	제432회 제주특별자치도의회 임시회 제2차 본회의 2024. 10. 24.(목) 14:00

2025년도 공유재산관리계획안

(도시공원(오등봉) 민간특례사업 비공원시설 조성부지 매각)

심 사 보 고 서

의안번호	1809
제출일자 및 제출자	2024. 9. 23. 제주특별자치도지사
상정일자	제432회 임시회 행정자치위원회 제2차 회의 (2024년 10월 22일 상정·의결)
심사결과	원안가결

	제주특별자치도의회
	(행정자치위원회)

2025년도 공유재산관리계획안

(도시공원(오등봉) 민간특례사업 비공원시설 조성부지 매각)

심 사 보 고 서

1. 심사 경과

가. 제출일자: 2024. 9. 23.

나. 제 출 자: 제주특별자치도지사

다. 회부일자: 2024. 9. 24.

라. 상정일자: 제432회 임시회 행정자치위원회 제2차 회의

(2024년 10월 22일 상정□의결)

2. 제안 설명의 요지

□ 2001년 8월 11일 도시계획시설로 최초 결정된 오등봉 근린공원은 장기간 미집행된 공원으로 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제21조의2 및 제주특별법 제147조에 따라 민간공원 추진자가 도시공원을 조성하기로 승인된 곳으로

□ 도시공원 민간특례사업은 「공원녹지법」제21조의2 특례 조항에 따라 민간공원 추진자가 공원면적의 70% 이상 공원조성 후 행정에 기부채납하고 남은 무지 30% 이내에 비공원시설(공동주택 등)을 설치하는 사업임.

□ 이에 「공유재산 및 물품 관리법」제36조, 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」제37조제23호마목에 따라 개발사업이 계획된 지역의 재산을 해당 개발사업의 시행승인을 받은 자에게 사업공정률 50퍼센트 이상 충족 시 매각하고자 하는 사항으로

□ 「지방자치법」제47조제1항제6호, 「공유재산 및 물품 관리법」제10조의2 및 같은 법 시행령 제7조, 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」제10조 규정에 의거 2025년도 공유재산관리계획안에 대한 의결을 얻기 위함.

3. 전문위원 검토보고 요지 (전문위원 김인성)

가. 사업추진 개요

□ 위    치: 제주시 오라이동 854-5 외 15필지

□ 매각방법: 수의계약

* 관련근거: 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」제37조제23호마목

□ 재산현황

(단위: ㎡, 천원)

구분	소재지	면적	기준가격	추정가격	비 고
토지	제주시 오라이동 854-5 외 15필지	6,320	1,267,001	5,925,320

* (기준가격) 2024년 개별공시지가. (추정가격) 감정평가법인 탁상감정가액

□ 사업주관: 도 특별자치행정국 회계재산관리과, 제주시 도시건설국 도시계획과

	[제주시 도시공원(오등봉) 민간특례사업 개요]
• 위 치: 제주시 오등동 1596번지 일원(오등봉공원) • 사업기간: 2024년 ~ 2027년 • 공원조성 총사업비: 1,317,700백만원(민간자본 100%) • 면 적: 762,298㎡ /공원시설 667,407㎡(87.6%), 비공원시설 94,891㎡(12.4%) • 주요시설 - 공원시설: 음악당, 토목ㆍ조경, 주차장 등 - 비공원시설: 공동주택 15층, 1,401세대

나. 검토의견

1) 사업 추진배경

◈ 제안 이유

□ 도시공원 민간특례사업은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제21조의2 조항에 따라 민간공원추진자가 공원면적의 70% 이상 공원 조성 후 행정에 기부채납하고, 남은 부지 30% 이내에 비공원시설(공동주택 등)을 설치하는 사업으로

	[근거 규정]
｢도시공원 및 녹지 등에 관한 법률｣ 제21조의2(도시공원 부지에서의 개발행위 등에 관한 특례) ① 민간공원추진자가 제21조제1항에 따라 설치하는 도시공원을 공원관리청에 기부채납(공원면적의 70퍼센트 이상 기부채납하는 경우를 말한다)하는 경우로서 다음 각 호의 기준을 모두 충족하는 경우에는 기부채납하고 남은 부지 또는 지하에 공원시설이 아닌 시설(녹지지역ㆍ주거지역ㆍ상업지역에서 설치가 허용되는 시설을 말하며, 이하 “비공원시설”이라 한다)을 설치할 수 있다. <개정 2015. 1. 20.> (생략)

□ 제주시 도시공원(오등봉) 민간특례사업을 추진함에 있어

- 「공유재산 및 물품 관리법」제36조, 「제주특별자치도 공유재산 관리 조례」제37조제23호마목에 따라 공유재산 일부를 개발사업의 시행승인을 받은 자에게 사업공정률 50퍼센트 이상 충족 시 매각하고자 하는 사항임

제주시 도시공원(오등봉) 민간특례사업 전체사업(공원시설, 비공원시설) 공정률 기준

	[근거 규정]
｢공유재산 및 물품 관리법 ｣ 제36조(일반재산의 매각) ① 일반재산은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 매각할 수 있다. <개정 2014. 1. 7., 2021. 4. 20.> (생략) ｢공유재산 및 물품 관리법 ｣ 제37조(수의계약으로 매각할 수 있는 경우) (생략) 23. 재산의 위치ㆍ형태ㆍ용도 등으로 보아 입찰에 부치기 곤란하거나 계약의 목적 또는 성질상 수의계약으로 하는 것이 불가피한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (생략) 마. 제주특별법 제147조에 따라 개발사업이 계획된 지역의 재산을 해당 개발사업의 시행승인을 받은 자에게 매각하는 경우. 이 경우 사업공정률(시행승인 이후 투입된 사업비의 사업 시행승인 당시 총사업비에 대한 비율로 하며, 사업부지 내 토지 매입과 관련한 비용은 제외한다)이 50퍼센트 이상이어야 한다. (생략)

□ 지난 제423회 임시회(‘23.12월)에서 도시공원(오등봉) 공원부지 기부채납에 대한 공유재산관리계획이 상정ㆍ의결되었으며

- 현재(‘24.8월) 공원시설 조성부지 기부채납은 대상토지 239필지ㆍ426,650㎡ 중 235필지ㆍ424,683㎡가 완료되었고,

- 잔여부지 4필지(1,967㎡)는 보상협의가 마무리 되는 대로 기부채납 예정임

- 한편 공원 및 비공원시설은 2024년 8월에 착공하였고 2027. 10월까지 마무리한다는 계획임

◈ 중앙정부 정책추진 개요 등

□ 1999. 10. 도시계획시설로 지정된 상태에서 종례의 용도로 사용할 수 없는 토지에 대한 보상규정이 없는 것은 토지소유자의 재산권을 과도하게 침해하는 것이라는 헌법재판소 헌법불합치 결정*으로 인해

	[*결정 요지]
헌법재판소 1999. 10. 21. 선고 97헌바26 전원재판부 [도시계획법제6조위헌소원] (생략) 어떠한 경우라도 토지의 사적 이용권이 배제된 상태에서 토지소유자로 하여금 10년이상을 아무런 보상없이 수인하도록 하는 것은 공익실현의 관점에서도 정당화될 수 없는 과도한 제한으로서 헌법상의 재산권보장에 위배된다고 보아야 한다. (생략) 도시계획은 국가와 지방자치단체의 중요한 행정으로서 잠시도 중단되어서는 안되기 때문에, 이 사건 법률조항을 입법개선시까지 잠정적으로 적용하는 것이 바람직하다고 판단된다.

- 정부는 2000.1. 舊 ｢도시계획법｣ 전부개정으로 도시계획시설 결정 고시일로부터 20년 동안 사업이 시행되지 않을 경우 해당 결정의 효력이 상실된다는 내용의 도시계획시설결정 실효제도를 도입하였음

	[*해당 규정 등]
舊 ｢도시계획법｣(2000.1.28. 전부개정, 2003.1.1. 폐지) 제41조 (도시계획시설결정의 실효) ①도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 결정 고시일부터 20년이 경과될 때까지 당해 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 결정ㆍ고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 상실한다. ※ 현재 해당내용은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제48조에서 규정하고 있음

□ 이후 정부는 전국의 미집행 도시공원 942k㎡ 중 46.0%에 달하는 막대한 규모(433.4k㎡)의 도시계획시설이 실효될 위기에 처하게 되자 이를 해소하기 위하여

- 공원녹지법을 개정(‘09. 12. 29.)하여 민간공원 특례사업에 관한 규정을 마련하였고, 사업추진을 위한 세부지침(｢도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침｣(국토교통부 훈령), ‘09. 12. 29.)을 발표하였음

□ 이에 따라 ‘16년 강원도 원주시가 민간공원추진자와 협약을 통해 전국 최초로 ‘원주 민간 중앙근린공원‘을 민간공원 특례사업으로 조성완료(’21. 10)하였으며

- ‘23. 11. 기준 전국 30개 시(5개 광역시, 25개 시)에서 총 76개 공원을 대상으로 민간공원 특례사업을 추진 중에 있는 상황으로, 그 중 71개소가 수익성 및 환금성이 유리한 공동주택을 조성하고 있으며, 나머지 5개소도 공동주택을 중심으로 단독주택 또는 상업시설, 사회기반시설 등을 일부 설치하는 내용으로 추진 중임

<참고 1> ‘전국 지자체 민간공원 특례사업 추진현황’ 참조

권영달·박현빈·김동필, ‘민간공원특례사업의 추진에 따른 사업특성에 관한 연구’, 한국조경학회지(2021. 10.)

