	제432회 제주특별자치도의회 임시회 제2차 본회의 2024. 10. 24.(목) 14:00

2024년도 공유재산관리계획안

(공공주택 건립부지(건입동 1045-1) 현물출자에 따른 제주특별자치도개발공사 주식 취득)

심 사 보 고 서

의안번호	1806
제출일자 및 제출자	2024. 9. 23. 제주특별자치도지사
상정일자	제432회 임시회 행정자치위원회 제2차 회의 (2024년 10월 22일 상정·의결)
심사결과	원안가결

	제주특별자치도의회
	(행정자치위원회)

2024년도 공유재산관리계획안

(공공주택 건립부지(건입동 1045-1) 현물출자에 따른 제주특별자치도개발공사 주식 취득)

심 사 보 고 서

1. 심사 경과

가. 제출일자: 2024. 9. 23.

나. 제 출 자: 제주특별자치도지사

다. 회부일자: 2024. 9. 24.

라. 상정일자: 제432회 임시회 행정자치위원회 제2차 회의

(2024년 10월 22일 상정□의결)

2. 제안 설명의 요지

□ 제주특별자치도 주거종합계획 등에 따라 무주택 서민 등의 주거안정을 도모하기 위하여 제주개발공사와 함께 공공주택을 건설공급하고 있으며

□ 공공주택 건설을 위해 매입한 제주시 건입동 부지에 공공임대주택 건설사업을 추진할 계획임

□ 토지 매입비를 제외한 공공임대주택 건설사업비는 제주개발공사에서 부담(일부 주택도시기금 지원․융자)하여 추진할 계획으로 향후 지속적인 공공주택 건설 공급을 위해 제주개발공사의 재무 건정성 확보가 필요한 실정임

□ 이에 지속적인 공공임대주택 건설사업 추진을 위하여 사업부지(제주시 건입동 1045-1번지, 1,078㎡)를 건설사업을 시행할 제주개발공사에 현물출자하고, 현물출자에 따른 제주개발공사 주식(715,418주)을 취득하고자 하는 사항으로

□ 「지방자치법」제47조제1항제6호, 「공유재산 및 물품 관리법」제10조의2 및 같은 법 시행령 제7조, 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」제10조 규정에 의거 2024년도 공유재산관리계획안에 대한 의결을 얻기 위함

3. 전문위원 검토보고 요지 (전문위원 김인성)

가. 사업 개요

【처분: 현물출자】

(단위: ㎡, 천원)

구분	소재지	지목	면 적	기준가액	감정가액	처분사유
토지	제주시 건입동 1045-1	대	1,078	1,291,444	3,577,094	제주개발공사 현물출자

【취득: 주식】

(단위: 원)

구분	감정평가금액	주당 액면금액	취득주식수(예정)	취득사유
주식	3,577,094,880	5,000	715,418	주식취득

나. 검토의견

1) 현물출자의 필요성

□ 도에서는 ‘제주특별자치도 주거종합계획’ 등에 따라 무주택 서민 등의 주거안정을 도모하기 위하여 제주개발공사와 함께 공공주택을 건설공급하고 있음

[민선8기 공공주택 공급계획]

구분	현황(‘24년 현재)	~‘26년
공급세대 (누적)	3,608세대 (건설 2,928호 /매입 680호)	7,000호 (건설 5,950 매입 1,050호)

* 민선 8기(`22년~`26년) 공공주택 공급계획 중 JPDC 공공주택공급 3,860호 포함, 사업승인,ㆍ지구지정 승인 기준

□ 제주개발공사에서 공공주택 건설로 매년 손실 및 부채가 증가하고 있어 지방공기업 경영평가에서 부담으로 작용하고 있음

* 국토부 기준 평당 9,466천원(‘24년 기준) 국비 39%, 기금 41%, 자부담 20%

* 실제 공사 투자비 비율은 약 36.7%로 호당 약 2.3백만원을 추가 투입

→ 현재까지 준공된(‘17~24년) 12개지구(497세대) 약 114억원 기준단가 대비 추가 투입

□ 공공주택 건설 사업에 따른 공사 부채비율이 증가하고 있음에 따라 부채 감소를 위한 자본금(납입자본금) 확대 필요

* 도개발공사 수권자본금: 5,000억원 <도 납입자본금 972억원>

* 부채 1천억원 이상 또는 부채비율 200%인 경우‘부채비율 중점 관리기관’지정(행안부)

