	제428회 제주특별자치도의회 제1차 정례회 제2차 본회의 2024. 6. 26.(수) 14:00

제주특별자치도 도시 및 주거환경정비 조례 전부개정조례안

심  사  보  고  서

의안번호	1580
제안일자 및 제안자	2024년 5월 31일 제주특별자치도지사
상정일자	제428회 제1차 정례회 제1차 환경도시위원회 (2024년 6월 14일 상정·의결)
심사결과	원안가결

	제주특별자치도의회
	(환경도시위원회)

제주특별자치도 도시 및 주거환경정비 조례 전부개정조례안

심  사  보  고  서

1. 심사 경과

가. 제안일자: 2024년  5월  31일

나. 제 안 자: 제주특별자치도지사

다. 회부일자: 2024년  6월  3일

라. 상정일자: 제428회 제1차 정례회 제1차 환경도시위원회

(2024년 6월 14일  상정·의결)

2. 제안 설명의 요지

(제안설명자: 도시균형추진단장 이창민)

가. 제안이유

❍「도시 및 주거환경정비법」 및 같은 법 시행령 개정(2024.1.19. 시행)됨에 따라 상위법령에서 조례로 위임된 공공재개발사업 시 공공임대주택 등의 건설비율, 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청, 교통요충지 및 공공재개발·공공재건축사업 시 용적률 완화에 따른 공공임대주택 및 공공분양주택 건설비율 등을 조례에 규정하고, 인용법령에 따른 조문이동 및 조례 운영상 보완·개선이 필요한 사항을 규정하기 위하여 전부개정하려는 것임.

나. 주요내용

❍ 공공재개발사업에서 공공임대주택의 건설비율에 관한 사항(안 제3조)

❍ 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청에 관한 사항(안 제10조)

❍ 정비구역의 분할, 통합 및 결합에 관한 사항(안 제14조)

❍ 정비구역 직권해제 시 추진위원회·조합의 비용 보조에 관한 사항(안 제16조)

❍ 재개발사업 시 세입자의 주거대책에 관한 사항(안 제32조)

❍ 용적률 특례에 따른 국민주택규모 주택 건설비율에 관한 사항(안 제37조)

❍ 재개발사업의 분양대상 등에 관한 사항(안 제40조)

❍ 재개발사업의 주택 및 부대·복리시설의 공급기준에 관한 사항(안 제41조 및 제42조)

❍ 재개발사업 시 임대주택의 공급기준에 관한 사항(안 제46조)

❍ 공공재개발·공공재건축사업에서 용적률 완화에 따른 국민주택규모 주택 건설비율에 관한 사항(안 제51조)

다. 참고사항

❍ 관계 법령 : 따로 붙임

❍ 예산 조치 : 비용추계 미첨부 사유서 첨부

❍ 입법예고 기간 : 2024. 4. 30. ∼ 2024. 5. 20.(20일간)

- 의견 제출 건수 : 10건(미반영 10건)

❍ 각종 평가 등

- 고용영향평가 : 2024. 4. 30.(이견 없음)

- 부패영향평가 : 2024. 5.  7.(원안 동의)

- 성별영향평가 : 2024. 5. 21.(개선 의견)

□ 의견 반영 결과 : 따로 붙임

- 인권영향평가 : 2024. 5.  2.(이견 없음)

❍ 규제 심의 결과 : 심의 대상 규제사무 없음

3. 전문위원 검토보고 요지

(전문위원 양세창)

(주요내용)

가. 본 조례안은

❍「도시 및 주거환경정비법」 및 시행령 개정내용 등을 반영하여 조례 운영상 보완·개선이 필요한 사항을 규정하기 위해 개정하는 사항으로

나. 주요 내용을 살펴보면

❍ 공공재개발사업에서 공공임대주택의 건설비율에 관한 사항(안 제3조)

- 법 제2조제2호나목2)에서 공공재개발사업에서 사업시행자가 의무적으로 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 지방자치단체가 지역별 여건을 고려하여 조례로 완화할 수 있도록 법이 개정(당초 법상 50%에서 조례로 20~30%로 위임)됨에 따라 공공재개발사업에서 공공임대주택의 건설비율에 관한 사항을 신설하고 있음.

	법 개정내용(법 제2조)
· 공공재개발사업 필수요건으로 건설되는 전체 세대수에서 조합원 분양분을 제외하고 20%~30%(비율 조례위임)를 공공임대, 공공지원민간임대, 지분형주택 건설

현행 조례

개정조례안

<신  설>

제3조(공공재개발사업에서 공공임대주택의 건설비율) 법 제2조제2호나목2) 전단에서 “조례로 정하는 비율”이란 100분의 30을 말한다.

