제445회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제1차 회의

2025. 12. 16.(화) 10:00

제주특별자치도 건축 조례 일부개정조례안

검 토 보 고 서

환경도시위원회 전문위원

제주특별자치도 건축 조례 일부개정조례안

검   토   보   고   서

의 안 번 호	2962	제출일자 : 2025. 12. 4.
		제 출 자 : 제주특별자치도지사
		회부일자 : 2025. 12. 5.

1. 제안 이유

❍ 조례 운영상 미비점을 개선하여 도민 편의를 도모하고 공동주택 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 완화로 효율적인 공동주택 건설을 유도하고자 함

2. 주요 내용

❍ 산림경영관리사 가설건축물 허용면적 완화 및 에너지저장시설 가설건축물 추가 분류(안 제17조제2항)

❍ 허가권자 감리자명부 작성 주기 조정(안 제18조의5제1항제1호)

❍ 공동주택 높이 채광창이 있는 벽면에서 인접대지 이격거리 3배 이하로 완화(안 제30조제3항제1호)

❍ 공동주택 인동간격은 건축물 높이 0.8배(도시형 생활주택과 소규모재건축 주택인 경우에는 0.5배) 이상 확보하도록 완화(안 제30조제3항제2호)

3. 조례안: 따로 붙임

4. 참고사항

❍ 신·구조문대비표: 따로 붙임

❍ 관계 법령: 따로 붙임

❍ 예산 조치: 별도 조치 필요 없음

- 비용추계서: 비용추계 미첨부 사유서 따로 붙임

❍ 입법예고 기간: 2025. 11. 3. ∼ 2025. 11. 24.(21일간)

- 의견 제출 건수: 없음

❍ 각종 평가 등

- 부패영향평가: 2025. 11. 5.(원안 동의)

- 성별영향평가: 2025. 11. 4.(원안 동의)

- 고용영향평가: 2025. 11. 3.(이견 없음)

- 인권영향평가: 2025. 11. 10.(이견 없음)

❍ 규제 심의 결과: 심의 대상 규제사무 없음

❍ 제21회 조례ㆍ규칙심의회 결과: 2025. 11. 28(원안 가결)

4. 검토(종합)의견

❍ 본 조례안은 조례 운영상 미비점을 개선하여 도민 편의를 도모하고 공동주택 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 완화로 효율적인 공동주택 건설을 유도하고자 개정하는 사항으로,

가. 주요 개정 내용을 살펴보면,

❍ 건축위원회 심의·자문 기능에 도로지정사항 신설(안 제2조의 2)

- 자연녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리지역 내에 개발면적 5000㎡미만 건축 인허가시 길이 35m 미만의 막다른 도로에 대해서 건축법에 따른 도로지정을 하고자 하는 경우, 건축위원회 심의·자문을 거치도록 하는 사항임. (참고 1)

- 다만, 2017년 3월 「제주특별자치도 도시계획 조례」 개정 당시 녹지지역 내 주택 건축 급증에 따른 난개발을 정비하고, 기획부동산 토지분할(쪼개기) 피해 예방 등을 위하여 「제주특별자치도 도시계획 조례」에서 택지형 분할, 기형적 형태의 분할은 제한하고 있어 이에 대한 상충여부에 대해 심도있는 검토가 필요할 것으로 사료됨.

[별표 1] 개발행위허가기준(제24조제1항 관련)

2. 개발행위별 검토사항

라. 토지분할. 다만, 「제주특별자치도 농기계 경작로 설치 및 관리 조례」에 따른 농기계 경작로의 개설을 목적으로 하는 것이 인정되는 경우 이를 적용하지 아니한다.

⑴ 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 관계 법령에 따른 허가나 인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것

㈎ 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로서 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 관계 법령에 따른 허가나 인가 등을 받지 아니하고 분할하는 경우의 분할제한면적은 400제곱미터 이상(취락지구와 개발진흥지구는 200제곱미터 이상)으로 하고, 다음의 어느 하나에 해당하지 않아야 한다.

1) 도로 예정선을 구획한 후 이에 접하도록 여러 개의 필지로 분할하는 경우

2) 도로에 접하도록 진입로 형태로 길게 여러 개의 필지로 분할하는 경우

❍ 산림경영관리사 가설건축물 면적 완화 (안 제17조의 2 제2항)

- 가설건축물 대상시설은 산림경영관리사를 가설건축물 농총체류형쉬텀 면적기준인 33㎡와 동일하게 하기 위하여 가설건축물 축조신고대상 산림경영관리사의 면적을 완화(20→33㎡)하는 사항임.

❍ 가설건축물 축조신고 대상 확대 (안 제17조의 2 제2항)

- 신재생에너지 확대·보급을 위하여 전력저장 설비(ESS)를 가설건축물 축조신고 대상으로 포함하는 사항임.