* 부채비율 = 부채금액 / 자본금액 <납입자본금(현물+자본출자)포함>

[공공주택 관련 출자현황]

구분	출자내용(지방공기업)	출자기관	출자금액 (누계)
제주특별 자치도	∙‘20년 : 김녕 공공주택지구 현물출자(128억원) ∙‘21년 : 서귀포시 스타트업 건립사업 (법환동 공공임대주택) 현물출자(61억원) ∙‘22년 : 마음에온 연동 건립사업 현물출자(176억원) 마음에온 대림 건립사업 현물출자(44억원) 마음에온 신례 건립사업 현물출자(33억원) 마음에온 도순 건립사업 현물출자(19억원) 마음에온 대정 건립사업 현물출자(11억원)	제주 개발공사	972억원 (‘24년 누계기준)

□ 지방공기업의 설립 목적상 공공주택 공급을 지속하여야 하나, 기금 차입 등에 따른 부채비율 증가 및 손실보전(신규 개발사업 추진 등)에 대한 대책이 없을 경우, 사업 지속에 어려움이 있어

- 현물 또는 자본 출자를 통해 공사의 임대주택 적자 문제를 일부 해소하게 되면 주거정책 지속성 유지가 가능하고 공사에 대한 임대주택 손실 책임 전가 문제 해소도 가능할 것으로 사료됨.

2) 사업의 주요 내용

□ 도에서 매입한 건입동 공공주택 사업부지를 제주특별자치도개발공사에 현물출자 후 토지 감정평가금액 만큼 제주특별자치도개발공사의 주식을 취득하고,

□ 공공주택과 지역편의시설 공사비 약 8,290백만원을 제주특별자치도개발공사가 전액 부담하며 추진되는 사업임.

□ 사업 내용을 보면, 총 사업비는 토지비 3,577백만원을 포함하여 11,867백만원이 소요될 것으로 예상되고, 1개동에 지상 9층 규모로 36세대가 조성될 계획임.

	[건입동 공공주택 건립 사업)]
- 사업위치: 제주시 건입동 1045-1 - 사업기간: 2025년 ~ 2027년 - 규 모: 대지면적 1,078㎡, 건물신축 1동(지하1층/지상9층, 연면적 3,742.3㎡) - 주요시설: 공공주택 36세대(49㎡형:36호), 주차장 29면 - 총사업비: 11,867백만원(토지비 3,577백만원 포함) · (도) 토지매입비 3,577백만원, (개발공사) 건설비 8,290백만원 - 사업시행 : 제주특별자치도개발공사

[사업예정지 현장사진]

□ (추진상황 및 향후계획) 2024. 6월 해당 공공주택건설 사업부지 매입을 마치고 기획설계 등 행정절차를 추진 중에 있으며, 올해 내로 현물출자 계약 및 이전을 마무리 하고 2027년 중 건설공사를 완료한다는 계획임

□ 수혜대상은 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등 다양한 계층이 어우러져 거주할 수 있는 통합공공임대주택으로 추진되고 있음.

<참고1> ‘통합공공임대주택 참조

* 영구임대(’89) + 국민임대(’98) + 행복주택(’13) ⇨ 하나로 통합(1∼8분위, ’21)

□ (행정절차 사전 이행 여부 검토)

	[행정절차 사전 이행 여부]
• 중기공유재산관리계획: 반영(‘23.11.) 미반영( ), 비대상( ) • 중기재정계획: 반영( ), 미반영( ), 비대상( □ ) • 투자심사: 심사(‘24.9.), 미심사( ), 비대상( )

다. 종합검토의견

❍ 공공주택 건설비는 제주개발공사에서 전액 부담할 계획으로 제주개발공사의 재무 건전성을 위해서 자본금 추가 확보가 불가피한 실정임.

