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ② 제1항제2호 각 목 외의 부분에 따른 가로구역은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춰야 한다. 다만, 소규모주택정비 관리지역인 가로구역의 경우에는 제3호의 요건을 적용하지 않는다. <신설 2019. 10. 22., 2020. 3. 17., 2021. 9. 17., 2022. 1. 18., 2023. 11. 28., 2024. 3. 19.>

1. 해당 가로구역은 국토교통부령으로 정하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것. 다만, 소규모주택정비 관리지역인 경우는 제외한다.

2. 해당 가로구역의 면적은 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 면적 미만으로 할 수 있다.

가. 지역여건 등을 고려하여 시ㆍ도조례로 기준 면적을 달리 정하는 경우: 1만3천제곱미터

나. 사업시행자가 법 제30조에 따른 사업시행계획서(법 제29조제1항 본문에 따라 사업시행계획서를 변경하는 경우를 포함한다)를 작성하기 전에 사업시행에 따른 정비기반시설 및 공동이용시설의 적정성 여부에 대하여 지방도시계획위원회의 심의를 거친 경우: 2만제곱미터

다. 소규모주택정비 관리지역인 경우: 4만제곱미터

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로(같은 법 제32조제4항에 따라 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로를 포함한다)로서 폭이 4미터(제1항제2호가목1)부터 3)까지 외의 부분 단서에 해당하는 지역으로서 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 이상 4만제곱미터 미만인 지역의 경우에는 6미터)를 초과하는 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않을 것

제29조(주택의 규모 및 건설비율 등) ① 법 제32조제1항에 따라 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및 같은 법 시행령 제71조에 따른다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 중 제2종일반주거지역인 경우 가로구역의 규모와 도로 너비 등을 고려하여 시ㆍ도조례로 층수제한을 따로 정하여 적용할 수 있다. <개정 2022. 8. 2.>

「제주특별자치도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안」 비용추계 미첨부 사유서

1. 재정수반 요인

〇 제7조의2(빈집의 매입·활용)는 신설사항으로 사업부서에서 “2024년 빈집 실태조사”의 결과를 바탕으로 빈집 정보 제공, 빈집 활용 방안 등 빈집 정비계획 수립한 후 비용추계가 가능할 것으로 판단되어 기술적으로 추계가 어려운 경우에 해당하므로 비용추계 제외함

※ 2024년 빈집 실태조사 (도 주택토지과 2024. 1. 시행)

※ 2024년 빈집 정비 지원사업 (별첨)

〇 제3조의2(가로구역 면적), 제14조(가로주택정비사업 건축물 층수),제20조(사업비의 보조 및 융자 등)제1항, 제23조의3(기술지원 및 정보제공)는 소규모주택정비사업(가로주택)활성화를 위한 규제 완화 및 지원 근거를 마련하는 사항으로 비용 미발생

※ 2024년 소규모주택정비사업 확대 추진 계획 수립 (도 주택토지과)

-  2024 소규모주택정비사업 (별첨)

2. 미첨부 근거 규정

「제주특별자치도 의안의 비용추계 등에 관한 조례」 제3조 제1항 제2호

3. 미첨부 사유

〇 추계의 결과

재정수반 사항이 있으나 선언적·권고적인 형식으로 규정되는 등 기술적으로 추계가 어려운 경우에 해당

4. 작성자

작 성 자	제주특별자치도의회 입법지원담당관 법제지원1팀
연 락 처	□(064) 741-2274

【별첨: 빈집 및 소규모주택사업 현황】

〇 2024년 빈집 정비 지원사업                                  (단위: 천원)

소관부서	예산과목	‘24년 예산	사업명
도 주택토지과 (국비 13% 도비 87%)	공기관등에대한경상적위탁사업비	315,000 (국비 39,480 도비 275,520)	2024년 빈집 실태조사
제주시 건축과	시설비 및 부대비	200,000	빈집(공·폐가)정비사업
서귀포시 건축과	시설비 및 부대비	70,000	노후·불량건축물(빈집) 정비사업

〇 2024년 소규모주택정비사업                                 (단위: 천원)

소관부서	예산과목	‘24년 예산	사업명
도 주택토지과	사무관리비	15,000	소규모주택정비사업 설명회 운영 및 홍보

<자료출처: 2024년 예산서>

【참고: 빈집현황 및 빈집정비사업 추진 실적】

〇 빈집현황                                      (‘23. 10월 기준, 단위: 동)

구분	계	동지역	읍·면지역	비고
계	344	146	198
제 주 시	163	53	110	추자면(87개소)은 도서지역 자체 정비사업으로 대상 현황 제외
서귀포시	181	93	88

※ 2019년 일제조사 후 현재 미조치 빈집현황

〇 빈집정비사업 추진 실적(최근3년간)                               (단위: 동)

구분	계	2023년	2022년	2021년	비고
제 주 시	55	29	21	5
서귀포시	17	4	5	8

<자료출처: 도 토지주택과>