ㅇ 개정사유

ㆍ(공공임대 건설비율) : 30%(당초 법상 50%에서 조례로 20~30%로 위임됨)

⇒ 공공재개발사업은 공공시행자가 공공성 확보에 중점을 두고, 원주민과 세입자 등의 재정착률을 제고하고 주거지 사회약자를 위하여 공공임대주택을 공급할 필요가 있어, 최대 30%로 정하고자 함.

구분	내용
공공임대주택	공공재정의 지원을 받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택
지분형주택	주거전용면적 60㎡이하로 토지주택공사(LH)등의 사업시행자와 분양대상자가 10년범위내에서 공동으로 소유하는 방식의 주택
공공지원 민간임대주택	공공재정의 지원을 받아 10년 이상 임대할 목적으로 임대료(시세의 85~95%이하) 및 임차인(청년·신혼부부·고령자·무주택자 등 주거지원계층) 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택

❍ 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청에 관한 사항(안 제10조)

- 영 제11조의2제2항부터 제4항까지에서 정비계획의 입안권자에게 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청하는 경우 등 토지등소유자에게 동의를 받아야 하는 비율을 2분의 1이하 범위에서 정하도록 위임한 사항 및 영 11조의2제2항에서 정비계획의 입안을 요청하기 위한 서식을 정하도록 위임한 사항에 대해 신설하고 있음.

	법 개정내용(법 제13조의2)
· 주민이 1/2이하 범위(조례위임)내 동의율로 요청서(서식 조례위임)를 제출하면 행정에서 입안여부를 결정하고 기본방향(필요한 사항 조례위임)제시토록 하는 ‘정비구역 지정을 위한 정비계획 입안요청제’ 도입 / 입안요청, 회신(필요한 사항 조례위임)

제10조(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등)

① 영 제11조의2제2항부터 제4항까지에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 각각 2분의 1을 말한다.

② 법 제13조의2제1항 및 영 제11조의2제2항에 따라 토지등소유자가 정비계획 입안을 요청하는 경우에는 다음 각 호의 서류를 정비계획의 입안권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지등소유자의 동의에 관하여는 영 제33조를 준용한다.

1. 별지 제1호서식에 따른 정비계획 입안 요청서

2. 정비구역 경계 설정도면(구역 경계를 표시한 위치도, 지적도, 도시계획 현황도를 말한다)

3. 별지 제2호서식에 따른 토지 및 건축물 조서

4. 별지 제3호서식에 따른 정비계획 입안 요청 동의서

5. 별지 제4호서식에 따른 전체 토지등소유자명부

6. 정비계획 입안 요청 대상지 현황

③ 정비계획의 입안요청을 위한 동의를 받으려는 토지등소유자는 동의를 받기 전에  구역계를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 사전에 알려야 하며, 정비계획의 입안권자는 지체 없이 행정시 누리집(홈페이지), 해당 구역이 속한 동 주민센터 게시판에 구역계 등을 공개하여야 한다.

④ 정비계획의 입안권자는 법 제13조의2제1항에 따라 토지등소유자가 정비계획의 입안을 요청한 경우 법 제13조의2제2항에 따라 정비계획의 입안 여부를 결정하여 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알려야 한다. 이 경우 토지등소유자에게 알리는 방법은 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 입안요청서를 제출한 토지등소유자 대표자에게 서면 통보

2. 행정시 누리집(홈페이지), 해당 구역이 속한 동 주민센터 게시판에 공개

⑤ 정비구역의 지정권자는 영 제11조의2제8항에 따라 정비계획의 기본방향을 작성할 경우 도시계획위원회의 자문을 받을 수 있다.

⑥ 그 밖에 기본방향 작성에 필요한 세부사항은 도지사가 따로 정할 수 있다.

