제435회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제4차 회의

2025. 2. 25.(화) 10:00

도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경 동의안

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 변경 동의안

검   토   보   고   서

의 안 번 호	2012	제출일자 : 2024. 11. 1.
		제 출 자 : 제주특별자치도지사
		회부일자 : 2024. 11. 4.

1. 제안 이유

❍ 보전자원이 집중된 중산간지역의 청정환경과 경관보전을 위하여 제주특별자치도고시 제2015-106(2015.8.5.)로 고시된 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역을 변경하려는 것임

2. 주요 내용

❍ 제한지역을 중산간 1구역 및 중산간 2구역으로 구분하여 중산간 1구역에서는 현행 제한구역의 제한내용을 유지하고, 중산간 2구역은 주거형, 특정, 골프장업·스키장업이 포함된 관광·휴양형, 산업·유통형(첨단업종을 설치하기 위한 경우 제외) 지구단위계획구역의 지정을 제한함.

3. 고시안 : 따로 붙임

4. 참고사항 : 따로 붙임

❍ 현행 및 변경안 대비표

❍ 행정예고 기간 : 2024. 8. 7. ~ 8. 30.

- 부서 제출의견: 3건 , 주민 제출의견: 30건(강화8건, 완화18건, 기타4건)

- 제출의견 및 조치계획(현 기준(안)유지)

❍ 관계 법령(발췌)

5. 검토내용

❍ 본 동의안은

- 보존자원이 집중된 중산간지역의 청정환경과 경관보전을 위하여 고시된 ‘도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역’을 변경하고자 ｢제주특별자치도 도시계획 조례｣ 제14조 1항6호나목에 따라 도의회의 동의를 받기 위해 제출 된 것임.

제주특별자치도 도시계획 조례 제14조(도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정대상지역)

① 제주특별법 제406조제9항 및 법 제51조제3항제1호에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말한다. 이하 같다) 이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

❍ 세부내용을 살펴보면,

❍ 지정근거

- ｢제주특별자치도 도시계획 조례｣ 제14조 1항6호나목에서는 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역)이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 특별히 보호가 필요한 경우 지구단위계획구역 지정을 제한할 수 있도록 규정하고 있으며,

- 이에따라 2015년 8월5일 평화로·산록도로·남조로 등에서 한라산 방면지역은 지구단위계획구역 지정 제한지역으로 고시하여 관리하고 있음.

｢도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역 고시｣(2015.8.5.)

□ 평화로·산록도로·남조로·서성로·비자림로·516로·1100도로 등에서 한라산 방면지역. 단, 국가나 도(지방공사 포함)가 공공·공익 목적의 사업으로 도의회 동의를 얻은 경우 예외

❍ 제한지역(변경)

- 금번 제출된 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역(변경)은 기존 구역을 중산간 1구역으로, ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제382조에 따라 중산간에 지정된 지하수특별관리구역에서 중산간 1구역을 제외한 지역을 중산간 2구역으로 제한지역을 변경하고자 하는 사항으로,

- 보존자원이 집중된 중산간 지역의 청정환경과 경관을 보전하기 위하여 현행보다 지구단위계획구역 제한지역을 확대하고 있음.

*［현행］ 평화로·산록도로·남조로 등에서 한라산 방면지역(379.6㎢)

［변경］ 현행(379.6㎢, 1구역) + 지하수자원특별관리구역 경계(224㎢, 2구역)

현 행	변 경
▢ 지구단위계획구역 제한지역 (15.8.5. 시행) •평화로·산록도로·남조로·서성로·비자림로·516로·1100도로 등 일부구간을 연결하는 한라산 방면 지역 단, 국가나 도(지방공사 포함) 공공·공익목적의 사업으로 도의회 동의를 얻은 경우 예외	▢ 중산간 1구역 : 379.6㎢ •현행 제한지역 (국립공원 153.5㎢ 포함) ▢ 중산간 2구역 : 224.0㎢ •지하수자원 특별관리구역 중 1구역 제외

* 지하수자원 특별관리구역(중산간구역) : 450.1㎢ (1구역 226.1㎢ + 2구역 224.0㎢)

- 2020. 7. 1. 지형도면 고시

- 국토교통부의 도시·군관리계획수립지침(4-3-2-9 및 4-3-3-2)에 의하면 공원 및 녹지 등 일단의 구역을 설정함에 있어 구역경계는 가급적 식별이 명확한 지형·지물을 이용하거나 주변의 토지이용과 쉽게 구별할 수 있는 위치에 계획하도록 규정하고 있어 구역경계를 설정함에 있어 객관적인 자료나 조사에 의해 구역 설정이 필요할 것으로 판단됨.

