제주특별자치도감사위원회 조사처분(일련번호 2024-38) 등의 적정성에 대한 감사원 감사청구안

의 안 번 호	2094		제안연월일: 2024. 12. .
			제 안 자: 행정자치위원회 위원장

1. 주   문

❍ 제주특별자치도 제주시 삼화지구 부영3차 아파트 임대의무기간 종료에 따른 분양전환과 관련한 감정평가법인 선정과정에 대해 ㈜부영주택의 조사 청구에 따라 제주특별자치도감사위원회의 조사결과 처분요구 및 처분요구사항 이행실태 점검을 통해 감정평가법인 선정과정에 개입하는 것이 적정한 것인지에 대해 감사원에 감사를 청구하고자 함.

2. 제안이유

❍ 민간 임대아파트 임대의무기간 종료에 따른 분양전환 과정에
제주시의 감정평가법인 선정방법에 대해 제주특별자치도감사위원회의 처분요구로 그 방법이 변경･추진되면서, 결과적으로 임차인대표회의 반발 등 분양전환 절차가 지연되고 있음.

❍ 현재 진행 중인 삼화지구 부영3차 아파트 세대수(524)를 포함해 앞으로 분양전환이 예정되어 있는 삼화지구부영 6~8차 아파트 총 2,382 세대수에 달함. 서민의 주거안정 및 주거수준 향상 등  공익적 목표의 원활한 달성을 위해서는 감정평가법인 선정방법을 둘러싼 통일된 기준 정립 및 적용이 필요한 상황임.

❍ 이에 다음의 핵심 쟁점에 대한 감사원 감사청구를 통해 향후
유사사례가 발생하지 않기를 기대함.

3. 주요 감사청구 사항

가. 감사위원회에서 제주시를 상대로 한 처분요구의 정당 여부

❍ 감사위원회에서는 舊 임대주택법 제21조 제3항 등 위헌확인(전원재판부 2008헌마581, 2010. 7. 29.)에 대한 헌법재판소 결정례와 법제처 유권해석(법제처 2009. 8. 28. 09-0257)에서 “시장은 임대사업자나 임차인의 의견을 듣지 않고 직접 감정평가법인 선정”, “시장 등이 당사자들의 의견을 듣지 않고 감정평가법인 선정” 등의 문구를 인용하면서 위 사례 등을 고려해서 감정평가법인을 선정하는 것이 바람직하다고 주문하면서 “제주시에서 임차인의 의견을 들어 감정평가법인을 선정함으로 인해서 임대인과의 시비 발생 원인이 되어 장기간 분양을 못하는 결과를 초래하였다”라고 지적하고 지적사항으로 “우선 분양전환 절차가 지연 없이 정상적으로 진행될 수 있도록 합리적인 방안을 마련”하라고 주문함.

❍ 이에 제주시(주택과)에서는 헌법재판소의 결정은 “청구인인 임대인이 시장에게 청구인이 추천하는 감정평가법인으로 감정평가를 실시하지 않는 것은 위법”하다는 취지의 청구에 대해서 “시장이 청구인이 추천하는 감정평가 업체를 반영하지 않고 감정평가법인을 선정한 것은 법의 취지에 위배되지 않는다.”는 결정이라고 주장함.

❍ 위 결정의 근거는 2008년 이후 개정된 임대주택법에 근거하고 있음. 즉, 2008년 이전의 임대주택법은 감정평가법인 선정 시에 시장은 반드시 임차인과 임대인의 의견을 들어 선정하도록 규정하고 있으나 2008년 이후 개정된 법에서는 의견을 듣도록 하는 강행규정이 삭제되었기 때문임.

❍ 따라서 제주시에서는 분양전환 관련 감정평가 절차 등에 대해 해당 자치단체장에게 권한을 부여하고 있으나, 감정평가법인을 선정할 때 당사자의 의견 수렴을 명시적으로 배제한다는 조항이 없음. 이에 시장은 감정평가법인 선정방법에 대해서도 감정평가협회 추전방식을 포함하여 평가의 공정성 및 신뢰성 확보, 당사자 간 분쟁 최소화, 현장 여건 등을 종합적으로 고려하여 결정할 수 있다는 입장임. 즉, 시장이 정책적인 결정에 의해 임차인이 추천하는 법인을 들어보고 내부적으로 적법업체 여부를 검토 후 감정평가법인을 선정하는 것까지 규제하는 사항은 아니라는 입장임.

❍ 또한, 제주시에서는 법제처 유권해석에 대해 임차인과 임대인의 추천방식을 강제할 경우 시장 등이 객관적인 지위에서 감정평가법인을 선정하라는 법의 취지에 어긋난다는 해석으로 시장이 감정평가법인 선정 시 임차인과 임대인의 추천방식을 강행규정으로 정하지 못하게 하는 취지일 뿐이지, 시장이 내부적 정책판단에 의해 임차인과 임대인의 추천 의견까지 배제해야 한다는 감사위원회의 의견을 합당치 않다는 입장임.

❍ 이에 감사위원회에서 제주시를 상대로 한 처분 요구가 정당한지
여부에 대한 감사가 필요함.

나. 제주시장이 수립한 운영계획이 감사위원회의 조사대상 해당 여부

❍ 분양신청 시 관련 법령에 따라 “시장 등이 감정평가법인 선정”하도록 하고 있으나 구체적 선정 절차가 규정되어 있지 않아 제주시장은 ｢임대주택 분양전환 시 분양전환가격 산정을 위한 감정평가법인 선정 운영 계획｣을 자체 수립하여 운영하고 있었고, 그 계획에 따라 임대인과 임차인대표회의에게 평가업체 추천 등 의견회신을 요청하였음. 이에 임대인은 한국감정평가사협회 추천을 통한 공정한 추천방식을, 임차인대표회의는 1곳을 추천하였음. 최종 제주시에서는 임차인대표회의가 구성되어 추천한 추천 평가업체 1곳과 한국감정평가사협회 추천 1곳, 총2군데를 선정하였음. 이에 대해 임대인의 감정평가법인 재선정 요청을 골자로 한 감사위원회 조사청구를 바탕으로 감사위원회에서는 바람직하지 않다고 지적함.