ㅇ 개정사유

ㆍ당초 주민이 정비계획 입안에 필요한 계획안을 직접 마련하여 정비계획의 입안권자(시)에게 제안하는 입안제안(동의율 2/3이상) 방식에서,

ㆍ주민이 입안권자에게 구역계 및 현황자료만 제출하면 정비계획의 입안권자(시)가 입안여부를 결정하여 정비계획을 입안하는 입안요청(동의율 1/2이상) 방식 신규 도입

입안제안		사전타당성 검토*(시) (동의율 2/3이상)		주민 직접 계획안 마련 (정비계획도서, 입안제안서 등)		입안제안 (주민→시) (동의율 2/3이상)		제안승낙 시 정비계획 입안(시)		정비계획 결정고시(도)

＊ 재개발사업은 사전타당성 검토, 재건축은 정비예정구역 지정으로 사전타당성 검토 제외

입안요청		요청서 제출 (구역계, 건축현황) (동의율 1/2이상)		입안요청 (주민→시)		입안여부 결정(시)		입안승낙 시 기본방향 제시(도)		정비계획 입안(시) / 결정고시(도)

ㆍ(제1항 동의요건) : 동의율 1/2이상(조례로 1/2이하 범위 조례위임) 반영

⇒ 낮은 동의율로 향후 주민갈등 및 사업취소로 매몰비용 발생등을 고려 최대치 반영

ㆍ(제2·3항 요청서식) : 입안 요청서(구역계, 동의서, 토지 및 건축물 조서 등) 서식 마련

ㆍ(제4항 요청회신) : 입안요청 시 정비계획 입안권자(시)는 입안여부결정을 하여 회신

⇒ 토지등소유자 대표에게 서면통보, 행정시 홈페이지, 동 주민센터 게시판에 공개

ㆍ(제5항 기본방향 제시) : 정비구역의 지정권자(도) 기본방향 제시(필요시 도시계획위원회 자문)

⇒ 기본방향(토지이용 개발밀도, 주택건설, 기반시설 등)을 토대로 입안권자(시) 정비계획 입안(수립)

❍ 정비구역의 분할, 통합 및 결합에 관한 사항(안 제14조)

- 「도시 및 주거환경정비법」제18조에서 조례로 위임된 사항에 대해서 정비구역의 분할·통합(서로 연접)·결합(서로 연접하지 않은)할 경우 필요한 사항에 대해 규정을 신설하고 있음.

	법 내용(법 제18조)
· 지정권자는 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위하여 정비구역을 분할, 통합(서로연접). 결합(서로 연접하지 아니한)을 지정하려는 경우 필요한 사항은 조례로 정함.

현행 조례	개정조례안
<신 설>	제14조(정비구역의 분할, 통합 및 결합) ① 법 제18조제2항에 따라 도지사는 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호 등을 위하여 필요한 경우 구역의 분할ㆍ통합 및 결합을 추진할 수 있다. 이 경우 법 제8조, 제15조 및 제16조에 따라 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)하여야 한다. ② 정비구역의 결합은 도시경관·국가유산 보호 등을 위하여 토지이용이 제한된 지역과 폭 20미터 이상 도로에 접한 부지 등 토지의 고도이용이 가능한 지역간에 시행할 수 있다. ③ 둘 이상의 정비구역을 하나의 정비구역으로 통합·결합하는 정비사업을 시행하는 경우 하나의 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다) 및 조합을 구성하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 분할시행이 필요한 경우에는 구역별로 구성할 수 있다. ④ 그 밖에 정비구역의 통합 및 결합에 관한 세부적인 시행방법과 절차는 규칙으로 정한다.

ㅇ 개정사유

ㆍ법 취지는 정비사업의 효율적인 추진을 위해 분할, 통합(서로연접한)방식을 도입하였고, 결합(서로 연접하지 아니한)은 도시의 경관보호 등으로 토지이용이 제한된 문제로 정비사업 추진이 어려운 지역의 문제를 해소하기 위해 결합방식을 도입

⇒ 「도시정비법」에서 분할ㆍ통합ㆍ결합 지정에 필요한 사항 조례로 위임되어 조례 신설

ㆍ(지정요건) 분할, 통합, 결합시 정비구역 지정요건*에 부합해야 함.

* 재건축 20년이상 공동주택으로 200세대이상 또는 부지면적 1만제곱미터이상

* 재개발 20년이상 노후불량건축물 60%이상 + 1가지 부합지역(호수밀도, 도로접도율, 과소필지 등)

ㆍ(결합조건) 저밀관리구역(상대적 토지이용 제한) + 고밀개발구역 결합(상대적 고밀개발 가능)

- (저밀관리구역) 제1종일반주거, 단독주택밀집지역

- (고밀개발구역) 제2종·3종일반주거, 준주거, 상업지역에서 폭 20미터 이상 도로에 접한 지역

⇒ 저밀관리구역(임대주택 및 기반시설 설치 등 공공기여를 통하여 인센티브) + 고밀개발구역(고밀ㆍ복합개발)

ㆍ(통합·결합) : 하나의 조합설립 원칙, 관리처분 시 다른 구역간에도 조합분양신청 가능

⇒ 통합ㆍ결합 시 구역간에 관리처분 시 이익을 공유할 수 있도록 하기 위함.