□ 이에 따라, 제주개발공사 현물 출자를 통해 공사의 공공주택 적자 문제를 일부 해소하고 주거정책 지속성 유지와 공사에 대한 공공주택 손실 책임 전가 문제도 해소될 것으로 사료됨.

□ 또한, 제주개발공사에 현물출자 용도를 공공주택으로 지정하여 임대주택의 대부기간 만료 후에도 공공임대주택 유지가 가능할 것으로 보임.

□ 더불어, 공공주택의 차질 없는 공급으로 청년, 신혼부부, 저소득계층 등 주거취약계층의 주거안정을 도모할 것으로 기대됨.

□ 다만, 앞으로 공공주택 공급 시 주거수요나 가구 특성을 반영하여 중형 평형의 주택을 포함한 다양한 유형의 주택반영 방안 마련이 필요함.

4. 질의 및 답변요지 : 생략

5. 토론요지 : 생략

6. 소위원회 심사보고의 요지 : 해당사항 없음

7. 수정안의 요지 : 해당사항 없음

8. 심사결과 : 원안가결

9. 소수의견의 요지 : 해당사항 없음

10. 기타 필요한 사항 : 없음

※ 「전자회의시스템 수록 원안자료 참고」

【보조자료1】

건입동 공공주택 건설사업

(제주시 건입동 1045-1번지)

□ 추진배경

□ 제주특별자치도 주거종합계획에 의거 공공주택 건설 공급을 통하여 무주택 서민 등의 주거안정 강화, 지역균형 발전 및 지역사회 활성화 도모

□ 사업개요

□ 위    치 : 제주시 건입동 1045-1번지(1,078㎡)

□ 사업기간 : 2024년 ~ 2027년

□ 총사업비 : 141억원(토지매입비 36억 포함)

□ 사업규모 : 1개동, 지하1층/지상9층, 36세대

구 분	주요내용(안)	비고
대지면적	1,078㎡
연 면 적	3,742.35㎡
건축면적(건폐율)	335.70㎡(31.14%)
용적률산정연면적(용적률)	2,861.91㎡(265.39%)
주 용 도	공공주택(아파트)
세 대 수	36세대(49㎡ 36)
주 차 장	29대

□ 추진상황 및 향후계획

□ 2024. 6월 : 공공주택건설 사업부지 매입

□ 2024. 7월 ~ 2025. 2월 : 공공주택 건립 행정절차 추진(기획설계, 심의 등)

□ 2024. 11월 : 현물출자 계약 체결 및 이전

□ 2025. 5월 : 공공주택건설 사업계획 승인

□ 2026. 2월 : 실시설계 용역 완료

□ 2026. 5월 ~ 2027. 8월 : 건설공사 추진

□ 위치도 및 지적도

제주동초등학교

제주여자상업고등학교

위 치 도

지 적 도

참고 1		통합공공임대주택

□ 도입취지

❍ 주거복지로드맵(‘17.11)을 통해 수요자 접근성을 높이고, 다양한 계층이 한데 어우러져 거주할 수 있는 공공임대 유형통합 모델 처음 제시

❍ 연구용역, 전문가 의견수렴 등을 통해 소득·자산기준 등 공급기준 마련(‘21.4), 소득연계형 임대료체계 도입(’21.12) 등을 통한 제도적 기반 마련

□ 특    징

① 입주할 수 있는지 알기 쉬워지고, 문호도 더욱 확대

❍ 임대주택 유형별 기준이 상이하고 복잡한 소득·자산기준 등을 하나로 단순화*하여 입주 가능여부 등 파악 간편

❍ 입주계층이 확대(중위 130%→150%)되면서 다양한 계층이 어우러지게 거주 가능

* 영구임대(’89) + 국민임대(’98) + 행복주택(’13) ⇨ 하나로 통합(1∼8분위, ’21)