◈ 제주특별자치도 정책추진 개요

□ 최초로 제주지역 도시공원 일몰제가 적용되는 시점이었던 ‘20. 7. 당시 도내 도시공원은 총 244개소 991만㎡(제주시 190개소 709만㎡, 서귀포시 54개소 281만㎡)이었으며 이중 68.5%에 해당하는 39개소 679만㎡가 일몰제 적용 대상이었음

□ 당시 제주도는 국토계획법 제88조(실시계획의 작성 및 인가 등)제8항이 도시공원 일몰제에도 불구하고 실시계획을 작성하거나 인가할 경우 5년간 효력을 유지하도록 하고 있는 특례조항을 활용하는 등의 방법으로 39개 공원 중 37개 공원을 일몰제 적용 대상에서 배제시키고 연도별로 지방채를 발행하여 도시공원 내 사유지 매입을 추진 하였으며

<참고 2> ‘장기미집행 도시계획 시설 종합대책(2018.8.)’ 참조

- 그럼에도 여전히 ‘21. 8. 11.자 일몰제 적용대상이던 오등봉공원과 중부공원에 대해서는 민간공원 특례사업으로 공원을 조성하는 방안을 추진하게 되었음

	[장기미집행 도시공원시설 유형별 대책]
• 일몰대상 장기미집행 도시공원 시설 현황(2018.8. 기준): 39개소, 679만㎡ - 지방채 발행 매입(5개년 총 5,718억원): 36개소 - 국토부 민간임대주택 공급축진지구(LH연계 사업) 선정: 1개소(동부공원) - 민간공원 특례사업 추진*: 2개소(오등봉공원, 중부공원) * 당초 6개공원(제주시 중부·오등봉·동부·신엄, 서귀포시 중문·시흥)을 대상으로 사업 추진을 검토하였으나 4개 공원은 일몰시기(‘20.7.) 이전에 행정절차 완료(약 1년 6개월 소요)가 어려워 제외 결정함

2) 사업의 주요 내용

◈ 사업 내용

□ 오등봉공원 민간특례사업은 공원면적 762,298㎡ 중 공원시설은 667,407㎡(87.6%)의 규모로 조성하고 나머지 94,891㎡(12.4%)에 비공원시설로 1,401세대의 공동주택(지하 2~3층, 지상 15층 규모)을 건설하는 것을 내용으로 함

□ 본 건은 오등봉공원 민간특례사업을 추진함에 있어 비공원시설 조성부지 내에 위치한 제주시 오라이동 854-5 외 15필지(6,320㎡)의 공유재산을 개발사업의 시행승인을 받은 자인 오등봉아트파크(주)에 사업공정률 50퍼센트 이상 충족 시 매각하고자 하는 사항임

｢제주특별법｣ 제147조, ｢제주특별자치도 공유재산 관리 조례｣ 제37조제23호마목에 따라 개발사업이 계획된 지역의 재산을 해당 개발사업의 시행승인을 받은 자에게 매각하는 경우 사업공정률(시행승인 이후 투입된 사업비의 사업 시행승인 당시 총사업비에 대한 비율로 하며, 사업부지 내 토지 매입과 관련한 비용은 제외한다)이 50% 이상일 때 할 수 있음.

- 사업공정률은 설계서 대비 시공한 물량, 사업비 집행 등의 종합적 검토가 필요하며, 매각금액은 매각시기 도래시 2곳 이상의 감정평가기관에서 평가한 금액에 근거하여 산정

- 오등봉공원 민간특례사업의 토지이용계획은 아래와 같음

[토지이용계획표]

구 분			면 적(㎡)	구성비(%)	비 고
전체공원	공원시설	도로 및 광장	60,816	8.0	도로, 광장 등
		조경시설	81,828	10.7	잔디마당, 숲활력원, 돌담문화마당 등
		휴양시설	17,971	2.4	휴게쉼터, 치유마당, 숲속쉼터 등
		유희시설	6,102	0.8	돌담놀이원, 오름놀이원 등
		운동시설	6,750	0.9	다목적운동장, 복합운동마당 등
		교양시설	57,342	7.5	동네유아숲터, 숲놀이원, 도서관 등
		편익시설	8,223	1.1	화장실, 주차장, 전망데크 등
		공원관리시설	1,357	0.2	관리사무소 등
		녹 지	427,018	56.0	녹지율 : 64%
	소 계		667,407	87.6	-
	비공원시설		94,891	12.4	공동주택 관련시설
합 계			762,298	100.0	-

- 오등봉공원 민간특례사업의 비공원시설 건축개요는 아래와 같음

[비공원시설 건축계획]

구 분		내 용			비 고
		총 괄	1단지	2단지
대지면적		90.970.00.㎡	44,758.00㎡	46,212.00㎡
시설의 종류		「건축법 시행령」 [별표 1] 제2호의 공동주택 및 부대복리시설			-
용도지역		제2종일반주거지역			(현재:자연녹지)
용도지구		고도지구(고도제한 45m 이하)
규모	건축면적	21,151.4229㎡	10,986.2856㎡	10,165.1373㎡	-
	지상 연면적	181,425.1970㎡	89,091.6319㎡	92,333.5651㎡	-
	지하 연면적	108,086.9632㎡	54,446.7764㎡	53,640.1868㎡	-
	용적률	199.4340%	199.0519%	199.8043%	법정 200% 이하
	건폐율	23.2509%	24.5460%	21.9967%	법정 30% 이하
	높 이	지상1~15층, 지하3층	지상1~15층, 지하3층	지상1~15층, 지하2층	-
	세대수	1,401세대	686세대	715세대	-
	부대복리시설	관리사무소, 경로당, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관 등
	근린생활시설	1,481.6774㎡	818.0274㎡	663.6500㎡

- 오등봉공원 민간특례사업의 비공원시설 주택조성 계획은 아래와 같음

[비공원시설 주택건설계획]

구 분		규모	지상층면적	지하층면적	합 계	비 고
공동 주택	아파트	지상 1~15층	179,509.1405	-	179,509.1405	1,401세대
	관리사무소	지하1층	-	460.2090	460.2090	-
	경로당	지상1층	270.5000	-	270.5000	-
	어린이집	지상1층	715.5000	-	715.5000	-
	주민운동시설	지상1층	532.4800	-	532.4800	-
	작은도서관	지하1층	-	707.9197	707.9197	-
	경비실	지상1층	50.8400	-	50.8400	-
	기계/전기실	지하1층	-	1,213.6473	1,213.6473	-
	지하주차장	지하3층	-	97,490.4789	97,490.4789	-
	소 계	-	181,078.4605	99,872.2549	280,950.7154	-
근린생활시설		지상1층/지하1층	736.0376	745.6398	1,481.6774	-
합 계		-	181,814.4981	100,617.8947	282,432.3928	-

- 오등봉공원 민간특례사업의 공원조성계획은 아래와 같음

[공원조성계획]

구 분		시설 내용	부지면적(㎡)	건 축 면 적(㎡)		비 고
				바닥면적	연면적
총 계			762,298	15,809.80	35,602.40
공 원			667,407	15,809.80	35,602.40
	공원시설 ( 소 계 )		240,389	15,809.80	35,602.40
	도로및광장	도로, 광장 등	60,816
	조경시설	잔디마당, 숲활력원, 돌담문화마당 등	81,828
	휴양시설	휴게쉼터, 치유마당, 숲속쉼터 등	17,971
	유희시설	돌담놀이원, 오름놀이원	6,102
	운동시설	다목적운동장, 복합운동마당 등	6,750
	교양시설	동네유아숲터, 숲놀이원, 도서관 등	57,342	14,754.8	34,547.4
	편익시설	화장실, 주차장, 전망데크 등	8,223	368.0	368.00
	공원관리시설	관리사무소 등	1,357	545.0	545.00
녹 지			427,018
비공원시설			94,891