ㆍ(임대주택) 통합ㆍ결합하는 경우 임대주택 건설 시 하나의 구역에 통합 건설 가능

❍ 정비구역 직권해제 시 추진위원회·조합의 비용 보조에 관한 사항(안 제16조)

- 「도시 및 주거환경정비법」제21조 및 영 제17조에서 조례로 위임된 사항에 대해서 정비구역의 직권해제 시 추진위원회·조합 등 사용비용의 50% 이내에서 보조할 수 있는 규정을 신설하고 있음.

☞ (타 시도) 직권해제 시 조합 등 사용비용의 70%이내 보조(울산, 전북,                     강원 보조비율 없음)

제16조(추진위원회 및 조합 비용의 보조)

① 제주특별법 제417조제2항 법 제21조제3항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 정비사업전문관리 용역비

2. 설계 용역비

3. 감정평가비용

4. 법 제32조제1항 및 법 제45조제1항에서 규정한 업무

5. 영 제26조 및 영 제42조제1항에서 규정한 업무

6. 총회의 의결사항 중 대의원회가 총회의 권한을 대행하여 정한 업무

② 법 제21조제3항에 따라 도지사는 추진위원회 및 조합의 사용비용에 대한 보조 금액(이하 “보조금”이라 한다)은 제17조에 따른 검증위원회의 검증을 거쳐 결정하며, 검증한 금액의 50퍼센트 이내에서 보조할 수 있다. 이 경우 도시ㆍ주거환경정비기금으로 일부 또는 전부를 지원할 수 있다.

※「도시 및 주거환경정비법」

제21조(정비구역등의 직권해제)

① 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의  심의를 거쳐 정비구역등을 해제할 수 있다. 이 경우 제1호 및 제2호에 따른 구체적인 기준 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

③ 제1항에 따라 정비구역등을 해제하여 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우 정비구역의 지정권자는 해당 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.

※「도시 및 주거환경정비법 시행령」

제17조(추진위원회 및 조합 비용의 보조)

① 법 제21조제3항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 정비사업전문관리 용역비

2. 설계 용역비

3. 감정평가비용

4. 그 밖에 해당 법 제31조에 따른 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다) 및 조합이 법 제32조, 제44조 및 제45조에 따른 업무를 수행하기 위하여 사용한 비용으로서 시ㆍ도조례로 정하는 비용

② 제1항에 따른 비용의 보조 비율 및 보조 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

ㅇ 개정사유

ㆍ법 취지는 정비사업 활성화를 위하여 직권해제 시 그간 조합 등에서 사용한 비용을 일부 보조할 수 있는 규정 도입

ㆍ(제1항 사용비용 보조업무 범위) 제1호부터 제5호까진 특별법 권한이양(시행령)내용, 제6호는 대의원회가 총회의 권한을 대행하여 정한 업무를 포함함.

⇒ 제4호·제5호가 각각 추진위 및 조합총회 업무로, 조합총회를 대행하는 대위원회 업무 포함

※ 대위원회 : 조합원의 10분의 1이상으로 구성하여 총회 권한을 대행할 수 있음.

(사업비 변경, 시공자 및 용역사 선정, 사업시행계획 및 관리처분계획 변경 등은 대행불가)

ㆍ(제2항 보조비율) : 도지사가 정비구역 직권해제 시 그간 조합등 사용비용의 50%이내 보조

⇒ 법에서 정비구역 직권해제시 그간 조합 등 사용비용의 일부 보조 조례로 위임되어 도 정비기금 등 예산 여건 상 보조비율을 50%로 정함.

※ (타 시도) 직권해제 시 조합 등 사용비용의 70%이내 보조(울산, 전북, 강원 보조비율 없음)

ㆍ(제3항~제7항 보조금 지급절차) 서울, 부산, 인천 조례를 참고하여 보조금 지급절차 규정

❍ 재개발사업 시 세입자의 주거대책에 관한 사항(안 제32조)

- 재개발사업시행자는 사업시행계획단계에서 세입자를 임대주택공급대상자로 선정할 수 있도록 하여 세입자 주거대책 마련하는 사항을 신설하고 있음.

	법 내용(법 제52조, 법 제61조)
· 사업시행계획서 작성시 세입자 주거대책과 재개발임대주택 건설계획을 포함해야 함. · 재개발사업시행자는 임시거주시설 또는 임대주택을 건설하여 세입자 주거대책을 마련해야 함.