② 오랫동안(최장 30년) 안심하고 거주 가능

❍ 거주기간을 30년까지 확대*하여 집 걱정 없이 오랫동안 안심하고 살 수 있는 거주환경 조성

* (기존) 청년 6년, 자녀가 있는 신혼부부 10년 → (개선) 소득·자산요건 충족시 30년

❍ 거주 중 소득이 점차 증가할 경우 퇴거*해야 하는 불편함 해소

* (기존) 영구임대 거주 중 소득이 증가하면 퇴거 후 국민임대에 재청약 →
(개선) 거주 중 소득이 일부 증가하더라도 최대 기준(중위 150%)까지는 안정적 거주

❍ 소득연계형 임대료 체계가 도입으로 시세보다 낮은 수준에서 소득에 따른 임대료 부담

❍ 거주하는 임대주택 유형에 따라 임대료가 달라지는 불합리* 개선

* 수급자가 거주지역 내 영구임대가 공급되지 않아 행복주택에 거주하는 경우 영구임대(시세 30%)와 비교할 때 높은 임대료(시세 60%)를 지불하는 불합리

③ 평형 확대 등 품질이 좋아지며, 다양한 생활서비스도 이용 가능

❍ 중형평형(전용 60∼85㎡)이 새롭게 도입*되어 보다 넓은 공간에서 쾌적하게 거주

* (기존) 전용 60㎡ 이하 → (개선) 85㎡ 이하

❍ ‘25년까지 주요 마감재 품질을 분양주택 수준으로 향상 도모

* (’21년) 도어락, 바닥재, 빨래건조대, 홈제어시스템 4종의 품질 개선

* (’22년) 욕실 내 샤워부스 칸막이 등 시설 추가

❍ 계획 단계부터 지역 수요를 바탕으로 생활문화센터, 다함께돌봄센터 등 생활 SOC 적극 연계하여 주거와 서비스가 함께 어우러지는 주거공간 조성 추진

□ 입주자격 및 공급기준

① 입주자격

❍ 세대의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(’24년, 3.45억원) 이하인 무주택 세대구성원

<‘24 기준 중위소득 및 통합 공공임대주택 소득요건 >

가구원수	1인	2인	3인	4인
‘24 기준 중위소득	2,228,445원	3,682,609원	4,714,657원	5,729,913원
통합공공임대 소득요건	3,788,356원 (170%)	5,892,174원 (160%)	7,071,986원 (150%)	8,594,870원 (150%)

❍ 자동차가액 : 3,708만원 이하(‘24년 기준)

② 공급기준

❍ 저소득층을 위해 공급물량의 60%*는 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 우선공급

구분	우선공급	일반공급
공급물량	60% * 시·도지사 승인시 60% 초과 가능	40%
소득요건	기준 중위소득 100% 이하	기준 중위소득 150% 이하 * 맞벌이 신혼부부는 180% 이하
자산요건	3/5분위 순자산 평균값 이하 *‘24년 기준, 3.45억원	좌동
선정방법	배점(동점일 경우 추첨)	추첨

❍ 우선공급 대상 및 자격요건

구분	자격요건
1) 철거민 등	- 주택건설·재개발·도시·군계획시설사업 등으로 철거하는 주택의 소유자 또는 세입자
2) 국가유공자 등	- 국가유공자, 보훈보상대상자, 5·18민주유공자, 특수임무유공자·참전유공자
3) 장기복무 제대군인, 북한이탈주민 등	- 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 중기근로자, 비정규직 근로자, 가정폭력 피해자 등
4) 다자녀가구 등	- 2명 이상의 자녀를 둔 사람, 노부모 부양자 등
5) 장애인	- 장애인등록증이 교부된 사람
6) 비주택 거주자 등	- 쪽방, 고시원, 반지하 등에서 3개월 이상 거주, 최저주거기준 미달 환경에서 미성년자녀와 거주
7) 급여 수급자	- 생계·주거·의료급여 수급자 또는 수급권자
8) 청년	- 18∼39세 청년 또는 보호종료아동
9) 신혼부부	- 혼인 7년이내, 6세 이하 자녀를 둔 사람, 예비신혼부부
10) 고령자	- 65세 이상인 사람