◈ 추진 과정

□ (주요 추진개요) 최초 특례사업 제안 공고(‘19. 11. 13.)부터 최근 공원 및 비공원시설 착공(‘24. 8. 19.)까지 약 4년 10개월 가량 소요되었으며 그 간의 주요 추진사항은 아래와 같음

	[주요 추진 경과]
• ‘20. 01. 30. 제주특별자치도 도시공원 민간특례사업 우선협상자 선정 • ‘20. 05. 27. 제안 수용 통보 • ‘20. 06. 17. 도시관리계획(공원조성계획, 도시계획시설 등) 결정(변경) 입안 • ‘20. 08. 28. 도시공원위원회 심의 • ‘20. 09. 04. 도시계획위원회 심의(비공원시설의 종류 및 규모 결정) • ‘20. 12. 18. 협약 체결 • ‘21. 01. 28. 공원조성계획 결정(변경) 고시 • ‘21. 03. 11. 재해영향평가 심의(심의결과: 조건부협의) • ‘21. 03. 19. 교통영향평가 심의(심의결과: 수정의결) • ‘21. 03. 26. 환경영향평가 심의(심의결과: 조건부동의) • ‘21. 06. 09. 도의회 환경영향평가 동의안(심의결과: 원안가결) • ‘21. 07. 28. 실시계획인가 고시 • ‘22. 09. 26. 비공원시설 1·2단지 교통영향평가 심의(심의결과: 수정의결) • ‘22. 12. 22. 비공원시설 건축위원회 심의(심의결과: 조건부동의) • ‘23. 03. 07. 도의회 의견청취 • ‘23. 03. 14. 비공원시설 1·2단지 소규모재해영향평가 완료(심의결과: 조건부 협의) • ‘23. 03. 24. 도시계획위원회 심의(심의결과: 원안수용) • ‘23. 05. 17. 도시관리계획(용도지역·지구, 도시계획시설) 결정(변경) 고시 • ‘23. 10. 31. 주택건설사업계획승인 • ‘23. 11. 17. 공유재산심의(오등봉공원 공원부지 기부채납)(가결) • ‘23. 12. 12. 공유재산관리계획(오등봉공원 공원부지 기부채납) 도의회 동의(원안가결) • ‘24. 02. ~ 07. 총사업비 변경에 따른 사업비 변경 협의 추진 • ‘24. 07. 09. 제주시 사업비 변경(안) 수용(사업자→제주시) • ‘24. 07. 19. 도시공원위원회 심의(원안가결) • ‘24. 07. 24. 변경 협약 체결 • ‘24. 08. 12. 주택건설사업계획 변경 승인 • ‘24. 08. 19. 공원 및 비공원시설 착공

3) 주택건설사업계획 승인까지 과정에서의 주요 쟁점

◈ 공익 소송

□ 도의회 환경평가 동의안 의결(‘21. 06. 09.) 이후 개발사업시행승인 및 실시계획인가 고시(‘21. 07. 28.)하자, 같은 날 보물섬 교육 공동체 외 도민소송단 283명이 비공원 시설로 인한 공원 경관 훼손 및 기타 절차상의 하자를 이유로 ’도시계획시설사업 실시계획인가 무효확인 등’ 행정소송을 제기하였으나

- 1심~3심 소송 진행결과 원고 주장에 이유가 없음의 사유로 최종 원고 기각 결정(‘24. 9. 12.)을 받았음

	[원고주장요지 및 판결]
• 비공원시설로 인한 오등봉공원 전체경관 훼손: 기각 • 처분 전에 환경부장관에게 전략환평 협의내용 반영에 관한 조치결과 등 통보의무 위반: 기각 • 환평 시 4계절 조사를 하지 않아 법정보호종에 대한 영향분석 등을 하지 않음: 기각 • 환경영향평가서에 관한 협의절차가 끝나기 전에 처분을 한 것은 법 위반: 기각 • 제주특별자치도지사가 환평 전문기관의 의견을 들은 사실이 없음: 기각 • 환경영향평가협의회 구성에 주민대표 누락: 기각

◈ 감사원 공익감사청구 및 감사위원회 조사청구

□ 집행기관에서는 1심 재판이 진행 중인 과정에서 사업자 선정 등 사업전반에 대한 의혹을 해소하기 위해 공익감사청구 처리규정 제4조에 의거하여 10개 사안에 대해 감사원에 공익감사를 청구(‘22. 7. 12.)하였으며, 감사 결과 사업추진에 위법·부당한 사실이 있다고 보기 어려워 감사 청구 기각결정(‘22. 11. 17.)을 받았음

<참고 4> ‘감사원 공익감사 청구 관련 진행상황 및 결과’ 참조

	[감사원 검토결과 요약]
① 2016년 오등봉공원 민간특례사업 불수용 이후 재추진 사유 적정성: 기각 ② 민간특례사업 추진 시 비공개 검토 지시 적정성: 기각 ③ 민간특례사업 지침 변경 적정성: 기각 ④ 수익률 8.91% 적절성: 기각 ⑤ 협약서 제30조(시장귀책사유), 제44조(비밀유지) 내용의 적정성: 기각 ⑥ 민간특례사업을 도에서 추진하다가 제주시로 이관한 사유 적정성: 기각 ⑦ 담당국장 위원장 임명 등 심사위원회 구성: 기각 ⑧ 블라인드 없는 개방된 장소에서 제안심사 평가 관련: 기각 ⑨ 제안서 평가결과 1위 업체 최종 평가 제외 관련: 기각 ⑩ 컬러 표지 제안서 제출업체 우선협상대상자 선정 관련: 기각

□ 앞선 감사원 공익감사 청구에 포함되지 않은, 환경영향평가협의회에 주민 대표 누락 여부 및 예치금 조달과정에서 채무부담행위 여부의 2가지 사안에 대해서 추가적으로 제주특별자치도 감사위원회에 조사를 청구(‘22. 11. 25.)한 결과 문제가 없다는 회신을 받았음(’23. 2. 28.)

<참고 5> ‘제주특별자치도 감사위원회 조사청구 진행상황 및 결과’ 참조

	[제주특별자치도 감사위원회 조사결과]
• 환경영향평가협의회 구성 시 주민대표 누락에 관한 사항: 주민대표가 포함되어 문제 없음 • 예치금 조달과정에서 채무부담행위 여부: 채무부담행위 아님

◈ 초등학교 용지 및 일부시설 기부채납 관련

□ 사업자 측이 실시계획인가를 위해 통학대책계획을 수립하는 과정에서 도 교육청과 협의할 당시(‘21. 3.) 도 교육청이 오라초등학교 신제주초등학교 포화상태로 추가 학생배치가 불가하다는 이유로 학교신설을 요구함에 따라 사업자와 교육청 간에 다양한 이견이 있었으나

- 사업자 측이 20,000백만원 범위 내에서 학교부지를 매입하여 일부 시설을 건축하여 기부채납하면, 교육청이 급식실 등 부대시설을 추가로 설치하여 학교를 완공하는 내용으로 기부체납 협약을 체결하였음

	[사업자 – 도 교육청 최종 협의내용]
• 민간사업자 측 학교용지(학교신설 포함) 200억원 범위 내 기부채납 추진 - (시 기) 주택건설사업계획승인 ~ 2026. 11.(기부채납완료) - (협약체결) 도 교육감 – 오등봉아트파크(주) 대표 / 2023. 9. 18. (월) - (세부내용) 민간공원추진자가 인허가 절차 및 본관동 신축을 진행. 도 교육청에서 급식실·체육관 등 신축을 위한 100억원 예산 투입. 공사를 함께 진행하여 준공시기와 개교시기를 맞추기로 협의.

