도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경 동의안

제주특별자치도

도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경 동의안

의안번호	2012	제출연월일: 2024. 11. . 제 출 자: 제주특별자치도지사

1. 개정 이유

보전자원이 집중된 중산간지역의 청정환경과 경관보전을 위하여 제주특별자치도고시 제2015-106(2015. 8. 5.)로 고시한 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역을 변경하려는 것임

2. 주요내용

가. 제한지역을 중산간 1구역 및 중산간 2구역으로 구분하여 중산간 1구역에서는 현행 제한구역의 제한내용을 유지하고, 중산간 2구역은 주거형, 특정, 골프장업·스키장업이 포함된 관광·휴양형, 산업·유통형(첨단업종을 설치하기 위한 경우 제외) 지구단위계획구역의 지정을 제한함. 단, 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공․공익 목적의 사업으로 제주특별자치도의회의 동의를 얻은 경우 예외

3. 고시안: 따로 붙임

4. 참고사항: 따로 붙임

가. 현행 및 변경안 대비표

나. 행정예고 기간: 2024. 8. 7. ～  8. 30.

- 부서 제출의견: 3건, 주민 제출의견: 30건(강화8건, 완화18건, 기타 4건)

- 제출의견 및 조치계획[현 기준(안)유지]

다. 관계 법령(발췌)

도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역(변경)

1. 지정근거: 「제주특별자치도 도시계획 조례」제14조제1항제6호나목

2. 제한지역(변경)

□ 중산간 1구역: 「도로명주소법」에 따른 평화로, 산록남로, 서성로, 남조로, 비자림로, 516로, 산록북로, 1100로, 산록서로 각 일부 구간을 연결하는 한라산 방면 지역

□ 중산간 2구역: ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제382조에 따라 중산간에 지정된 지하수특별관리구역에서 중산간 1구역을 제외한 지역

3. 제한내용(변경)

□ 중산간 1구역 및 2구역에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조의 지구단위계획구역 중 아래의 지구단위계획구역 지정을 제한한다. 단, 국가나 제주특별자치도(지방공사를 포함)가 시행하는 공공․공익 목적의 사업의 경우 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

제한지역	제한내용	비고
중산간 1구역	• 모든 유형의 지구단위계획구역의 지정
중산간 2구역	• 주거형 지구단위계획구역과 산업·유통형 지구단위계획구역의 지정. 단, 첨단업종의 설치를 위한 구역지정은 제외 • 관광·휴양형 지구단위계획구역의 지정 중 등록체육시설업의 골프장업·스키장업을 포함한 경우 • 특정 지구단위계획구역의 지정과 복합형 지구단위계획구역(지정이 제한된 지구단위계획구역에 한정)의 지정

4. 시 행 일: 이 규정은 고시일부터 시행한다.

5. 경과조치

□ 이 규정 시행일 이후 신청 또는 입안(제안을 포함)하는 도시관리계획에 대하여 적용한다.

□ 제주특별자치도고시 제2015–106호(2015. 8. 5.)로 고시한 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역은 폐지한다.

6. <참고도면> 중산간 1, 2구역

현행 및 변경안 대비표

현 행	변경안
가. 구역설정
◦ 평화로·산록도로·남조로·서성로·비자림로·516로·1100도로 등 일부구간을 연결하는 한라산 방면 지역	◦ 중산간 1구역(379.6㎢) - 현행 제한지역 (국립공원 153.5㎢ 포함) ◦ 중산간 2구역(224.0㎢) -지하수자원 특별관리구역 중 1구역 제외
나. 제한내용
◦ 지구단위계획구역 지정제한. ◦ (예외) 국가나 도(지방공사 포함) 공공·공익목적의 사업으로 도의회 동의를 얻은 경우	◦ 1구역: 좌동 ◦ 2구역: 주거형, 특정, 골프장·스키장 포함 관광·휴양형, 첨단산업 이외 산업·유통형, 제한된 유형이 포함된 복합형 ◦ (예외) 국가나 도(지방공사 포함)가 시행하는 공공·공익목적의 사업으로 도의회 동의를 얻은 경우