구분	자격요건
1) 청년	- 무주택자로서 다음의 요건을 모두 갖춘 사람 ․ 공급신청자의 월평균소득이 기준 중위소득의 150퍼센트(가구원 수가 1명의 경우 170퍼센트, 2명의 경우 160퍼센트) 이하일 것 ․ 18세 이상 39세 이하일 것 ․ 혼인 중이 아닐 것
2) 신혼부부ㆍ한부모 가족	※ 다음의 요건을 모두 갖춘 사람 - 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 ․ 혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내인 사람 ․ 예비신혼부부(예비신혼부부 포함) ․ 혼인 중인 사람으로서 6세 이하 자녀(태아 포함)를 둔 사람 ․ 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 - 무주택세대구성원(예비신혼부부의 경우 혼인시 구성될 세대구성원 포함) - 해당 세대의 월평균소득(예비신혼부부의 경우 혼인시 구성될 세대구성원 월평균소득)이 기준 중위소득의 150퍼센트[본인 및 배우자 모두 소득이 있는 경우 180퍼센트] 이하일 것. 다만, 가구원 수가 2명인 경우에는 기준 중위소득의 160퍼센트(본인 및 배우자 모두 소득이 있는 경우에는 190퍼센트) 이하
3) 고령자	- 무주택세대구성원(무주택자)으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 사람 ․ 해당 세대의 월평균소득이 기준 중위소득의 150퍼센트(가구원 수가 1명인 경우 170퍼센트, 2명인 경우 160퍼센트) 이하일 것 ․ 65세 이상일 것
4) 일반	- 다음의 요건을 모두 갖춘 사람 ․ 무주택세대구성원일 것 ․ 해당 세대의 월평균소득이 기준 중위소득의 150퍼센트(가구원 수가 1명인 경우 170퍼센트, 2명인 경우 160퍼센트) 이하일 것

❍ 일반공급 대상 및 자격요건

참고 2		공공분양주택 시범사업 추진상황

◈ 도민들이 초기 자금 부담없이 주택을 소유할 수 있는 공공분양주택(토지임대부, 지분적립형) 공급 시범사업 추진

□ 공공분양주택 시범지구(유형별․행정시별 각 1개소 선정 시범추진)

구분	토지임대부 분양주택	지분적립형 분양주택
시범지구	2개 지구, 126세대 (삼도이동(72세대), 동홍동(54세대))	2개 지구, 100세대 (봉개동(52세대), 남원 태흥(48세대)
공급지역	주거지역	자연녹지지역
공급유형	아파트	단지형 연립주택
공급규모	전용 49 ∼ 84㎡	전용 59 ∼ 84㎡

□ 공공분양주택 유형별 특징

구 분	토지임대부 분양주택	지분적립형 분양주택
정의	토지는 공공, 건물만 분양	20∼30년 동안 공공과 주택소유권 공유
특징	시세보다 저렴한 가격으로 무주택 서민들의 자가소유 기회 보장	초기 자금부담 완화로 무주택 실수요자에게 자가소유 및 자산축적 기회 제공
분양가	시세의 약 65% (건물 분양가, 토지임대료 제외)	시세의 약 85% (초기 자금 시세의 50%)
공급 계층	신혼부부 40%, 청년 15% 생애최초 25%, 일반공급 20%	신혼부부 20%, 다자녀 10%, 생애최초 7%, 노부모부양 3%, 일반공급 30%, 국가유공자 등 30%

□ 향후 추진계획

구 분		설계 착수	사업 승인	설계 완료	공사 착공	분양 공고	공사 준공	입주
토지 임대부	삼도이동	‘24.02.	‘24.09.	‘25.01.	‘25.03.	‘26.02.	‘26.12.	‘27.03.
	동 홍 동	‘24.08.	‘25.02.	‘25.08.	‘25.11.	‘26.06.	‘27.05.	‘27.07.
지분 적립형	봉 개 동	‘24.07.	‘25.01.	‘25.06.	‘25.09.	‘26.06.	‘27.01.	‘27.04.
	남원태흥	‘24.07.	‘25.01.	‘25.06.	‘25.11.	‘26.06.	‘27.03.	‘27.07.

※ (삼도이동) 사업계획 승인, (봉개동) 설계 중, (동홍동, 남원태흥) 설계공모 준비 중