	제428회 제주특별자치도의회 제1차 정례회 제2차 본회의 2024. 6. 26.(수) 14:00

제주특별자치도개발공사 공공주택사업 주택도시기금 차입계획(안)에 대한 의견제시의 건

심  사  보  고  서

의안번호	1583
제안일자 및 제안자	2024년 5월 31일 제주특별자치도지사
상정일자	제428회 제1차 정례회 제1차 환경도시위원회 (2024년 6월 14일 상정·의결)
심사결과	의견제시

	제주특별자치도의회
	(환경도시위원회)

제주특별자치도개발공사 공공주택사업 주택도시기금 차입계획(안)에 대한 의견제시의 건

심  사  보  고  서

1. 심사 경과

가. 제안일자 : 2024년 5월 31일

나. 제 안 자 : 제주특별자치도지사

다. 회부일자 : 2024년 6월 3일

라. 상정일자 : 제428회 제1차 정례회 제1차 환경도시위원회

(2024년 6월 14일  상정·의결)

2. 제안 설명의 요지

(제안설명자: 건설주택국장 양창훤)

가. 제안이유

○ 제주특별자치도개발공사에서 2024년 신규 공공주택사업을 추진함에 있어 저리의 정부기금을 활용하기 위한

○ 제주특별자치도개발공사 공공주택사업 주택도시기금 차입계획(안)에 대하여 「제주특별자치도개발공사 설립 및 운영 조례」 제20조제2항의 규정에 따라 제주특별자치도의회의 의견을 청취하고자 하는 사항임

나. 근거법령 조항

○ 「제주특별자치도개발공사 설립 및 운영 조례」 제20조제2항

- 금융기관 및 각종 기금 등을 외부로부터 차입하는 경우 도의회 의견 청취

다. 2024년 주택도시기금 신규 차입계획(안)

○ 신규 차입계획(안)

(단위: 백만원)

구 분	차입액	이자율	상환기간
합계	21,726
매입임대주택	13,950	1.0%	20년 거치, 20년 분할 상환
공공분양주택 (토지임대부)	7,776	1.8%	25년 이내 일시 상환

○ 년도별 차입 실행계획(안)

(단위: 백만원)

구 분	합 계	2024년	2025년	2026년 이후
합계	21,726	15,505	3,888	2,333
매입임대주택	13,950	13,950	-	-
공공분양주택 (토지임대부)	7,776	1,555	3,888	2,333

○ 차입기관 : 국토교통부 지정 주택도시기금 취급 금융기관

○ 차입액 산정근거 : 2024년도 주택도시기금 운용계획(국토교통부)

- 매입임대주택

(단위: 백만원)

구 분	세대수	차입금액	비 고
합 계	180	13,950
일 반	90	5,175	90세대×57,500천원
다자녀	90	8,775	90세대×97,500천원

- 공공분양주택(토지임대부)

(단위: 백만원)

구 분	세대수	차입금액	비 고
전용면적 60㎡ 이하	72	7,776백만원	72세대×90,000천원×120%

라. 추진현황

○ ‘24. 4. 15. : 제주특별자치도개발공사 이사회 의결

○ ‘24. 4. 30. : 주택도시기금 차입 승인 요청(개발공사 → 도)

○ ‘24. 6.     : 도의회 의견 청취, 주택도시기금 차입계획 승인

○ ‘24. 7. ~   : 주택도시기금 차입 실행

3. 전문위원 검토보고 요지

(전문위원 양세창)

(주요내용)

가. 제출경위

❍ 본 의견제시의 건은 제주특별자치도개발공사(이하 ‘개발공사’라 한다)가 사업을 수행함에 있어 금융기관 및 각종 기금 등 외부로부터 차입할 경우에 「제주특별자치도개발공사 설립 및 운영 조례」 제20조제2항에 따라 도의회의 의견을 청취하고자 하는 사항임.