행정예고 결과 조치내용

❍ 행정예고: 2024. 8. 7. ∼ 2024. 8. 30

❍ 부서 제출의견: 3건, 주민 제출의견: 30건(강화8건, 완화18건, 기타 4건)

❍ 제출의견 및 조치계획[현 기준(안)유지]

- 부서 제출의견

제출 부서	제출의견	조치계획
하수도부	하수처리구역 외 지역은 공공하수처리가 불가능함에 따라 자체처리시설을 설치해야함. 또한 하수처리 재이용시설을 설치하여 하수 발생량 전량을 처리하도록 계획하고 전량 처리 불가시 별도 대안이 필요함	중수도 이용 수질기준에 적합하도록 처리
물정책과	"2-1-2. -------제382조에 따라 2020년 7월1일 고시된 "지하수자원 특별관리구역 중 중산간 구역" 경계에서 2-2-1에 다른 중산간 1구역을 제외한 지역을 "중산간 2구역(완충구역)"으로 한다. 다만, 주변의 토지이용이나 환경변화 등에 따라 변경이 필요한 경우에는 변경할 수 있다."로 변경 요청	지하수 자원 보호를 위해 지하수자원특별관리구역과 일치시키는 것이 타당함
우주모빌리티과	"2-2 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제36조제1항제1호의 도시지역과 같은법 제37조제1항제6호의 취락지구에는 적용하지 아니한다"로 변경 요청	도시계획조례 제14조제1항제6호의 규정은 도지지역 외를 규정하고 있어 추가 문구삽입 불필요