- 본 동의안에서는  2023년 11월 수립된 ｢2040년 제주특별자치도 도시기본계획｣에서 제시하고 있는 해발고도 300미터의 보전자원이 집중된 지역과 도시계획조례 제14조제1항제6호나목에서 규정하고 있는 보호가 필요한 중산간지역(표고 200~600미터)을 감안하여 구역경계가 명확하게 설정되어 적용이 용이한 지하수자원 특별관리구역 중 1구역을 제외한 지역을 중산간 2구역으로 설정하고 있음.

- 지하수자원 특별관리구역은 토지이용계획확인원을 통해 누구나 확인 가능하는 등 구역 설정의 투명성과 효과성 등 구역설정관련 지침에 부합된다고 사료됨.

- 다만, ｢제주특별자치도 지하수 관리 조례｣제22조제5항에 의거 지하수자원 특별관리구역을 지정·고시일부터 6개월 이내에 지하수관리계획을 수립·시행하여야 하며, 5년마다 시행결과에 대한 평가를 실시하고 그 결과에 따라 지정기간의 연장이나 해제 등 필요한 조치를 하도록 되어 있음에 따라 지하수자원 특별관리구역이 변경될 경우 대응방안에 대한 설명이 필요함.

※「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」

제382조(지하수자원 특별관리구역의 지정 및 관리)

① 도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 지하수자원 특별관리구역으로 지정ㆍ고시할 수 있다. 이를 변경할 경우에도 또한 같다.

1. 지하수위가 현저하게 낮아지고 있거나 낮아질 우려가 높은 지역

2. 해수 또는 염수 침입의 우려가 높거나 지하수 중의 염소이온 농도가 먹는물 수질기준을

초과하고 있는 지역

3. 장래 용수 수요를 위하여 지하수의 개발ㆍ이용을 제한할 필요가 있는 지역

4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항 외에 지하수의 수량과 수질보전을 위하여 도

조례로 정하는 지역

※「제주특별자치도 지하수 관리 조례」

제22조(지하수자원 특별관리구역의 지정 등)

⑤ 도지사는 제주특별법 제382조제1항에 따라 지하수자원 특별관리구역을 지정·고시한 경우에는 지정ㆍ고시일부터 6개월 이내에 다음 각 호의 사항을 포함한 지하수자원 특별관리구역에 대한 지하수관리계획을 수립·시행하여야 하며, 5년마다 그 지하수관리계획의 시행결과에 대한 평가를 실시하고, 그 결과에 따라 지정기간의 연장이나 해제 등 필요한 조치를 하여야 한다.

1. 지하수관리계획의 목표

2. 지하수 취수량의 조정

3. 지하수위 및 수질 모니터링

4. 지하수개발·이용시설의 정비

4의2. 지하수 수질 관리방안

5. 그 밖에 지하수함양량 증대 등 필요한 사항

❍ 제한내용(변경)

- 평화로·산록도로·남조로 등에서 한라산 방면인 중산간 1구역에는 현재 지구단위계획구역 지정에 제한하는 내용을 동일하게 적용하고 있으며,

- 금번에 신규로 확대되는 중산간 2구역에는 주거형 및 첨단산업 이외의 산업유통형 지구단위계획, 골프장 및 스키장 포함한 관광휴양형 지구단위계획, 특정 및 복합형 지구단위계획에 대해서 제한하고 있음.

구 분	제한 내용
	현행	중산간 1구역 (보완)	중산간 2구역 (신규)
지구단위계획	모두 제한	모두 제한	주거형, 특정 골프장 포함 관광·휴양형 첨단산업 이외 산업·유통형 위 제한된 유형이 포함된 복합형

- 변경되는 기준이 적용되는 중산간 1구역 및 2구역에 지구단위계획 및 도시계획시설 결정현황을 살펴보면 지구단위계획 29개소·도시계획시설 21개소 등 총 50개소가 결정되어 있음.(붙임 참조)