나. 공공주택사업 주택도시기금 차입 현황

❍ 개발공사의 공공주택사업 추진에 따른 주택도시기금 차입현황은 ①매입임대주택사업에 795억 3,800만원(2024년 포함), ②행복주택사업에 128억 7,100만원, ③국민임대주택사업에 40억 6,600만원, ④통합공공공임대주택사업에 241억 400만원, ⑤공공분양주택(토지임대사업부)사업에 15억 5,500만원(2024년) 등 총 1,221억 3,400만원을 차입(계획)하고 있음.
[참고 1] 연도별 차입금 현황

(단위 : 백만원)

구분	합계	‘20년 이전	‘21년	‘22년	‘23년	‘24년	비고
금액	122,134	49,655	11,922	14,100	25,742	20,715*

* 2024년 차입금 20,715백만원(매입입대주택사업 13,950백만원 / 공공분양주택 1,555백만원 / 통합공공임대주택 5,210백만원(2023년 기승인))

다. 주택도시기금 차입금 융자조건

❍ 금번 매입임대주택사업의 융자조건은 연이율 1%, 융자기간 20년 거치·20년 상환, 한도액은 일반은 호당 57,500천원, 다자녀 97,500천원이며, 공공분양주택(토지임대부)의 융자조건은 연이율 1.8%, 융자기간은 25년 이내 일시상환, 한도액은 90,000천원 임.
[참고 2] 2024년 주택도시기금 운용계획

◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(다가구매입임대융자)
자금종류	호당융자한도액	연이율	융자기간	비 고
▪다가구매입임대	시행자별 호당 지원단가의 45%~50% 수준	1.0	20년거치 20년상환	-매입대상: 호당 전용면적 85㎡이하 다가구·다세대 및 연립주택 등 ‧ (다가구) 서울 9,100만원, 인천 6,500만원, 경기 7,000만원, 부산 5,900만원, 대구 5,900만원, 제주 5,750만원, 기타 5,500만원, LH 7,150만원 (주거취약 8,000만원) ~~~ ‧ (다자녀 매입임대) 9,750만원
▪ 공공자가 융자 ․ 전용면적 60㎡ 이하 ․ 전용면적 60㎡ 초과 ～ 85㎡ 이하	9,000 11,000	1.8 1.8	․사업자 : 25년이내 일시상환	-공공주택특별법 및 주택법 적용 분양주택(지분적립형, 이익공유형, 토지임대부 등) -조합주택․유입물건 포함 -공공기관이 건축물 에너지효율등급 1등급 이상 예비인증을 받은 경우 대출한도를 10% 상향 조정(제로에너지 건축물 예비인증을 받은 경우는 20% 상향)

라. 2024년 기금 차입금 상환계획

❍ 매입임대주택사업의 기금 차입금 13,950백만원에 대한 상환방식은 원리금균등분할 상환방식에 의해 2044년부터 2064년까지 상환 계획이며, 토지임대부 공공분양주택사업의 기금 차입금 7,776백만원은 2049년 일시상환 계획을 하고 있음.
[참고 3] 24년 주택도시기금 차입금 상환 계획
1) 매입임대주택(20년 거치, 20년 상환)

(단위 : 백만원)

구분	24년	25년	26년	27년	28년	29년	30년	31년	32년	33년	34년	35년	36년
원금	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
이자	58	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5
소계	58	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5
구분	37년	38년	39년	40년	41년	42년	43년	44년	45년	46년	47년	48년	49년
원금	-	-	-	-	-	-	-	263	636	642	649	655	662
이자	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	137.5	134	128	121	115	108
소계	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	139.5	400.5	770	770	770	770	770
구분	50년	51년	52년	53년	54년	55년	56년	57년	58년	59년	60년	61년	62년
원금	669	675	682	689	696	703	710	717	724	731	739	746	754
이자	101	95	88	81	74	67	60	53	46	39	31	24	16
소계	770	770	770	770	770	770	770	770	770	770	770	770	770
구분	63년	64년										합계
원금	761	447										13,950
이자	9	1										4,237
소계	770	448										18,187

2) 토지임대부 공공분양주택(20년 이내 일시 상환)