❍ 가설건축물 존치기한 규정 신설 (안 제17조의 2 제4항)

- 도시·군계획시설 예정지에 설치하는 가설건축물의 존치기한을 도시·군계획시설이 시행될 때까지 기한을 한정하도록 신설하는 사항임.

❍ 채광창이 있는 벽면의 이격거리에 따른 건축물 높이 및 인동간격 완화 (안 제30조)

- 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제408조 및 「건축법 시행령」 제86조제3항제1호에 따라,

• 공동주택의 채광창이 있는 벽면이 인접대지 경계로부터 이격거리(직각방향)에 따른 높이를 조례로 정하도록 함에 따라 기존 2배에서 3배로 완화하는 사항임.

• 같은 대지 내에 2개동 이상의 건축물의 있는 경우 채광창이 있는 벽면으로부터 이격거리(직각방향)를 조례로 정하도록 함에 따라 1배에서 0.8배로 완화하는 사항임.

구 분	현 행	개정안	비고
아파트 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택	건축물 높이 1배 이상	건축물 높이 0.8배 이상	완화
연립주택 연립주택: 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택	건축물 높이 0.5배 이상	건축물 높이 0.5배 이상
다세대주택 다세대주택: 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택	건축물 높이 0.5배 이상	건축물 높이 0.5배 이상

❍ 생활숙박시설의 오피스텔 용도변시 대지안의 공지 기준 완화 (안 별표 6)

- 2024년 10월 16일 발표된 “생활숙박시설 합법사용 지원방안” 이전에 건축허가된 생활숙박시설(1,000㎡ 이하)에 대하여 오피스텔로 용도변경하는 과정에서 건축위원회의 심의를 거쳐 화재안전에 지장이 없는 범위에서 대지안의 공지기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하는 사항임.

나. 종합의견

❍ 본 조례안은 조례 운영상 미비점을 개선하여 도민 편의를 도모하고 공동주택 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한 완화로 효율적인 공동주택 건설을 유도하고자 개정하는 사항임.

❍ 다만, 도로지정과 관련하여 2017년 「제주특별자치도 도시계획 조례」개정당시 기획부동산의 토지분할 피해 예방을 위한 택지형 분할 및 기형적 형태의 분할을 제한하는 규정과 상충되는 부분에 대한 심도있는 검토가 필요할 것으로 사료됨.

참고		신규 개설도로 도로지정 심의 기준(안)

□ 허용지역

❍ 허용지역 : 자연녹지, 생산녹지, 계획관리, 생산관리

- 생태계 3등급↑, 경관 2등급↑, 지하수 2등급↑, 절·상대보호지역  제외

※ 주거지역 및 취락지구와 기존도로 확장은‘개발행위허가 무상귀속 지침’에 따라 무상귀속 원칙, 기 개설된 도로는 해당 기준 적용 불필요

□ 도로구조

❍ 진입도로 : 「건축법」 제2조11호의 도로나 이에 준하는 국·공유지 도로

❍ 지정 요건 : 막다른 도로 (통과도로 불가)

- 길이 35m 미만 (T, L 도로 포함), 폭 6M이상 (회차 가능 시 4M 이상)      ※ 35m 초과 지정(기존 도로 포함) 및 연장 지정 불가

□ 세부기준

❍ 도로지정을 통한 개발면적은 5,000㎡ 미만 (기 개발지 제외, 도로포함)

- 건축위원회 심의 시 해당 도로를 이용한 전체 건축 계획 제출

- 전체 개발면적 기준으로 개발행위허가 기준 적용

- 불명확한 주변 개발을 유도하는 도로지정은 불가

- 전체 사업부지 면적 10%이상 증가하는 경우 재심의

- 개발행위 허가 규모 내 연접 개발은 허용

❍ 공동주택 건설 목적 도로지정 불가

❍ 도로지정 관련 상·하수도 설치는 관련부서 검토 의견에 따라 설치

- 심의 시 관련부서 의견 및 처리계획 제출

❍ 기본 토목설계서 및 측량성과도 제출

※ 도로지정은 허가권자 권한으로 과도한 절성토나 주변여건 등으로 허가권자가 도로지정이 불가하다고 판단하는 경우 지정 불가

※ 조례 개정 후 행정시 관련부서 협의 후 최종 결정(‘26. 1월)

□ 예시(안)

❍ 절차

도로지정 심의 신청	▶	허가권자 의견제출 (관련부서 의견 포함)	▶	건축위원회 심의 (전체계획)	▶	건축허가 (전체), 도로지정 공고	▶	도로분할 및 지목변경

❍ 불명확한 주변 개발을 유도하는 도로지정 불가

(가능)                            (불가)

도

로

지

정

주변개발

가능

도

로

지

정

기 개발

포함

❍ 도로지정 추가 연장 불가, 연접 개발 가능 (개발행위허가 범위 내)

(1차)         (가능)         (불가)

도

로

지

정

도

로

지

정

도로 연장