◈ 협약 변경

□ 제주시와 오등봉아트파크(주)는 2020년 12월 협약 체결 이후 사업자 측에서 토지보상비 및 건설비용 증가 등 사정변경으로 계획 변경을 요구함에 따라 협상을 통해 지난 2024년 7월 변경협약을 체결하였으며

- 공원시설은 당초 음악당(1,900석) 및 지하주차장(724대) 신축, 제주아트센터 리모델링 등을 추진하려던 계획에서

- 음악당 객석 수를 조정(1,900→1,500)하고 지하주차장은 지상주차장(617대) 조성으로, 제주아트센터 리모델링은 공공기여금(100억원)을 활용하여 추진하는 계획으로 각각 변경하였음

□ 사업기간에 있어 사업자측은 기부채납을 해야 하는 공원시설(음악당)의 사업기간 연장과 더불어, 공원시설 사업 완료 전이라도 비공원시설(공동주택)에 대한 우선 사용승인을 허가해 줄 것을 요청하였으나,

- 제주시에서는 국토교통부 지침 상 비공원시설의 우선 사용승인은 불가하다는 입장을 전달,

공원시설을 비공원시설의 완료 전까지 시장에게 기부채납해야 한다

- 이에 사업자 측과 최종 협의를 통해 공원시설의 사업기간을 비공원시설과 같은 38개월로 하는 것으로 합의하였음

□ 협약 변경으로 인한 비공원시설(공동주택)의 시설규모 변동은 없으며 사업자 수익률은 최초 8.91%(1,174억원)에서 4.3%(600억)로 변경되었다고 밝히고 있음

[공원시설 변경사항]

구분	시설명	당 초	변 경	비고
공원 시설	계	1,332억원	1,160억원
	음악당 <참고 7> ‘음악당 건축관련 검토사항’참조	콘서트홀1,300석, 소공연장 600석, 연습실, 무대, 전시실 등	콘서트홀1,200석, 소공연장 300석, 연습실, 무대 등	하이브리드 빈야드 방식
	음악분수	아트파운틴(바닥분수)	-
	제주 아트센터	리모델링	-
	주차장	주차724대(대형8대 포함) / 지하3층	주차617대(지상)
	조경	휴게쉼터, 치유마당, 숲속쉼터, 돌담놀이원, 오름놀이원, 동네유아숲터, 숲놀이원 등	잔디마당, 숲활력원, 돌담문화마당, 돌담놀이원, 오름놀이원, 동네유아숲터, 숲놀이원 등
공공 기여금		한라도서관 리모델링	한라도서관, 아트센터 리모델링	100억원

[비공원시설 건축개요 및 세대수]

구 분		오등봉공원
면 적		94,891㎡	전용면적별 세대수	84㎡ 706세대 108㎡ 590세대 129㎡ 95세대 166㎡ 3세대 183㎡ 4세대 197㎡ 3세대
건축면적		21,151.42㎡
건 폐 율		23.25%
연면적	소 계	289,512.15㎡
	지 상	181,425.19㎡
	지 하	108,086.96㎡
용 적 률		199.43%
총세대수		총 1,401세대
건축규모		지하 2-3층 ~ 지상 15층
주차대수		2,560대

* 최종 협약에 따른 수익금 600억(4.3%), 분양단가 2,628만/평

◈ 지역주민과의 상생 등을 위한 공공임대 주택 등 관련

□ 오등봉 공원 민간특례 사업의 경우 공동주택 총 세대 수의 10%를 공공임대주택(10년 임대 후 분양) 규모로 설정하고 있음(1,401세대 중 141세대)

□ 공원 및 공익시설이 비공원시설(공동주택) 주민들의 전유물이 되지 않도록 공원 진출입로, 공익시설 용도 등에 대해 전문가 중심으로 구성된 워킹그룹(전문가 12명, 공무원 3명)을 운영, 의견 수렴을 통해 추진함

다. 종합검토의견

□ 오등봉공원 민간특례사업은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제21조의2 에 따라 오등봉공원 762,298㎡에 대하여

- 민간사업자가 공원시설 667,407㎡(음악당, 주차장 등)을 조성 후 행정에 기부채납하고 나머지 94,891㎡에 1,401세대 규모의 공동주택을 건설하는 사업이며

□ 본 건은 사업을 추진함에 있어 비공원시설 조성부지 내에 위치한 제주시 오라이동 854-5 외 15필지(6,320㎡)의 공유재산을 개발사업의 시행승인을 받은 자인 오등봉아트파크(주)에 사업공정률 50퍼센트 이상 충족 시 매각하고자 하는 사항으로

- 법률 및 조례에 수의계약 매각 근거규정이 있는 점, 해당 필지는 개발사업 예정부지로 사업목적 외 달리 활용성이 없을 것으로 보이는 점 등 조건 충족 시 수의 매각은 타당한 것으로 사료됨

｢제주특별법｣ 제147조, ｢제주특별자치도 공유재산 관리 조례｣ 제37조제23호마목에 따라 개발사업이 계획된 지역의 재산을 해당 개발사업의 시행승인을 받은 자에게 매각하는 경우 사업공정률(시행승인 이후 투입된 사업비의 사업 시행승인 당시 총사업비에 대한 비율로 하며, 사업부지 내 토지 매입과 관련한 비용은 제외한다)이 50% 이상일 때 할 수 있음.

4. 질의 및 답변요지 : 생략

5. 토론요지 : 생략

6. 소위원회 심사보고의 요지 : 해당사항 없음

7. 수정안의 요지 : 해당사항 없음

8. 심사결과 : 원안가결

9. 소수의견의 요지 : 해당사항 없음

10. 기타 필요한 사항 : 없음

※ 「전자회의시스템 수록 원안자료 참고」

【보조자료 1】

오등봉공원 민간특례사업 추진

□ 사업개요

공원명	민간공원 추진자	주요도입시설	주요사업 비용 (억원)		사업면적(㎡)
					총면적	공원	비공원
오등봉 근린공원	오등봉아트파크 주식회사 (호반건설 외 도내 4개사)	음악당, 아트센터･ 한라도서관 리모델링 등	- 총 비 용 : - 비공원시설 : - 공원시설 : - 공공기여 :	13,277 10,235 2,942 100	762,298	667,407 (87.5%)	94,891 (12.5%) 최고 15층, 1,401세대

□ 공원 주요 도입시설

❍ 최초 협약(2020. 12. 18.)

공원명	시설명	세부도입시설	규모	비고(공사비)
오등봉	음악당	콘서트홀1,300석, 소공연장 600석, 연습실, 무대, 전시실 등	연면적: 17,762.86㎡ 지하2층/지상4층	신축
	음악분수	아트파운틴(바닥분수)	-	신설
	제주 아트센터	리모델링	-	리모델링
	데크 주차장	주차724대(대형8대 포함)	연면적: 24,547.39 지하3층	신축
	조경	휴게쉼터, 치유마당, 숲속쉼터, 돌담놀이원, 오름놀이원, 동네유아숲터, 숲놀이원 등	-	신설
공공 기여금	한라 도서관	리모델링	-	리모델링 (100억원)

❍ 변경 협약(2024. 7. 24.)

공원명	시설명	세부도입시설	규모	비고(공사비)
오등봉	음악당	콘서트홀1,200석, 소공연장 300석, 연습실, 무대 등	연면적: 26,208.75㎡ (아트센터 주차장 포함 산정) 지하2층/지상2층	신축
	주차장	주차617대	-	신축
	조경	잔디마당, 숲활력원, 돌담문화마당, 돌담놀이원, 오름놀이원, 동네유아숲터, 숲놀이원 등	-	신축
공공 기여금	한라 도서관	리모델링	-	리모델링 (100억원)
	제주 아트센터	리모델링	-

□ 비공원시설 건축개요 및 세대 수

구 분		오등봉공원
면 적		94,891㎡	전용면적별 세대수	84㎡ 706세대 108㎡ 590세대 129㎡ 95세대 166㎡ 3세대 183㎡ 4세대 197㎡ 3세대
건축면적		21,151.42㎡
건 폐 율		23.25%
연면적	소 계	289,512.15㎡
	지 상	181,425.19㎡
	지 하	108,086.96㎡
용 적 률		199.43%
총세대수		총 1,401세대
건축규모		지하 2-3층 ~ 지상 15층
주차대수		2,560대

□ 손실보상 진행상황

❍ 대상토지

공원	소유자별 면적(㎡)				비고
	계	국유지	공유지	사유지
오등봉	762,298 (380필지)	142,284 (23필지)	107,150 (70필지)	512,864 (287필지)	-

❍ 사유지 협의보상 및 수용재결 현황 (2024. 8. 31. 기준)

공원	대상면적(㎡)	보상면적(㎡)	협의면적(㎡)	수용재결 면적(㎡)
				소계	토지주 신청	사업자 신청
오등봉	510,618 (100%)	509,2451) (99.7%)	200,478 (39.3%)	308,767 (60.4%)	95,502 (18.7%)	213,265 (41.7%)

1) 경계부 조정으로 인한 미협의 3필지(1,373㎡, 소유자 1명(강명돈), 수용재결청구 예정)

❍ 손실보상금 지급 현황(2024. 8. 31. 기준)

(단위: 원)

공원	계	사유지	국유지	잔여지	기타보상
오등봉	225,702,193,737	224,244,544,800	661,972,667	236,385,820	559,290,450

❍ 향후 보상 예정(2024. 8. 31. 기준)