현행 조례	개정조례안
<신 설>	제32조(세입자의 주거대책 등) ① 법 제52조제1항제4호에 따라 사업시행자는 도지사와 협의하여 해당 재개발사업의 시행으로 이주하게 되는 세입자(별표 3 임대주택 공급조건에 해당하는 세입자를 말한다) 중 임대주택 입주를 희망하는 자에 대해서 서면으로 공급신청을 받아 입주자격이 있는 세입자를 선정할 수 있다. 이 경우 임대주택 입주대상자 명부를 작성하여 법 제50조에 따른 사업시행계획인가 신청 시 이를 첨부하여야 한다. ② 법 제52조제6호에 따라 사업시행자가 임대주택을 건설할 경우에는 임대주택건설계획을 사업시행계획에 포함하여 법 제50조에 따른 사업시행계획인가를 신청하여야 한다.

ㅇ 개정사유

ㆍ(제1항 세입자의 주거대책) 사업시행자(조합)가 도지사와 협의하여 해당 재개발사업으로 이주하는 세입자를 사업시행계획 단계에서 미리 임대주택공급대상자로 선정

별표3 임대주택 공급조건 세입자

◦제1순위: 기준일(정비구역 지정을 위한 주민공람공고일) 3개월 전(「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 계속하여 해당 정비구역안에 거주하고 있는 세입자로서 무주택세대주

⇒ 재개발 사업시행자는 세입자의 주거대책이 의무이고, 토지등소유자와 세입자간에 갈등 및 분쟁이 많기 때문에 (사업시행)계획단계에서 사전 세입자에 대한 주거대책으로 임대주택 공급대상자로 선정할 수 있도록 하고, 그 외의 자는 관리처분계획 인가에서 확정할 수 있도록 함.(서울, 부산, 인천 조례참고)

※ 서울은 모든 재개발임대주택 대상자 사업시행계획 인가 시 확정, 부산 및 인천은 세입자만 사업시행계획 인가 시 확정

ㆍ(제2항 임대주택 건설계획) 재개발사업은 사업시행자가 세입자의 주거대책이 의무(법 제61조)임에 따라 임대주택 의무건설비율(5~12%고시)에 따른 임대주택 건설계획을 사업시행계획에 포함하여 사업시행계획인가를 신청해야 함.

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율[국토교통부고시 제2024-26호, 2024. 1. 19., 일부개정]

제4조(재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율)

③ 재개발사업의 사업시행자는 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를 임대주택으로 건설하여야 하며, 전체 임대주택 세대수의 30퍼센트 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5퍼센트 이상을 주거전용면적 40제곱미터 이하 규모의 임대주택으로 건설하여야 한다.

⑥ 제3항에도 불구하고 시ㆍ도지사가 임대주택 건설비율을 다음 각 호의 범위에서 공보에 고시한 경우에는 고시된 기준에 따른다.

3. 제1호 및 제2호 외의 지역: 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 5퍼센트 이상 12퍼센트 이하

❍ 용적률 특례에 따른 국민주택규모 주택 건설비율에 관한 사항(안 제37조)

- 「도시 및 주거환경정비법」개정에 따른 교통요충지에서 용적률 완화로 추가된 용적률의 임대주택 비율, 공공재개발에서 용적률 완화로 추가된 용적률의 임대주택 비율에 대한 조례에 위임된 사항에 대해 신설하고 있음.

	법 개정내용(법 제66조)
· 역세권 등 교통요충지(요건 조례위임)에 위치한 정비구역에 법적상한의 1.2배까지 용적률 추가완화로 건설된 국민주택규모(85㎡) 주택의 50~75%*이하(비율 조례위임)는 공공임대로 하되, 그 중 20%이상(비율 조례위임)범위 내 공공분양(지분적립, 이익공유, 토지부임대)으로 활용 * 재건축 50%이하, 재개발 75%이하

현행 조례	개정조례안
<신 설>	제37조(용적률 특례에 따른 국민주택규모 주택 건설비율 등) ① 영 제55조제3항제1호나목에 따른 “시ㆍ도조례로 정하는 요건을 모두 갖춘 지역”이란 영 제55조제3항제1호나목에 따른 양호한 기반시설을 갖추고 있는 지역 경계로부터 500미터 이내의 지역을 말한다. ② 영 제55조제4항제3호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다. ③ 영 제55조제4항제4호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 75를 말한다. 다만, 지역여건 등을 고려하여 사업을 추진하기 어렵다고 인정하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 100분의 50까지 완화할 수 있다. ④ 영 제55조제5항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 70을 말한다.