(단위 : 백만원)

구분	24년	25년	26년	27년	28년	29년	30년	31년	32년	33년	34년	35년	36년		37년
원금	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-		-
이자	2	80	98	122	140	140	140	140	140	140	140	140	140		140
소계	2	80	98	122	140	140	140	140	140	140	140	140	140		140
구분	38년	39년	40년	41년	42년	43년	44년	45년	46년	47년	48년	49년		합계
원금	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	7,776		7,776
이자	140	140	140	140	140	140	140	140	140	140	140	26		3,268
소계	140	140	140	140	140	140	140	140	140	140	140	7,802		11,044

‣ 토지임대부 공공분양주택의 경우 기금 차입금이 저리이자(1.8%)임에 따라 원금 상환일시를 최대한 지연하여 납부 이자 대비 높은 예비 이자 수익 등을 고려하여 상환계획을 마련하고 있음.

‣ 아울러, 2023년 기준 이전 차입금에 대한 상환금액도 2068년까지 1,322억 4,200여만원이 발생함에 따라, 이에 대한 예산 편성 등 상환계획에 차질 없이 준비하여야 할 것으로 사료됨.
[참고 4] 2023년 기준 주택도시기금 차입금 향후 상환 계획

(단위 : 백만원)

사업구분	융자기간	소계	납부원금	납부이자	비고
합 계		132,242	101,419	30,823
매입임대주택	20년 거치, 20년 상환	82,616	65,588	17,028
행복주택	30년 거치, 15년 상환	17,082	12,872	4,210
국민임대주택	30년 거치, 15년 상환	6,690	4,065	2,625
통합공공임대주택	30년 거치, 15년 상환	25,854	18,894	6,960

마. 2024 신규 차입대상 공공주택사업별 사업현황

【기존주택매입임대사업(매입임대주택사업)】

❍ 사업개요

- 사 업 명 : 2024년도 기존주택 매입임대사업

- 사업기간 : 2024. 1. ~ 2024. 12.

- 사업내용 : 180호(일반 80호, 다자녀 90호, 주거취약계층 10호), 커뮤니티실 3호

• 매입형 : 90호(일반35호, 다자녀 45호, 주거취약계층 10호)

• 약정형 : 90호(일반45호, 다자녀45호), 커뮤니티실 3호

❍ 사업예산(사업재원계획) : 38,100백만원

(단위: 백만원)

구 분	합 계	국 비 (기금)	기금 융자	보증금 (입주자)	도 비	자부담
매입형(90호)**	18,450	6,335	6,975	640	1,500	3,000
약정형(90호)***	18,450	6,278	6,975	698	1,500	3,000
커뮤니티실(3호)	1,200	-	-	-	-	1,200
합 계	38,100	12,613	13,950	1,338	3,000	7,200

**  매입형: 기존주택 매입 후 임대주택 공급

*** 약정형: 민간에서 건축예정인 주택을 사전 매입약정 체결, 준공 후 임대주택 공급

❍ 공급대상

구 분	일 반	다 자 녀	주거취약계층****	커뮤니티실
1순위	수급자, 한부모, 장애인·고령자 등	두명 이상 자녀가 있는 수급자 가구 등	월평균 소득 50% 이하	공사 임대주택 입주자 및 지역 주민
2순위	월평균소득 50% 이하	월평균소득 70% 이하	-
3순위	월평균소득 70% 이하	-	-

**** 주거취약계층 : 비주택 거주자, 가정폭력피해자, 아동빈곤가구 등

【공공분양주택 건설사업(토지임대부)】

❍ 사업개요

- 사 업 명 : 제주 삼도이동 공공분양주택(토지임대부) 건설사업

- 위    치 : 제주시 삼도이동 1244-1번지 일원 (3,366.4㎡)

- 사업기간 : 2023. 10. ~ 2026. 12.