구분	예상금액(천원)	내용
오등봉	8,493,233	미협의 필지, 이의재결 증액, 소송증액 등

□ 오등봉공원 민간특례사업 주요 추진상황

❍ 2020. 01. 30. 제주특별자치도 도시공원 민간특례사업 우선협상자 선정

❍ 2020. 05. 27. 제안 수용 통보

❍ 2020. 06. 17. 도시관리계획(공원조성계획, 도시계획시설 등) 결정(변경) 입안

❍ 2020. 08. 28. 도시공원위원회 심의

❍ 2020. 09. 04. 도시계획위원회 심의(비공원시설의 종류 및 규모 결정)

❍ 2020. 12. 18. 협약 체결

❍ 2021. 01. 28. 예치금 납부 / 사업시행자 지정 고시

❍ 2021. 01. 28. 공원조성계획 결정(변경) 고시

❍ 2021. 03. 11. 재해영향평가 심의(심의결과: 조건부협의)

❍ 2021. 03. 19. 교통영향평가 심의(심의결과: 수정의결)

❍ 2021. 03. 26. 환경영향평가 심의(심의결과: 조건부동의)

❍ 2021. 06. 09. 도의회 환경영향평가 동의안(심의결과: 원안가결)

❍ 2021. 07. 28. 실시계획인가 고시

❍ 2021. 08. 26. 환경영향평가 협의내용 조치계획 제출(市 → 환경정책과)

❍ 2022. 09. 26. 비공원시설 1,2단지 교통영향평가 심의(심의결과: 수정의결)

❍ 2022. 12. 15. 도시관리계획(용도지역·지구, 도시계획시설 등) 결정(변경) 입안

❍ 2022. 12. 22. 비공원시설 건축위원회 심의(심의결과: 조건부동의)

❍ 2023. 02. 24. 비공원시설 1단지 소규모재해영향평가(심의결과: 조건부 협의)

❍ 2023. 03. 07. 도의회 의견청취

❍ 2023. 03. 14. 비공원시설 2단지 소규모재해영향평가(심의결과: 조건부 협의)

❍ 2023. 03. 24. 도시계획위원회 심의(심의결과: 원안수용)

❍ 2023. 05. 17. 도시관리계획(용도지역·지구, 도시계획시설) 결정(변경) 고시

❍ 2023. 09. 15. 공유재산심의(오등봉공원 비공원시설 내 국공유지 용도폐지)(가결)

❍ 2023. 10. 31. 주택건설사업계획승인

❍ 2023. 11. 17. 공유재산심의(오등봉공원 공원부지 기부채납)(가결)

❍ 2023. 12. 12. 공유재산관리계획(오등봉공원 공원부지 기부채납) 도의회 동의(원안가결)

❍ 2024. 02. ~ 07. 총사업비 변경에 따른 사업비 변경 협의 추진

❍ 2024. 07. 09. 제주시 사업비 변경(안) 수용(사업자→제주시)

❍ 2024. 07. 19. 도시공원위원회 심의(원안가결)

❍ 2024. 07. 24. 변경 협약 체결

❍ 2024. 08. 12. 주택건설사업계획 변경 승인

❍ 2024. 08. 19. 공원 및 비공원시설 착공

❍ 2024. 08. 30. 모델하우스 오픈 및 입주자 분양공고

□ 오등봉공원 위치도 및 구성도

❍ 위치도

❍ 현장사진

❍ 기본구상도

❍ 조감도

❍ 토지이용계획(변경)도

비공원시설

(공동주택 2단지)

비공원시설

(공동주택 1단지)

【보조자료 2】

매각 관련 추진상황

□ 재산현황

□ 소 재 지: 오라이동 854-5 외 15필지

□ 신청면적: 총 6,320㎡

□ 대부현황: 해당사항 없음

□ 토지의 위치 및 형상: 개발사업 예정 부지로 잡목과 잡풀이 무성함.

□ 도시계획 등의 저촉여부: 해당사항 없음

□ 추진상황

□ 매각신청서 접수(제주시 재산세과): 2024. 5. 10.

- 개발사업 추진을 위해 매각 신청

□ 매각 신청에 따른 의견 조회(제주시 재산세과): 2024. 5. 27.

- 별도 의견 없음

□ 매각신청서 진달(제주시 재산세과 → 도): 2024. 6. 5.

□ 매각 검토를 위한 도-행정시 합동조사 실시: 2024. 7. 15.

- 개발사업이 계획된 지역의 재산을 해당 개발사업의 시행승인을 받은 자에게 매각하는 경우로 수의계약 방법으로 매각함이 타당함.

□ 2024년 제6회 공유재산심의회 심의(원안가결): 2024. 9. 10.

□ 매수신청 현황

(단위: ㎡, 천원)

구분	소재지	지목 (구조)	면적	기준가격	추정가격	매수신청사유
합계	16필지		6,320	1,267,001	5,925,320
토지	제주시 오라이동 854-5	구거	29	1,557	23,867	오등봉 공원 민간특례사업 비공원시설 부지
토지	제주시 오라이동 854-12	도로	2	107	1,886
토지	제주시 오라이동 854-13	도로	27	1,449	25,461
토지	제주시 오라이동 856-4	구거	258	13,854	212,334
토지	제주시 오라이동 899-9	대	74	3,973	69,782
토지	제주시 오라이동 902-7	잡종지	146	7,840	137,678
토지	제주시 오라이동 907-8	임야	1,195	274,730	1,126,885
토지	제주시 오라이동 907-9	임야	1,074	205,563	1,012,782
토지	제주시 오라이동 907-10	임야	900	217,800	848,700
토지	제주시 오라이동 907-11	임야	607	139,549	572,401
토지	제주시 오라이동 907-12	임야	310	71,269	292,330
토지	제주시 오라이동 907-13	임야	600	137,940	565,800
토지	제주시 오라이동 907-14	임야	558	128,284	526,194
토지	제주시 오라이동 907-22	임야	26	5,977	24,518
토지	제주시 오라이동 907-23	전	327	17,559	308,361
토지	제주시 오라이동 1573-12	임야	187	39,550	176,341

참고 1		전국 지자체별 민간공원 특례사업 추진현황(‘23.11.기준)

□ 사업추진 시도: 전국 30개시(5개 광역시, 24개 시)

참고 2		장기미집행 도시계획시설 종합대책(2018.8.)

［도지사 요청사항 2018-63(2018. 7.17. 주간정책회의)］

□ 공공에서 보유하고 관리해야 할 부분과 재정수요, 최적의 면적이나 대상, 부작용, 민간위탁여부, 민간투자개발 최적 대상 및 일정, 공공 재원 조달 방법, 지방채 발행이 불가피한지 등 논의 자료를 현행화

□ 사안의 중대성을 감안하여 도의회와 정책협의회 사안으로 올려서 여러 가지 대안들에 대해서 머리를 맞대고 지혜를 모아나가는 과정 필요

□ 현    황

□ 우리 도의 장기미집행 도시계획시설은 1,195개소(13,172천㎡)로 이를 해소하기 위하여는 약2조8천억원 소요 예상(보상비 1조7,716억원)

- (도로) 1,143개소, 2조319억원(보상비 1조1,589억원, 공사비 8,730억원)

- (공원) 39개소, 7,850억원(보상비 5,757억원, 공사비 2,093억원)

* 공원은 244개소 9,912천㎡중 202개소 2,760천㎡ 집행(27.8%, 4.0㎡/인)

□ 조성된 공원은 대부분 도시개발사업 등 조성 지역이며, 그 외 지역(읍면포함)은 전무한 실정임

□ 오름 등에 지정된 공원은 절대․상대보전지역 등 건축 행위가 제한되나, 해제시 사유재산권 행사에 따른 산책로 등 이용에 어려움이 예상되며, 국공유지 토지이용 활용성을 저해

- 미집행 공원 대부분은 근린공원(24개소)이며, 미집행 어린이공원은 11개소로 도련동(5), 봉개동(5)에 집중되어 있음

□ 도시계획시설 집행기준 및 절차

□ 장기미집행시설이 일몰되지 않기 위하여는 2020. 6.말까지 실시계획인가하고, 3년 이내에 보상(수용재결)까지 절차 이행 필요

용역시행 (2019.12이전)	➠	실시계획 인가 (2020. 7이전)	➠	보상추진 (2023. 7이전)	➠	사업시행 (2023. 7이후)

□ 우선사업대상 선정

1. 선정기준

⑴ 도로 우선사업대상 선정기준  ⇒ 장기미집행 1,143개 중  81개노선

⇒ 도심 교통소통 및 교통량 분산, 읍면 등 자연마을 정주여건 개선

□ 도심권 교통난 해소⑩, 읍면지역 균형발전, 주민숙원사업 도로, 지역간 연결도로③, 실효시 건축 등이 예상되는 도로④, 주거지역 내 도로

⑵ 공원 우선사업대상 선정기준 ⇒ 장기미집행 39개소 중  36개소

⇒ 미래세대를 위하여 도시내 녹지공간 보전, 도시공원의 균형 배치

□ 도시내 공원의 중요성, 공원간 형평성 등을 고려하여 장기미집행 공원 전체에 대하여 실효되지 않도록 우선 보상을 원칙

□ 현재 도로가 없는 맹지로서 매입하더라도 이용이 곤란한 공원은 불가피하게 제외 (제주시 어린이공원 도련동 1개소, 봉개동 2개소)