- 주민 제출의견

의견 제출자	제출의견	조치계획
고00	분산에너지 설비설치계획 수립시 단계별 수행으로 시행 시점 명확히 제시, 허가 전까지 설비설치 계획 수립토록 할것	기준안 5개분야 항목은 도시관리계획 입안시 세부계획을 제출하고 구체적인 시행시기는 협의, 심의 등의 과정에서 결정될 사항임
강00	수립기준 반영시기 조정, 각 항목별 구분하여 입안시부터 실시설계시 까지 적용 시점 명확히 제시, 고시전까지 기본설계 및 산림조사서 등 첨부	기준안 5개분야 항목은 도시관리계획 입안시 세부계획을 제출하고 구체적인 시행시기는 협의, 심의 등의 과정에서 결정될 사항임
박00	기 운영 중인 골프장에 대해 예외 규정 신설	신설에 한하여 적용
김00	기존 주택(마을이 형성된 곳)이 있는 곳은 2구역으로 지정 요청	개별 건축허가에 대해서 적용하지 않아 현안유지 필요
김00	제주 탄소중립녹색성장 기본계획 감축목표 기준 삭제	탄소중립녹색정장 기본계획에 따른 감축 목표 설정 필요
김00	중산간 2구역에 허용되고 있는 지구단위계획을 전면적으로 제한	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련
김00	체육시설로 결정되어 있는 기존 골프장 등 변경 시 관광휴양형 지구단위계획 허용	신설에 한하여 적용
김00	인허가가 진행 중에 사업에 대한 부칙에 경과규정 필요	신설에 한하여 적용
김00	재해취약성분석 등급 근거 삭제, 재해예방형 도시관리계획 기준은 권장사항으로 조정, LID기법에 대한 기준 삭제 -> 생태면적률 기준 적용	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련
문00	건축물 높이 규제는 제주 경관조례 기준으로 적용	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련
박00	중수처리수 생산용량 결정, 중수 처리수 수질기준 제시, 환경부에서 검증된 하수처리기술 적용, 제주형 친환경 하수처리기술 도입	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련
배00	중수도 재이용에 관한 퍼센트 제시 및 단계획 수행 시점은 착공 전까지로 명확히 제시	기준안 5개분야 항목은 도시관리계획 입안시 세부계획을 제출하고 구체적인 시행시기는 협의, 심의 등의 과정에서 결정될 사항임
부00	제주의료원 맞은편 지역 일대 2구역으로 조정 필요	개별 건축허가에 대해서 적용하지 않아 현안유지 필요
박00	대규모 관광단지 및 우주산업유치 반대	본 기준안은 도시관리계획 수립시 적용되는 것으로 특정사업의 허용여부를 판단하는 사항이 아님
황00	1,2구역으로 구분하는 것이 이해가 되지 않으니 그대로 놔두길 바람	개별 건축허가에 대해서 적용하지 않아 현안유지 필요
김00	1,2구역으로 구분하는 것이 이해가 되지 않으니 그대로 놔두길 바람	개별 건축허가에 대해서 적용하지 않아 현안유지 필요
최00	1,2구역으로 구분하는 것이 이해가 되지 않으며 내구역은 2구역으로 변경 바람	개별 건축허가에 대해서 적용하지 않아 현안유지 필요
이00	중산간을 보존한다는 명분을 내세우면서도 실제로는 대규모 관광휴양단지와 첨단산업을 허용하는 모순임	본 기준안은 도시관리계획 수립시 적용되는 것으로 특정사업의 허용여부를 판단하는 사항이 아님
정00	규제지역 토지주들 대상으로 소규모라도 설명회를 가졌으면 좋겠음	마을에서 요청시 설명회를 개최하겠음
잉00	제주오라관광단지 구역으로 지구단위계획구역으로 기 지정되어 있는 사업장의 사업진행에 따른 도시관리계획 수립하는 경우 최소 2년 이상의 유예기간 보장 필요	본 기준안은 도시관리계획 수립시 적용되는 것으로 특정사업의 허용여부를 판단하는 사항이 아님
최00	한화에 특혜를 주는 기만적인 도시관리계획 수립기준 철회	본 기준안은 도시관리계획 수립시 적용되는 것으로 특정사업의 허용여부를 판단하는 사항이 아님
최00	기 결정된 지구단위계획구역의 변경에 대한 경과규정 명확히 제시	신설에 한하여 적용
탁00	생태계보전지구 3등급 지역은 구역내 해당등급 면적의 80%이상 보전, 재이식 수목 수량 훼손 수량에서 제외, 관련서류 제출 일정 명확히 제시 등	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련
현00	중산간 2구역 풍력 및 태양광발전설비는 허용용도에서 제외, 지하수 관리 1만제곱미터 이상이고 하수발생량 100톤/일 이상으로 변경 필요	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련
현00	지하수자원특별관리구역은 5년 단위 재평가를 실시하므로 구역을 명확히 제시 및 2020.7.1. 고시로 확정 필요	지하수 자원 보호를 위해 지하수자원특별관리구역과 일치시키는 것이 타당함
홍00	도시계획위원회 심의가 아닌 자문으로 자구 변경	도시계획위원회 심의가 적정함
황00	교래리 부근 2구역으로 지정될 수 있도록 요청	개별 건축허가에 대해서 적용하지 않아 현안유지 필요
황00	2구역에 첨단산업, 지구단위계획이 가능하도록 한 조항 삭제 필요	본 기준안은 도시관리계획 수립시 적용되는 것으로 특정사업의 허용여부를 판단하는 사항이 아님
박00	기존 골프장 운영중인 사업장에 대해서 경과조치 등 경미한 변경 가능토록 요청, 특정형 지구단위계획구역도 허용	신설에 한하여 적용
김00	재해취약성은 도심에 적합하여 중산간엔 적합하지 않음, LID 기법은 재해예방사업과 중복, 재해예방시설 34개중 17개 설치 의무화 일률적 적용은 무리가 있음	개발과 보전의 적정성이 필요함에 따른 환경훼손 최소화를 위한 기준안 마련

관계 법령(발췌)

□ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제51조(지구단위계획구역의 지정 등) ① 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

1. 제37조에 따라 지정된 용도지구

2. 「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 정비구역

4. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구

5. 「주택법」 제16조에 따른 대지조성사업지구

6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호의 산업단지와 같은 조 제12호의 준산업단지

7. 「관광진흥법」 제52조에 따라 지정된 관광단지와 같은 법 제70조에 따라 지정된 관광특구

8. 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

8의2. 도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

8의3. 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

9. 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

10. 그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역

② 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다. 다만, 관계 법률에 따라 그 지역에 토지 이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제1항제3호 및 제4호의 지역에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역

2. 제1항 각 호 중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역

③ 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다.