ㅇ 개정사유

ㆍ(용적률 특례) : 법적상한용적률의 120%(교통요충지 범위 내 정비구역 면적 1/2이상 시)

ㆍ(제1항 교통요충지) : 터미널, 간선도로 교차지, 대중교통결집지(3개 이상 대중교통정류장 인접) 등 양호한 기반시설을 갖추고 있는 지역 경계로부터 500m이내 범위

⇒ 법 개정에 따라 조례로 교통요충지 요건 위임되어 범위 설정

ㆍ(제2·3항 공공임대 건설비율) : 재건축 50%, 재개발 75%(사업 추진이 어려운 경우 50%)

⇒ 조례로 재건축 50%이하, 재개발 75%이하 위임되어 재건축 50%, 재개발 75%로 정함.

※ 사업시행자(조합)에서 국민주택규모 주택 건설 ⇒ 공공(지자체, LH등)이 인수 후 공공임대·공공분양 활용

ㆍ(제4항 공공분양 건설비율) : 최대 70%(재개발ㆍ재건축) / 0% ~ 70%까지 분양 가능

⇒ 조례로 공공임대주택 건설비율 중 20%이상을 공공분양 활용으로 위임되어 70%로 정함.

❍ 재개발사업의 분양대상 등에 관한 사항(안 제40조)

- 재개발사업의 분양대상자를 종전 주택소유자, 토지 최소면적 60㎡ 이상, 종전 권리가액이 최소분양규모 추산액 이상자, 환지방식에서 환지받은자 중 하나의 경우를 재개발사업의 분양대상자로 기준을 정함(제1항), 권리산정기준일을 토대로 여러명의 분양대상자를 1명의 분양대상자로 규정(제2항), 권리산정기준일 이후에 토지, 주택 등 취득한 경우 분양대상기준이 되는 최소면적 60㎡ 및 종전 권리가액 최소분양규모 추산액 산정 시 포함되지 않는 토지 규정(제3항) 등 재개발사업으로 건립되는 공공주택의 토지등소유자 분양대상자에 대한 조례에 위임된 사항에 대해 신설하고 있음.

☞ 재개발 분양대상자 기준을 정하는 민감한 사항이라 타시도(서울,부산) 조례를 참고하여 동일하게 적용함. 다만, 서울, 부산 분양대상 최소면적은 90㎡이나, 도 건축조례 제26조 대지의 분할제한 최소면적을 적용하여 60㎡을 적용함.

제40조(재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 60제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.

1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 다세대 주택으로 전환된 경우

2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.

4. 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우

6. 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.

1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우

3. 1필지의 토지를 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우

④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

	법 내용(법 제74조, 법 제77조)
· 재개발사업시 공동주택을 분양하는 경우 조례로 정하는 바에 따라 토지등소유자(지상권자는 제외한다)는 분양대상에서 제외할 수 있다. · 정비구역 지정고시가 있은날 또는 투기 억제를 위하여 정비구역 지정고시 전에 따로 고시한 날 다음날을 기준으로, 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 기준일로 한다.(권리산정기준일) - (1필지 분할) 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 - (단독→다세대 전환) 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 - (토지, 주택 소유분리) 하나의 대지에 동일인 소유 토지와 주택을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 - (소유자수 증가) 나대지에 새로 건축, 기존 건축물 철거하여 다세대주택, 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

ㅇ 개정사유

ㆍ재개발사업으로 건립되는 공공주택의 토지등소유자 분양대상자에 관하여 위임된 기준을 정함.

ㆍ(제1항 재개발사업의 분양대상자) 종전 주택소유자, 토지 최소면적 60㎡ 이상, 종전 권리가액이 최소분양규모 추산액 이상자, 환지방식에서 환지받은자 중 하나인 경우를 재개발사업의 분양대상자로 기준을 정함.

ㆍ(제2항 여러명의 분양대상자를 1명의 분양대상자로 규정) 권리산정기준일을 토대로 토지쪼개기 및 분양대상자 수 늘림 방지

ㆍ(제3항 토지 최소면적 60㎡ 및 종전 권리가액 최소분양규모 추산액 산정 시 포함되지 않는 토지 규정) 권리산정기준일 이후에 토지, 주택 등 취득한 경우 분양대상기준이 되는 최소면적 60㎡ 및 종전자산 최소금액에 포함되지 않음을 명시

⇒ 서울, 부산 조례를 참고하였으며, 재개발 분양대상자 기준을 정하는 민감한 사항이라 모두 같아 동일하게 적용함, 다만, 서울, 부산 분양대상 최소면적은 90㎡(서울, 부산시 건축조례 상 대지의 분할제한 최소면적)이나, 도 건축조례에 따라 최소면적을 60㎡로 변경함.