2. 우선사업대상

□ 우선대상사업비(공사비 제외) : 9,535억원(도로 3,817억원, 공원 5,718억원)

- (행정시별) 제주시 6,506억원, 서귀포시 3,029억원

* 지방채 발행은 각 사업별 40억 이상을 대상

□ (40억 이상) 59개사업, 8,834억원 / (40억 미만) 58개사업, 701억원

□ 종합대책

1. 장기미집행 도로․공원 단계별 집행

□ 최근 공시지가 상승률(‘16년 27.77%, ’17년 19.00%)을 감안할 때 보상비 부담을 최소화하기 위하여 지방채 발행 등을 통한 단계별 집행

- 우선대상사업비 : 9,535억원(2019년 ~ 2023년)

□ 1차년도(2019) : 1,857억원      * 측량․감정평가 및 보상

* 실시설계 : 83억원(도로 73억, 공원 10억) 별도 / 공원은 개략설계비 반영

□ 2차년도(2020) : 2,076억원         □ 3차년도(2021) : 2,427억원

□ 4차년도(2022) : 2,150억원        □ 5차년도(2023) : 1,025억원

□ 지방채 발행에 따라 대규모 자금 투입으로 인한 유동성 관리

- 대규모 자금의 일시에 투입되어 부동산 재투자로 인한 지가 상승과 도외로 유출되는 문제를 최소화하기 위하여 단계별로 집행하고, 부재부동산* 채권보상 방안 검토  * 공원 1,472억원(제주시 1,106, 서귀포시 366)

2. 장기미집행 도시계획시설 정비

□ 장기미집행 도시계획시설 정비를 위하여 도시관리계획 재정비 조기 추진(2018. 하반기)

□ 불요불급한 도로 변경, 폐지 등 정비, 장기미집행 도시계획시설 일몰에 대비한 난개발 방지대책 마련

3. 제도개선 및 조직

□ 공원 실시계획시 개략설계도서로 하는 조례 개정(‘18.4.4.), 보상 목적 실시계획인가시 교통영향평가 대상여부 국토부에 질의 및 제도개선 건의

□ 도로, 공원의 효율적인 추진을 위하여 조직 및 업무분장

- 총괄 : 도시건설과 / (도로) 도시건설과, (공원) 산림휴양과

4. 기타 검토대안

① 도시공원 민간특례사업 검토(6개소)

□ 도시공원면적 5만㎡ 이상을 대상으로 면적 70% 이상 공원조성 후 기부채납한 경우 30% 범위에서 비공원시설 설치 가능

□ 도시공원의 입지, 현황 등을 고려할 때 민간특례사업 검토대상 공원은 6개소임(제주시 4개소, 서귀포시 2개소)

* 제주시 중부․오등봉․동부․신엄공원(1,475억원), 서귀포시 중문․시흥공원(270억원)

□ 공원 매입비(예산)를 절감할 수 있으나, 공원면적 축소, 개발로 인한 혼잡 및 공원사유화 등 문제도 있어 사업추진이 바람직한지 검토 필요

② 토지은행 활용

□ 우선사업대상 외 장기미집행시설에 대하여는 토지은행 활용을 통한 해소방안을 별도 검토

［토지은행］

□ (방식)도시계획시설에 대하여 국토부 심사를 거쳐 LH에서 우선 매입하고, 분할 납부(3년거치 5년상환)하여 지자체로 소유권 이전하는 방식

□ (예산) 4,000~ 5,000억원/년 (LH 자체예산)

□ (절차) 11~1월 수요조사(비축신청) → 3~4월 사업대상 선정

□ (운영) 토지 대금은 보상완료 후 사업시행자와 공급계약을 체결하여 최장 5년 동안 분할 납부

* 이자율이 현재 4.24%로 과다하며, 지방채와 비슷한 수준인 2%대로 지원할 수 있는 방안을 기획재정부와 협의 중

□ 향후일정

□ (2018년) 장기미집행 도시계획시설 종합대책 마련 및 시행

- 지방채 발행 절차이행, 중기지방재정계획, 지방재정 투자심사 등

- 실시계획 발주 준비, 도시관리계획 재정비 착수, 공원 민간특례사업 검토

□ (2019년이후) 우선사업대상 도로․공원 단계별 집행

- 실시계획인가 고시, 감정평가, 보상 등 실시

□ 추진일정 및 로드맵 : 별첨

참고 3		오등봉공원 민간특례사업 행정소송 결과

1. 오등봉공원 민간특례사업 행정소송 1심결과

□ 소송개요

❍ 사건번호: 제주지방법원 2021구합6045

❍ 사건명: 도시계획시설사업 실시계획인가 무효확인 등

❍ 원고: 보물섬 교육 공동체 외 283명

❍ 피고: 제주시장

❍ 사건개요: 도시공원(오등봉공원) 민간특례사업의 2021. 7. 28. 도시
계획시설사업 실시계획인처분 무효 확인 등 소 제기

□ 추진상황

❍ `21. 10. 21. 소(訴) 제기

❍ `22. 05. 31. 소송 1차 변론(속행)

❍ `22. 07. 19. 소송 2차 변론(속행)

❍ `22. 10. 11. 소송 3차 변론(변론종결)

❍ `22. 11. 22. 1심 선고(원고 기각)

□ 원고 주장요지 및 1심 판결

원고 주장요지	1심 결과(판결문 요약)	비고
1) 비공원시설로 인한 오등봉 공원 전체경관 훼손	- 전체면적 중 약 12%에 해당하는 부분에 비공원시설을 설치한다고 하여 오등봉공원 전체 경관이 훼손될 것이라고 단정하기 어려움	원고 주장 이유 없음
2) 처분 전에 환경부장관에게 전략환평 협의내용 반영에 관한 조치결과 등 통보의무 위반	- 처분을 통해 전략환평 내용에 관한 조치 계획이 확정된 것이라고 봄이 타당하고 이를 환경청에 통보한 사실인정	원고 주장 이유 없음
3) 환평 시 4계절 조사를 하지 않아 법정보호종에 대한 영향분석 등을 하지 않음	- 전략환평과 환평을 실시하면서 4계절 조사를 하고 이 조사결과를 바탕으로 조치계획 등을 한 사실인정	원고 주장 이유 없음
4) 환경영향평가서에 관한 협의절차가 끝나기 전에 처분을 한 것은 법 위반	- 도지사와 환평 협의절차를 진행하고, 협의 절차가 종료되고 처분을 한 후 반영결과를 협의기관의 장에게 통보한 사실인정	원고 주장 이유 없음
5) 제주특별자치도지사가 환평 전문기관의 의견을 들은 사실이 없음	- 도는 환경청을 통하여 환경영향평가전문 기관으로부터 환경영향평가서에 대한 의견을 들었음	원고 주장 이유 없음
6) 환경영향평가협의회 구성에 주민대표 누락	- 법령에 주민대표 선정 방법 등에 대해 구체적으로 정하고 있지 않은 점에 비추어, 허○○가 주민대표 위원으로 위촉된 것이 아니라고 단정할 수 없음	원고 주장 이유 없음

2. 오등봉공원 민간특례사업 행정소송 항소심결과

□ 소송개요

❍ 사건번호: 광주고등법원(제주) 2022누2055

❍ 사건명: 도시계획시설사업 실시계획인가 무효확인 등

❍ 원고: 보물섬 교육 공동체 외 283명

❍ 피고: 제주시장

❍ 사건개요: 제주지방법원 2021구합6045 사건 1심 판결(`22. 11. 22.)에
불복하여 `22. 12. 19. 항소 제기

□ 추진상황

❍ `22. 12. 19. 소(訴) 제기

❍ `23. 05. 17. 소송 1차 변론(속행)

❍ `23. 06. 28. 소송 2차 변론(속행)

❍ `24. 03. 20. 소송 3차 변론(변론종결)

❍ `24. 05. 22. 판결 선고(원고 기각)

❍ `24. 05. 30. 상고장 접수(원고)

□ 항소심 판결 요약

❍ 이 사건 사업은 전략환경영향평가 및 환경영향평가를 거치면서 사업
시행에 따른 오등봉공원 주변의 경관 영향을 분석하여 그에 대한 저감방안을 계획에 반영하였음.