□ 중산간 1구역에는 지구단위계획 9개소, 도시계획시설 10개소 등 총 19개소

□ 중산간 2구역에는 지구단위계획 20개소, 도시계획시설 11개소 등 총 31개소

< 중산간 1구역 및 2구역 지구단위계획 및 도시계획시설 결정 현황 >

구 분	합 계	관광 시설	골프장	학교,문화시설	장사시설 매립장	공공청사 수원지	태양광 발전	경마장 비행훈련 연수원
합 계	50	16	19	2	5	2	3	3
지구단위계획	29	13	13	-	-	-	-	3
도시계획시설	21	3	6	2	5	2	3	-

- 2023년 11월 수립된 ｢2040년 제주특별자치도 도시기본계획｣ 에서는 해발고도 300미터 이상 지역은 보존자원이 집중된 지역 중심으로 국제적인 수준에 부합하는 기준으로 관리토록 제시하고 있음

- 이에따라 금번에 신규로 확대되는 중산간 2구역 일부구간(해발고도 300m이상)은 2023년 11월 수립된 ｢2040년 제주특별자치도 도시기본계획｣ 상 보존자원이 집중된 지역으로 관리가 필요한 지역에 포함됨에도 제한내용 사항에 골프장 및 스키장을 제외한 관광휴양형 지구단위계획 및 첨단산업에 대해서는 가능하도록 제한내용 사항에 대해서는 도민들이 공감할 수 있도록 심도있는 검토가 필요할 것으로 사료됨.

6. 종합의견

❍ 본 동의안은 보존자원이 집중된 중산간지역의 청정환경과 경관보전을 위하여 고시된 ‘도시지역 외 지역에서의 지구단위계획구역 지정 제한지역’을 변경하고자 ｢제주특별자치도 도시계획 조례｣ 제14조 1항6호나목에 따라 도의회의 동의를 받기 위해 제출 된 사항으로,

❍ 보존자원이 집중된 중산간 지역의 청정환경과 경관을 보전하기 위하여 현행보다 지구단위계획구역 제한지역을 확대하는 사항에 대해 필요성은 인정된다고 할 것임.

❍ 다만, ｢제주특별자치도 지하수 관리 조례｣제22조제5항에 의거 지하수자원 특별관리구역을 지정·고시일부터 6개월 이내에 지하수관리계획을 수립·시행하여야 하며, 5년마다 시행결과에 대한 평가를 실시하고 그 결과에 따라 지정기간의 연장이나 해제 등 필요한 조치를 하도록 되어 있음에 따라 지하수자원 특별관리구역이 변경될 경우 대응방안에 대한 설명이 필요하며,

❍ 금번에 신규로 확대되는 중산간 2구역 일부구간(해발고도 300m이상)의 제한내용 사항에 대해서는 도시지역 외 지역에서의 지구단위계획을 제한하고자 하는 근본적인 취지인 제주의 환경과 경관을 보존하고자 하는 목적에 부합하고 도민들이 공감할 수 있도록 심도있는 검토가 필요할 것으로 사료됨.

붙임 1		중산간 1·2구역 內 주요 도시관리계획 및 표고 현황

붙임 2		도시지역 외 지구단위계획구역 지정(지구단위계획수립지침2-1-2-1)

구 분	내 용
주 거 형	- 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우 ① 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역 ② 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역 ③ 도로·상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역 ④ 댐건설·공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
산업유통형	- 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 ① ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣에 따른 농공단지 ② ｢산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률｣에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 ③ ｢물류정책기본법｣에 따른 물류시설 ④ ｢물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률｣에 따른 물류단지 ⑤ ｢유통산업발전법｣에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구 ⑥ ｢유통산업발전법｣에 따른 대규모점포 ⑦ 기타 농어촌관련시설(도시·군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
관광휴양형	- 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 ① ｢관광진흥법｣제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광산업을 영위하기 위하여 설치하는 시설 ㉠ 관광숙박업(호텔업, 휴양콘도미니엄업) ㉡ 관광객이용시설업 ㉢ 국제회의업 ㉣ 카지노업 ㉤ 유원시설업 ㉥ 관광편의시설업 ② ｢체육시설의 설치·이용에 관한 법률｣에 따른 체육시설 ㉠ 운동장 ㉡ 체육관 ㉢ 종합 체육시설 ③ ｢농어촌정비법｣제2조제16호 가목(농어촌관광휴양사업) 및 나목(관광농원사업)의 사업을 위한 시설
특정형	- 아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 ① 2002. 12. 31. 이전에 종전의 ｢국토이용관리법｣에 따른 지정된 준도시지역안의 시설 용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라 도시·군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 주거형, 산업유통형, 관광휴양형에 해당하지 아니하는 것 ② 주거형·산업유통형·관광휴양형에 해당하지 아니하고 도시·군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 시장·군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
복합형	- 주거형·산업유통형·관광휴양형·특정지구단위계획구역 까지의 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는 경우