1. 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 제36조에 따라 지정된 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

2. 제37조에 따라 지정된 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

3. 제37조에 따라 지정된 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위 제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

④ 삭제

□ ｢제주특별자치도 도시계획 조례｣

제14조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역) ① 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제1호에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 계획관리지역 외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것

1의2. 지구단위계획구역에 보전관리지역을 포함하는 경우 해당 보전관리지역의 면적은 다음 각 목의 구분에 따른 요건을 충족할 것. 이 경우 개발행위허가를 받는 등 이미 개발된 토지, 「산지관리법」 제25조에 따른 토석채취허가를 받고 토석의 채취가 완료된 토지로서 같은 법 제4조제1항제2호의 준보전산지에 해당하는 토지 및 해당 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염ㆍ환경훼손 우려가 없는 경우로서 도시계획위원회 또는 제4조에 따른 공동위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역에 포함되는 토지의 면적은 다음 각 목에 따른 보전관리지역의 면적 산정에서 제외한다.

가. 전체 지구단위계획구역 면적이 10만제곱미터 이하인 경우: 전체 지구단위계획구역 면적의 20퍼센트 이내

나. 전체 지구단위계획구역 면적이 10만제곱미터 초과 20만제곱미터 이하인 경우: 2만제곱미터

다. 전체 지구단위계획구역 면적이 20만제곱미터를 초과하는 경우: 전체 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내

2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 3만제곱미터 이상에 해당할 것. 다만, 주거형 지구단위계획구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 한정한다.

가. 「제주특별자치도 관광진흥 조례」 제76조제2항에 따른 설치기준에 따라 주거시설이 허용되는 관광단지

나. 국가계획 또는 국제자유도시종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획에 의한 사업 또는 지역

다. 제2공항 건설에 따른 이주민, 지역주민(제2공항 예정지 해당 읍․면 및 그 지역과 인접한 읍․면의 주민을 말한다) 등에게 택지 또는 주택 등을 공급하기 위한 경우로서 제2공항 예정지 주변지역(예정지와 인접한 읍․면지역을 포함한다)

라. 제1호에 불구하고 지정하려는 지구단위계획구역 전체가 계획관리지역으로서 다음의 요건에 해당하는 지역

1) 부지면적이 15만제곱미터 미만일 것

2) 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받을 것.(사업승인을 받을 것을 조건으로 하는 경우를 포함한다)

3) 표고 200미터 이하의 지역이거나 취락지구(전체 면적 중 취락지구 면적이 50퍼센트 이상인 경우를 포함)에 해당할 것

4) 주 출입구가 너비 10미터 이상 도로에 접할 것

3. 해당 지역에 도로 ․ 수도공급설비 ․ 하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

4. 자연환경․경관․미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없을 것

5. 주변지역에 지하수오염, 생태계 파괴 및 위해발생 우려가 없을 것

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

가. 제주특별법 제354조에 따른 곶자왈 보호지역과 같은 법 제357조에 따른 관리보전지역으로서 지하수자원보전지구 1등급 및 2등급지역과 경관보전지구 1등급 및 2등급 지역. 다만, 전체 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내로서 보전용도 및 진입도로로 계획하는 경우에는 제외한다.

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다) 이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

② 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제2호에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1. 제1항 제2호부터 제6호까지 요건에 해당할 것

2. 해당 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

가. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한정한다) 및 특정개발진흥지구: 계획관리지역

나. 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한정한다): 계획관리지역 또는 생산관리지역

다. 관광ㆍ휴양개발진흥지구: 도시지역 외의 지역(농림지역 및 자연환경보전지역은 제외한다)

③ 도지사는 지구단위계획구역이 합리적으로 지정될 수 있도록 하기 위하여 필요한 경우에는 제1항 및 제2항의 지정요건을 세부적으로 정할 수 있다.