❍ 재개발사업의 주택 및 부대·복리시설의 공급기준에 관한 사항(안 제41조 및 제42조)

- 재개발사업으로 건립된 주택 및 상가 공급기준에 관하여 위임된 기준을 정하고 있음.

□ (주택공급) 종전자산 권리가액이 높은 순으로 조합 분양 신청 가능

□ (상가공급) 종전용도 동일·유사, 사업자등록여부, 종전자산 권리가액 높은 순, 공동주택 분양여부 등 고려

	법 내용(법 제74조, 법 제76조, 영 제63조)
· 주택 및 부대시설·복리시설의 공급순위는 기존 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하고 구체적인 기준은 조례로 정할 수 있다. · 주택공급은 1세대 1주택 공급원칙이며, 재건축은 주택수 만큼 공급, 재개발은 최대 2주택까지 공급

제41조(재개발사업 분양주택 공급기준)

영 제63조제1항제7호에 따른 재개발사업의 주택공급은 분양대상자에게 다음 각 호의 기준에

따라 사업시행인가일을 기준으로 한 종전의 토지 또는 건축물의 권리가액을 기준으로

공급한다.

1. (현행과 같음)

2. 제1호에도 불구하고 정관등으로 정하는 경우 권리가액이 높은 순서로 분양 가능

3. (현행과 같음)

4. 법 제76조제1항제7호라목에 따라 2주택을 공급하는 경우에는 권리가액에서 1주택 분양신청에 따른 분양주택가액을 제외하고 나머지 권리가액이 높은 순서로 60제곱미터 이하의 주택을 공급 가능

제42조(재개발사업의 상가 등 부대·복리시설의 공급기준)

① 영 제63조제1항제7호에 따라 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설은 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다.

1. 제1순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 종전 건축물에서 영업을 영위하기 위한 사업자등록(인허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 마친 해당 건축물의 소유자로서 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

2. 제2순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 해당 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

3. 제3순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 종전 건축물에서 영업을 영위하기 위한 사업자등록을 마친 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

4. 제4순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

5. 제5순위: 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

6. 제6순위: 공동주택을 분양받은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

② 동일 순위의 상가 등 부대ㆍ복리시설에 경합이 있는 경우에는 제24조제3호에 따라 공개추첨으로 정한다.

❍ 재개발사업 시 임대주택의 공급기준에 관한 사항(안 제46조)

- 임대주택 공급조건 및 입주자 선정방법에 대한 사항으로 입주자 선정방법은 조례 별표 3에 재개발 임대주택 공급대상자에 대하여 우선순위를 정하고 있음.

현행 조례	개정조례안
<신 설>	제46조(임대주택의 공급조건 등) ① 제주특별법 제417조제2항 및 법 제79조제6항 본문에 따라 임대주택을 건설하는 경우의 임차인의 자격ㆍ선정방법ㆍ임대보증금ㆍ임대료 등 임대조건에 관한 기준 및 무주택 세대주에게 우선 분양전환하도록 하는 기준 등에 관하여는 별표 3에 규정된 범위에서 도지사의 승인을 받아 사업시행자 및 법 제23조제1항제2호에 따라 대지를 공급받아 주택을 건설하는 자가 따로 정할 수 있다. ② 법 제79조제6항 단서에 따라 인수자는 다음 각 호의 범위에서 재개발임대주택의 임차인의 자격 등에 관한 사항을 정하여야 한다. 1. 임차인의 자격은 무주택 기간과 해당 정비사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위에서 오래된 순으로 할 것. 다만, 시ㆍ도지사가 법 제79조제5항 및 이 영 제48조제2항에 따라 임대주택을 인수한 경우에는 거주지역, 거주기간 등 임차인의 자격을 별도로 정할 수 있다. 2. 임대보증금과 임대료는 정비사업이 위치한 지역의 시세의 100분의 90 이하의 범위로 할 것 3. 임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 「공공주택 특별법」에서 정하는 바에 따를 것 4. 관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 「공동주택관리법」에서 정하는 바에 따를 것

ㅇ 개정사유

ㆍ(제1항 별표3 재개발임대주택 공급조건) 임대주택 공급조건 입주자 선정방법은 조례 별표 3으로 아래와 같이 재개발 임대주택 공급대상자에 대하여 우선순위를 정함.