붙임 3		도시지역외 지구단위계획구역 지정대상(도시계획조례 제14조)

□ 계획관리지역

1. 도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 구역 면적의 100분의 50이상이 계획관리지역이고, 나머지 용도지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것

1-2. 지구단위계획구역에 보전관리지역을 포함하는 경우 해당 보전관리지역의 면적은 다음 각 목의 구분에 따른 요건을 충족할 것.(이 경우 개발해위허가를 받는 등 이미 개발된 토지, ｢산지관리법｣ 제25조에 따른 토석채취허가를 받고 토석의 채취가 완료된 토지로서 같은 법 제4조제1항제2호의 준보전산지에 해당하는 토지 및 해당 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염·환경훼손 우려가 없는 경우로서 도시계획위원회 또는 제2조에 따른 공동위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역에 포함되는 토지의 면적은 다음 각 목에 따른 보전관리지역의 면적 산정에서 제외한다.)

가. 전체 지구단위계획구역 면적이 10만제곱미터 이하인 경우 : 전체 면적의 20퍼센트 이내

나. 전체 지구단위계획구역 면적이 10만제곱미터 초과 20만제곱미터 이하인 경우 : 2만제곱미터

다. 전체 지구단위계획구역 면적이 20만제곱미터 초과하는 경우 : 전체 면적의 10퍼센트 이내

2. 지정하고자 하는 토지의 면적이 3만제곱미터 이상에 해당할 것(다만, 주거형 지구단위계획구역은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 한정)

가. ｢제주특별자치도 관광진흥조례｣ 제76조제2항에 따른 설치기준에 따라 주거시설이 허용되는 관광단지

나. 국가계획 또는 국제자유도시종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획에 의한 사업 또는 지역

다. 제2공항 건설에 따른 이주민, 지역주민(제2공항 예정지 해당 읍·면 및 그 지역과 인접한 읍·면의 주민을 말함) 등에게 택지 또는 주택 등을 공급하기 위한 경우로서 제2공항 예정지 주변지역(예정지와 인접한 읍면지역을 포함한다.)

라. 제1호에 불구하고 지정하려는 지구단위계획구역 전체가 계획관리지역으로서 다음의 요건에 해당하는 지역

1) 부지면적이 15만제곱미터 미만일 것

2) ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인을 받을 것(사업승인을 받을 것을 조건으로 하는 경우를 포함한다)

3) 표고 200미터 이하의 지역이거나 취락지구(전체 면적 중 취락지구 면적이 50퍼센트 이상인 경우를

포함)에 해당할 것

4) 주 출입구가 너비 10미터 이상 도로에 접할 것

3. 해당 지역에 도로·수도 공급설비·하수도 등 기반시설을 공급 할 수 있을 것

4. 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없을 것

5. 주변지역에 지하수 오염, 생태계 파괴 및 위해발생 우려가 없을 것

6. 자연환경 및 경관 보전을 위하여 특별히 보호가 필요한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역이 아닐 것

가. 제주특별법 제354조에 따른 곶자왈 보호지역과 같은 법 제357조에 따른 관리보전지역으로서 지하수자원보전지구 1등급 및 2등급지역과 경관보전지구 1등급 및 2등급 지역, 다만 전체 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내로서 보전용도 및 진입도로로 계획하는 경우에는 제외한다.

나. 제주특별자치도의 중산간지역(표고 200미터에서 600미터 사이의 지역을 말함)이나 이 중산간지역보다 표고가 높은 지역 중 도지사가 특별히 보호가 필요하다고 인정하여 고시한 지역. 이 경우 도시지사는 행정절차법에 따라 20일동안 행정예고한 이후 제주특별자치도의회의 동의를 얻어 고시하여야 한다.

□ 개발진흥지구

1. 2~6호까지 요건에 해당할 것

2. 해당 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것

가. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한정) 및 특정개발진흥지구 → 계획관리지역

나. 산업·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한정) → 계획관리지역 또는 생산관리지역

다. 관광·휴양개발진흥지구 → 도시지역 외의 지역(농림지역 및 자연환경보전지역은 제외)