- 사업규모 : 2개지구, 2개동, 지상 9층, 72호

구 분	합 계	1지구	2지구
세대수	2개동, 72호 (49㎡ 16호, 59㎡ 56호)	1개동, 32호 (49㎡ 8호, 59㎡ 24호)	1개동, 40호 (49㎡ 8호, 59㎡ 32호)

- 총사업비(추정) : 21,823백만원

(단위: 백만원)

합 계	기금융자*	자체자금	비 고
21,823	7,776	14,047	토지비 미포함

※ 2024년도 주택도시기금 운용계획 기준 : 90,000천원/호당, 120% 차입 기준

❍ 입주자 모집 비율

- 특별공급: 80%(청년 15%, 신혼부부 15%, 생애 최초 주택구입 15%, 2세 미만의 자녀를 가진 자 35%)

- 일반공급: 20%(주택청약종합저축 가입자 20%)

나. 종합의견

○ 본 의견제시의 건은 「제주특별자치도개발공사 설립 및 운영 조례」 제20조에 따라 개발공사가 주택 등 건축물의 취득, 개발, 분양, 개량 임대 및 관리, 주거복지사업을 추진하기 위한 주택도시기금의 차입 계획으로,

○ 국토교통부의 “2024년도 주택도시기금 운용계획”에 따라 개발공사는 ‘2024년도 기존주택 매입임대사업’에 주택도시기금 차입금 139억 5,000만원을 포함한 총 381억원을 투자하여 사업을 추진할 예정이며,

○ ‘제주 삼도이동 토지임대부 공공분양주택 건설사업’에 주택도시기금 차입금 77억 7,600만원을 포함한 총 218억 2,300만원을 투자하여 추진할 예정임.

○ 개발공사는 공공주택 공급을 통한 주거복지사업을 추진함에 있어 행정안전부 지방공기업 부채관리 목표(개발공사 300%) 대비 개발공사는 2023년 기준 33.1(%)퍼센트로 양호함에 따라 향후 주택도시기금 차입금에 대한 상환계획을 차질 없이 준비하여 부채 관리에 만전을 기하여야 할 것임.

붙임		제주특별자치도개발공사 재무현황

□ 최근 5개년 재무현황 및 부채비율

(단위 : 백만원)

구 분	2019년	2020년	2021년	2022년	2023년
매출액	297,294	294,212	315,368	353,709	361,159
당기순이익	68,300	50,865	60,330	56,764	73,184
자산	556,060	610,223	690,599	775,717	864,066
부채(A)	127,227	134,713	165,665	182,745	214,910
자본(B)	428,833	475,510	524,934	592,972	649,156
부채비율(A/B)	29.7%	28.3%	31.6%	30.8%	33.1%

※ 전반적인 부채비율은 양호하며, 행정안전부 지방공기업 부채관리 목표(개발공사 300%, 기타공사 200%) 대비 낮은 수준으로 관리되고 있음

□ 중장기(~27년) 재무관리계획

(단위 : 백만원)

구 분	2024년	2025년	2026년	2027년
매출액	373,770	386,242	406,078	447,267
당기순이익	62,666	68,737	69,020	74,402
자산	932,748	1,061,356	1,212,490	1,382,321
부채(A)	231,946	286,298	385,412	497,841
자본(B)	700,801	775,058	827,078	884,480
부채비율(A/B)	33.1%	36.9%	46.6%	56.3%

4. 질의 및 답변요지: 생략

5. 토론요지: 생략

6. 소위원회 심사보고의 요지: 해당사항 없음

7. 수정안의 요지: 해당사항 없음

8. 심사 결과: 의견제시           *붙 임

9. 소수의견의 요지: 생략

10. 기타 필요한 사항: 없음

※ 심사보고서 첨부 서류

의견서 붙임.

「전자회의시스템 수록 원안자료 참고」표시

< 붙임 : 의견제시(안) >

제주특별자치도개발공사 공공주택사업 주택도시기금 차입계획(안)에 대한 의견제시의 건

도의회 환경도시위원회 의견서

❍ 주거복지사업을 추진함에 있어 주택도시기금 차입금에 대한 상환계획을 차질 없이 준비하여 부채 관리에 만전을 기할 것.