❍ ｢제주특별자치도감사위원회 조사업무 처리규정｣ 제4조(조사제외사항) 제1항에 따르면 “지방자치단체에서 합리적 의사결정과정을 거쳐 결정한 중요정책 결정사항”은 조사하지 아니하고 종결할 수 있도록 규정하고 있음. 이에 제주시에서는 시장이 내부결재를 통해 결정한 운영계획은 조사업무 처리규정에 따라 조사제외 대상에 해당한다고 주장했음에도 이를 묵인하고 처분하였음.

❍ 이에 관련 규정에 따라 조사제외 대상임에도 이를 묵인하고 처분한 감사위원회의 처분이 정당한지 여부에 대해 감사가 필요함.

다. 처분 이행실태 점검을 통해 감정평가법인을 재선정하도록 하는 것이 정당한지 여부

❍ 감사위원회 처분통보 이후 제주시에서는 기존의 감정평가법인으로 선정되었던 임차인의 추천 업체(㈜리얼티뱅크감정평가법인 경기지사)를 배제하고자 한국감정평가사협회에 재추천 요청하였으나, 선정결과 우연하게도 ㈜리얼티뱅크감정평가법인 본사가 지정되어 알려왔고,

❍ 제주시는 임대인인 ㈜부영주택 측에 이 사실을 통보하여 계약을 이행하도록 함.

❍ 이에 임대인은 본사와 지사는 동일업체라는 주장으로 재선정을 요청하였고, 제주시에서는 감사위원회의 처분을 반영한 결과이므로 재선정이 불가하다고 부영 측에 통보하였으나, ㈜부영주택에서 재차 재선정을 요청해 왔음.

❍ 이후 감사위원회는 “처분요구 이행실태 점검결과 알림” 문서를 제주시에 시행하면서 “처분요구사항이 처리되지 않은 사실을 확인하였다”라는 지적과 함께 “관련 법령에 따라 처리해 줄 것을 재차 촉구”한다는 내용의 공문을 보내왔음. 이에 제주시에서는 감정평가법인을 재차 재선정하여 임대인에게 통보하였음.

❍ 제주시에서 임차인이 당초 추천한 감정평가법인 경기지사를 배제하고자 한국감정평가협회에 추천을 요청하였으나 우연히 해당업체의 본사가 추천되었고 제주시에서는 추천업체가 부적격업체가 아니고 임차인이 요청한 직접적인 업체가 아닌 점 등을 고려하여 임대인에게 선정 통보하였으나 감사위원회는 “처분요구 사항이 처리되지 않은 사실을 확인하였다”라고 지적하는 것이 정당한지 여부에 대한 감사가 필요함.

4. 참고사항

가. 관계법령 : 생  략

나. 이 송 처 : 감사원

다. 기    타 : 없  음

5. 첨    부 : 제주특별자치도감사위원회 조사처분(일련번호 2024-38) 등의 적정성에 대한 감사원 감사청구안 1부.

제주특별자치도감사위원회 조사처분(일련번호 2024-38) 등의 적정성에 대한 감사원 감사청구안

제주특별자치도 제주시 삼화지구 부영3차 아파트 임대의무기간 종료에 따른 분양전환과 관련한 감정평가법인 선정과정에 대해 ㈜부영주택의 조사 청구에 따라 제주특별자치도감사위원회의 조사결과 처분요구 및 처분요구사항 이행실태 점검 등을 통해 감정평가법인 선정과정에 개입하는 것이 적정한 것인지에 대해 감사원에 감사를 청구하고자 합니다.

첫째, 제주시 삼화지구 부영3차 아파트 임대의무기간 종료에 따른 분양전환 과정에 제주시장이 내부적 정책판단에 의해 임차인과 임대인의 추천 의견까지 배제해야 하는지 여부

둘째, 제주시장이 내부결재를 통해 결정한 ｢임대주택 분양전환 시 분양전환가격 산정을 위한 감정평가법인 선정 운영 계획｣은 ｢제주특별자치도감사위원회 조사업무 처리규정｣ 제4조제1항에서 규정하고 있는 “합리적 의사결정과정을 거쳐 결정한 중요정책 결정사항”에 해당한다고 판단됨에도 불구하고, 제주시의 주장을 받아들이지 않고 처분한 감사위원회의 처분이 정당한지 여부

셋째, 제주시에서 임차인이 당초 추천한 감정평가법인 경기지사를 배제하고자 한국감정평가협회에 추천을 요청하였으나, 우연히 해당업체의 본사가 추천되었고, 제주시에서는 추천업체가 부적격업체가 아니고 임차인이 요청한 직접적인 업체가 아닌 점 등을 고려하여 임대인에게 선정 통보하였으나, 감사위원회는 처분요구 이행실태 점검을 통해 지적하는 것이 정당한지 여부에 대한 감사가 필요합니다.

제주시의 삼화부영아파트 분양전환과 관련한 감정평가법인 선정과정에 대해 제주특별자치도감사위원회의 조사처분 등의 사항이 결과적으로 제주시의 중요한 정책결정 사항을 변경하고 시정에 개입하는 결과를 초래한 일련의 과정에 대해 감사를 청구합니다.

2024.  12.   .

제주특별자치도의회 의원 일동