조례 별표3 재개발사업의 임대주택 공급조건 입주자선정방법(우선순위)

◦제1순위: 기준일(정비구역 지정을 위한 주민공람공고일) 3개월 전(「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 계속하여 해당 정비구역안에 거주하고 있는 세입자로서 무주택세대주

◦제2순위: 해당 정비구역안에 거주하는 토지등소유자로서 최소분양주택 가액보다 권리가액이 적은 자 중 해당 정비사업으로 무주택자가 되는 세대주

◦제3순위: 해당 정비구역의 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자(철거되는 주택 이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자로 한정한다)

◦제4순위: 해당 정비구역 외의 재개발 정비구역안의 세입자로서 기준일 3개월 전부터 계속하여 해당 정비구역안에 거주하고 있는 무주택세대주

◦제5순위: 입주자모집공고일 현재 무주택세대주

◦제6순위: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 도지사가 인정하는 자

* 각 순위 안에서도 2000년 이후 출산으로 자녀가 3명 이상이 된 사람을 우선함.

❍ 공공재개발·공공재건축사업에서 용적률 완화에 따른 국민주택규모 주택 건설비율에 관한 사항(안 제51조)

- 「도시 및 주거환경정비법」개정에 따른 조례에 위임된 사항에 대해 개정하고 있음.

	법 개정내용(법 제101조의5, 제101조의6)
· 공공재개발 시 법적상한의 1.2배, 공공재건축은 종상향으로 용적률 추가완화로 건설된 주택의 20~70%*이하(비율 조례위임)범위 내 공공임대주택으로 하되, 그 중 50%이상(비율 조례위임)범위 내 공공분양주택으로 분양할 수 있음. * 공공재건축 40~70%, 공공재개발 20~70%(당초 20~50%)

현행 조례	개정조례안
제27조의2(공공재개발사업 및 공공재건축사업에서의 주택 건설비율) ① 법 제101조의5제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다. ② 법 제101조의6제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 50을 말한다. <신 설> <신 설>	제51조(공공재개발사업 및 공공재건축사업에서의 주택 건설비율) ① 100분의 70을 말한다. 다만, 지역여건 등을 고려하여 사업을 추진하기 어렵다고 인정하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 100분의 50까지 완화할 수 있다. ② (현행과 같음) ③ 영 제80조의2제6항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 70을 말한다. ④ 영 제80조의3제3항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 70을 말한다.
ㅇ 개정사유 ㆍ(용적률 완화) : 공공재개발 법적상한용적률의 120%, 공공재건축 주거지역 종상향 ⇒ 법적사항 ㆍ(제1항 공공임대 건설비율) : 재건축 50%(현행 유지), 재개발 70%(사업 추진이 어려운 경우 50%) ⇒ 조례로 임대주택 비율을 재개발 20~70% 위임되어 공공재개발 70%로 정함 ㆍ(제3항, 제4항 공공분양 건설비율) : 최대 70%(재건축ㆍ재개발) / 0~70%까지 분양 가능 ⇒ 조례로 공공임대주택 건설비율 중 20%이상을 공공분양 활용으로 위임되어 70%로 정함. ＊ 법 개정에 따라 공공임대주택 비율에서 20%이상을 공공분양으로 활용 가능토록 조례로 위임 ㆍ(제4항 공공분양 건설비율) : 최대 70%(재개발ㆍ재건축) / 0% ~ 70%까지 분양 가능 ⇒ 조례로 공공임대주택 건설비율 중 50%이상을 공공분양 활용으로 위임되어 70%로 정함.)

다. 종합의견

❍ 금번 「제주특별자치도 도시 및 주거환경정비 조례 전부개정조례안」은 「도시 및 주거환경정비법」 및 시행령 개정사항을 반영하여 조례로 위임된 공공재개발사업 시 공공임대주택 등의 건설비율, 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청, 교통요충지 및 공공재개발·공공재건축사업 시 용적률 완화에 따른 공공임대주택 및 공공분양주택 건설비율 등을 구체적으로 정하고, 조례 운영상 보완·개선이 필요한 사항을 규정하기 위해 전부개정하는 사항으로 조례 개정은 가하다고 사료됨.

4. 질의 및 답변요지: 생략

5. 토론요지: 생략

6. 소위원회 심사보고의 요지: 해당사항 없음

7. 수정안의 요지: 해당사항 없음

8. 심사 결과: 원안가결

9. 소수의견의 요지: 생략

10. 기타 필요한 사항: 없음

※ 심사보고서 첨부 서류

「전자회의시스템 수록 원안자료 참고」표시