❍ 원고들이 주장하는 사정들 및 제출하는 증거들만으로는 이 사건
사업에서 계획한 비공원시설의 설치로 인해 오등봉공원의 전체적 경관이 훼손될 것이라 보기 어려움

❍ 따라서 원고들의 항소는 이유 없으므로 모두 기각함.

3. 오등봉공원 민간특례사업 행정소송 상고심 결과

□ 소송개요

❍ 사건번호: 대법원 2024두43850

❍ 사건명: 도시계획시설사업 실시계획인가 무효확인 등

❍ 원고: 보물섬 교육 공동체 외 283명

❍ 피고: 제주시장

□ 추진상황

❍ `24. 06. 05. 사건 접수

❍ `24. 07. 24. 주심대법관 및 재판부 배당

❍ `24. 07. 25. 법리검토 개시

❍ `24. 09. 12. 판결(심리불속행기각)

□ 상고심 판결 요약

❍ 상고인들의 상고이유에 관한 주장은 「상고심절차에 관한 특례법」제4조에 해당하여 이유 없음이 명백, 상고를 모두 기각함.

참고 4		감사원 공익감사 청구 관련 진행상황 및 결과

□ 청구개요

❍ (근거규정) 공익감사청구 처리규정 제4조

❍ (청 구 인) 제주특별자치도지사(감사대상기관의 장)

❍ (청구내용) 오등봉공원 민간특례사업 전반에 따른 사항

□ 진행상황

❍ 2022. 7. 12. 공익감사 청구(도 → 감사원)

❍ 2022. 7. 19. 감사원 자료요구 (‘22. 7. 28.) 감사원 요구자료 제출

❍ 2022. 8. 23. 공익감사 청구 감사실시 여부 결정 지연 통지

❍ 2022. 8. 31. ~ 9. 23. 사전 현지조사*(총 3회)

* (1차)22.8.31. ~ 9. 2.(3일), (2차)22.9.14. ~ 16.(3일), (3차)22. 9. 21. ~ 23.(3일)

❍ 2022. 11. 17. 공익감사청구사항 감사실시 여부 통보(결과: 기각)

□ 감사원 검토 결과(요약)

① 2016년 오등봉공원 민간특례사업 불수용 이후 재추진 사유 적정성(기각)

❍ 16년 불수용 이후 재정투입으로 공원시설 일몰 문제를 해결하려고 하였으나, 19년 9월 재정투입만으로는 현실적으로 공원시설 매입이 어려워 정책적으로 민간특례사업을 재추진한 것만으로 업무처리가 부당하다고 보기 어려움

② 민간특례사업 추진 시 비공개 검토 지시 적정성(기각)

❍ ‘17. 7월 민간특례사업의 대상공원 수, 사업 범위 및 추진 방식 시기 등이 결정되지 않은 상황에서 사업 대상 공원을 선정하기 위한 내부 검토 단계로 공개될 경우 지가 상승, 투기 우려 및 주민 혼란 발생 등을 우려하여 비공개한 사항으로 비공개 검토 지시한 것이 위법·부당하다고 보기 어려움

③ 민간특례사업 지침 변경 적정성(기각)

❍ ｢제주도 민간특례지침｣ 제9조 2항에 따라 제안공고 중에도 제안서 작성지침을 추가·수정 가능하여 2차례 변경한 것으로 특정 업체에 유리하게 변경되었다고 보기 어렵고, 지침 변경은 업체들이 최종 제안서를 제출하기 전에 실시하였으므로 지침 변경에 대한 업무 처리가 위법·부당하다고 보기 어려움

④ 수익률 8.91% 적절성(기각)

❍ ｢공원녹지법｣과 ｢제주도 민간특례지침｣등에 수익률을 제한하는 규정이 없고, 제안서 평가 과정에서 직·간접적으로 반영되어 우선협상대상자를 선정한 사항으로 수익률 8.91%가 규정을 위반하여 위법하거나 사업자에게 과도하게 수익을 보장하는 등의 부당한 사항이라고 보기 어려움

※ 참고: ‘22.6.22. 개정된 ｢도시개발법 시행령｣ 제25조의3 제1항에 따른 민관공동 도시개발사업 민간참여자의 이윤을 10% 이내로 정함

⑤ 협약서 제30조(시장귀책사유), 제44조(비밀유지) 내용의 적정성(기각)

❍ 국토교통부 “민간공원조성 특례사업 가이드라인 표준협약(안)” 제22조에도 시장·군수의 귀책사유가 명시되어 있음

❍ 비밀유지 조항은 시장과 민간공원추진자의 사업 추진 과정에서 획득한 정보를 제3자에게 제공하는 경우를 방지하기 위해 규정한 사항으로 민간특례사업을 추진하는 대다수 지자체의 경우 협약서에 비밀유지 조항이 포함된 것으로 확인되어 협약서 내용에 위법·부당하다고 보기 어려움

⑥ 민간특례사업을 도에서 추진하다가 제주시로 이관한 사유 적정성(기각)

❍ ｢제주특별자치도 사무위임 조례｣ 제3조 제3항에 따라 이관한 사항으로 위법·부당하다고 보기 어려움

⑦ 담당국장 위원장 임명 등 심사위원회 구성(기각)

❍ ｢제주도 민간특례지침｣에 전·현직 공무원의 참여를 제한하는 규정이 없고 위원장은 해당 소관 국장으로 하되 회의진행만 하고 평가는 참여하지 않았음으로 제안심사위원회 구성 업무처리에 위법·부당한 내용이 있다고 보기 어려움

⑧ 블라인드 없는 개방된 장소에서 제안심사 평가 관련(기각)

❍ 제안설명 시 업체명을 공개하지 않고 사전에 발표순서를 추첨 후 업체별로 기호를 부여하여 진행 하는 등 심사위원들이 업체명을 인지하지 못한 상태에서 블라인드 방식으로 평가한 것으로 확인되어 평가 과정이 위법·부당하다고 보기 어려움

⑨ 제안서 평가결과 1위 업체 최종 평가 제외 관련(기각)

❍ 평가 제외 업체가 제출한 서류에 간인 날인(8회)되어 제안서 평가 기준에 따라 평가 제외된 사항으로 제안서 평가결과 1위 업체를 최종 평가 제외 처리한 것을 위법·부당하다고 보기 어려움

⑩ 컬러 표지 제안서 제출업체 우선협상대상자 선정 관련(기각)

❍ ｢제주도 민간특례지침｣에 따르면 제안서가 아닌 PPT 설명자료의 경우 컬러 인쇄가 가능하고 평가에 참여한 모든 업체가 PPT 설명자료에 다양한 컬러를 사용한 것으로 나타나 해당 컬러 표지만으로 제안자를 인지할 수 있다고 보기 곤란하여 이로 인해 우선협상대상자로 선정한 업무처리가 위법·부당했다고 보기 어려움.

※ PPT 표지에 컬러를 사용한 업체는 호반건설 컨소시엄 1개 업체

참고 5		제주특별자치도 감사위원회 조사청구 진행상황 및 결과

□ 청구개요

❍ (근거규정) 제주특별자치도감사위원회 조사업무 처리규정 제23조

❍ (청 구 인) 제주특별자치도지사(감사대상기관의 장)

❍ (청구내용) 환경영향평가협의회 주민대표 누락 관련 외 1건

□ 진행상황

❍ 2022. 11. 25. 감사위원회 조사청구(산림녹지과→ 도 감사위원회)

❍ 2023.  1. 26. 조사청구사항 처리기한 연장 알림(도 감사위원회)

※ (당초) 2023. 1. 27. → (변경) 2023. 2. 27.

❍ 2023.  2. 28. 조사청구건에 대한 결과 회신(도 감사위원회)

□ 청구사항 및 조사결과 – 주민대표 위법사항 없음, 채무부담행위 아님

❍ [청구사항1] 환경영향평가협의회 구성 시 주민대표 누락에 관한 사항

- (조사결과①) 제주대 교수 허○○가 주민대표가 아니라는 근거 없음

- (조사결과②) 협의회 위원 구성이 위법·부당하다고 보기 어려움

❍ [청구사항2] 예치금 조달과정에서 채무부담행위 여부

- (조사결과①) 예치금 조달과정에서 주채무와 보증채무의 관련된 사항 없음

- (조사결과②) 채무보증을 위한 신용공여 제공행위 확인되지 않음

- (조사결과③) 한국금융예탁결재원의 지방자치단체 보증채무현황목록에 등재되어 있는 것은 신용평가가 수반되는 절차에 따른 것으로 판단

- (조사결과④) 지방재정에 새로운 부담을 가져오는 것으로 볼 수 없음

첨부		도 감사위 조사결과(`23. 2. 28.)

청구사항	조사결과
오등봉공원 민간특례사업 관련 환경영향평가협의회 구성 시 주민대표 누락에 관한 사항	❍ 환경영향평가 법령에 따르면 환경영향평가협의회의 위원은 환경영향평가분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로 구성하되 주민대표를 포함하도록 하고 있으며, 주민대표는 해당 사업지 관할 지방자치단체에 거주하는 자이어야 한다는 규정 외에 다른 세부적인 규정을 두고 있지 아니한 바, 제주대학교 교수이자 제주특별자치도 환경영향평가심위위원장인 허○○가 주민대표의 자격을 갖지 아니한다는 근거를 찾을 수 없음 ❍ 반면, 협의회의 심의 사항 중 ‘환경영향평가 대상지역의 결정’이 포함되어 있는 것을 보면 주민대표의 거주지를 사업의 시행으로 영향을 받게 되는 지역으로 한정한다고도 보기 어렵기 때문에 오등봉공원 민간특례사업 환경영향평가협의회의 위원 구성이 위법ㆍ부당하다고 보기 어려움 ❍ 한편, 오등봉 민간특례사업 관련 도시계획시설사업 실시계획인가처분 무효 확인 등 소송 판결문(제주지방법원 2021구합6045, 2022. 11. 22.)에 따르면 “｢환경영향평가법｣ 및 같은 법 시행령에서 환경영향평가분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로 위원을 구성하되 해당 계획 또는 사업지역 관할 지방자치단체에 거주하는 주민대표는 위원장이 위촉하도록 정한 이외에 위원의 구성 방법 중 주민대표 선정 방법 등에 대해 구체적으로 정하고 있지 않은 점을 비추어 볼 때 허○○가 주민대표 위원으로 위촉된 것이 아니라고 단정할 수 없다”고 명시되어 있는 등 이 건과 관련하여 ‘기각’이 선고 되었음

청구사항	조사결과
오등봉공원 민간특례사업자의 예치금 조달과정이 채무부담행위에 해당하여 지방의회에 사전 의결대상인지 여부에 관한 사항	❍ 제주시장과 사업시행자가 체결한 예치금합의서에는 사업시행자가 예치금을 제주도의 계좌에 예치하면 예치금반환채권이 사업시행자에게 귀속되고, 사업시행자는 예치금반환채권을 제3자에게 양도 또는 신탁할 수 있으며, 위 관서에서는 예치금반환채권의 양도·신탁에 따른 절차에 협조하여야 한다고 명시되어 있을 뿐 예치금 조달에 관한 주채무와 그에 따른 보증채무와 관련된 사항이 없음 ❍ 그리고 사업시행자가 예치금을 예치하고 제주시가 예치금을 사업시행자에게 반환할 때까지 일련의 과정에 지방자치단체의 채무보증에 의한 민간개발사업의 자금조달 방식에서 볼 수 있는 사업시행자나 금융기관이 신용공여를 요청하거나 지방자치단체가 신용공여를 제공하는 등의 행위는 확인되지 않음 ❍ 또한 예치금 1,226억원이 한국금융예탁결재원의 ‘지방자치단체 보증채무현황목록’에 등재되어 있는 것은 사업시행자가 예치금반환채권을 담보로 자금을 조달하는 과정에서 예치기관인 제주특별자치도가 예치금반환채권에 대한 예치금 반환 사유가 발생할 때 반환의무를 이행하기에 적절한 기관인지에 대한 신용평가가 수반되는 절차에 따른 것으로 판단되고, ❍ 예치금 조달과정에서 위험부담은 사업시행자와 그에게 예치금을 대출해준 금융기관, 신탁회사 등이 부담을 할 것이고 제주시는 예치금반환사유가 발생할 경우 예치금을 사업시행자나 사업시행자가 지정한 신탁회사에 반환하면 되는 것으로서 지방재정에 새로운 부담을 가져오는 것이라고 볼 수 없다고 판단됨 ❍ 따라서 위와 같은 사항을 종합적으로 고려할 때 민간특례사업자의 예치금 조달과정이 ｢지방재정법｣ 제13조에 따른 보증채무부담행위에 해당한다고 보기 어려움

참고 6		오등봉공원 공유재산 기부채납 추진상황

□ 오등봉공원 공유재산 기부채납

❍ 사업규모 762,298㎡(공원 667,218㎡(87.6%), 비공원 95,080㎡(12.4%)

공원	소재지	지목 (구조)	취득 면적	기준가격	추정가격
오등봉	제주시 도남동 1118-2 외 256필지	과수원 외	440,525	22,878,316천원	168,851,787천원

※ 기준가격: 개별공시지가, 인접필지 개별공시지가 적용

※ 추정가격: 토지보상비 및 기준가격의 5배 적용

❍ 추진상황

- 2023.  9. 공유재산심의(오등봉공원 비공원시설 내 국공유지 용도폐지)(가결)

- 2023. 11. 공유재산심의(공원부지 기부채납)(가결)

- 2023. 12. 공유재산관리계획(공원부지 기부채납) 도의회 동의(원안가결)

- 2024. 08. 공유재산 취득

·전체 기부채납 토지 239필지, 426,650㎡ 중 235필지, 424,683㎡ 완료

·잔여부지 4필지(1,967㎡)는 보상협의 후 기부채납 예정

[참고] 중부공원 공유재산 기부채납 추진상황

❍ 사업규모 214,640㎡(공원 169,696㎡(79%), 비공원 44,944㎡(21%)

공원	소재지	지목 (구조)	취득 면적	기준가격	추정가격
중부	제주시 건입동 59-1 외 129필지	전 외	161,827	10,764,086천원	65,533,052천원

※ 기준가격: 개별공시지가, 인접필지 개별공시지가 적용

※ 추정가격: 토지보상비 및 기준가격의 5배 적용

❍ 추진상황

- 2023. 11. 공유재산심의(공원부지 기부채납)(가결)

- 2023. 12. 공유재산관리계획(공원부지 기부채납) 도의회 동의(원안가결)

- 2024. 1.  공유재산 취득

·전체 기부채납 토지 130필지, 161,827㎡ 중 114필지, 100,033㎡ 완료

·잔여 16필지에 대하여 분할측량* 및 도로 용도폐지** 추진하여 기부채납(2차) 시행

*비공원시설저촉 토지 14필지, 61,023㎡  **국유지 도로 2필지 771㎡

참고 7		음악당 건축관련 검토사항

□ 음악당 규모 검토

구 분	최초 제안	전문가 워킹그룹 (2023. 3. 22.)	변경 협약 (2024. 7. 24.)
규 모	1,900석 (콘서트홀 1,300석 + 소공연장 600석)	1,300석(사업자 제시) (콘서트홀 1,000석 + 소공연장 300석)	1,500석 (콘서트홀 1,200석 + 소공연장 300석)
사 업 비	502억원	720억원	600억원

□ 현재까지 추진경위

❍ 2022. 6. ~ : 음악당 전문가 참여 워킹그룹 운영 및 규모 검토(8회)

- (4차, 2022.11.24.) 음악당, 아트센터 통합로비 제시안 적용 동의

- (5차, 2023.03.22.) 콘서트홀 1,000석, 소공연장 300석 규모 적정 동의

- (7차, 2023.07.26.) 음악당 운영관리 주체에 대한 결정 필요

- (8차, 2023.10.25.) 음악당 콘서트홀 하이브리드 빈야드 형식 적용 동의

구분	빈야드	슈박스	하이브리드 빈야드
형태
시각적	·시각적 친밀감	·시각적 단절감	·시각적 친밀감
음향적	·반사음, 잔향시간 부족 ·어쿠스틱룸 볼륨 큼	·음향적으로 가장 우수	·발코니 디자인을 통한 우수한 음향 계획 가능
공간적	·2,000석 규모 적합	·1,000석 규모 적합	·1,200~1,800석 규모 적합

❍ 2023. 4. ~ 5. 오등봉공원 상황관리 TF운영 및 음악당 규모＊ 검토(3회)

＊ 1,000석(콘서트홀) + 300석(소공연장) ⇒ 1,200석(콘서트홀) + 300석(소공연장)

❍ 2023. 8. 道 문화정책과 음악당 규모 전문가 의견수렴(1,200석 적정)

❍ 2023. 9. 음악당 운영·관리 부서 협의(도시계획과 → 문화예술과, 아트센터)

❍ 2023. 11. 건축계획심의(심의결과: 조건부동의)

❍ 2023. 12. ~ 2024. 8. 건축인허가 절차 이행

□ 향후계획

❍ 2024. 10. 음악당 공사 착공

❍ 2027. 10. 음악당 공사 준공