제주삼화지구 택지개발사업에 따른

토지보상액 재검토 요청 진정민원 개요

□ 민원개요

o 민원인 : 제주삼화택지개발사업 토지주 보상대책위원회 위원장 문시병 외 97인

□ 처리경위

o 2005. 11. 16.  진정서 접수 및 관련 자료 요청(위원회 → 도지사)

o 2005. 12.  6.  관련자료 제출(도지사)

□ 민원사항에 대한 사업시행자 조치의견(계획)

민원요지	사업시행자 조치의견(계획)	비 고
① 사업지구 전체 295천평에 표준지는 10개소뿐으로 현실과 괴리된 보상가 산정으로 현실가의 50% 수준조차도 미달하고 있어, 현실가와 근접한 보상 요망	o 표주지공시지가를 기준으로 토지소유자 추천 감정평가업자 포함 3인의 감정평가업자가 평가하였음. o 토지보상금은 표준지 공시지가를 기준으로 평가하여 보상함. o 2002년도부터 2004년도까지 3년 동안 사업지구내 8개 표준지 공시지가가 평균 65% 증가하는 등 최근의 공시지가는 현실화되었다고 판단됨.
② 동일 삼화지구이면서 2개공사(토지공사, 주택공사)가 분할하여 추진하는 과정에서 토지공사의 가격조사 시점은 2005. 7. 15.인데 주택공사 시점은 1개월이상 뒤에 이루어져 평가액에 많은 차이 초래하고 있어 공정 공평한 보상 요망.	o 토지의 위치․형상․환경․이용상황에 따라 평가하므로 동일 사업지구라 하더라도 각 토지간의 감정평가 가격을 단순비교 할 수 없음. o 화북지역과 도련․삼양지역간 형성된 토지시세가 다르고, 화북지구는 다수의 토지가 기 개설된 연삼로, 동화로와 접하고 있으며 제주시 중심지와의 상대적 접근성 및 기 개발된 화북1지구와 인접해 있는 등 도시세면에서 차이 등이 보상가의 주요 원인인 것으로 판단됨.

민원요지	사업시행자 조치의견(계획)	비 고
③ 지목상 임야라도 사실상 경작지로 활용하고 있다면 전으로 평가하는 등 현재 활용 상태를 인정하여 상향 평가하여야 함.	o 토지보상금 평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 교려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자의 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않음.
④ 감정평가시 각각 개별적으로 실제 조사에 임하여야 하는데도 3개 평가업체 평가사가 동시에 현지 실사하여 담합에 의한 불공정한 평가가 되었으므로 재평가.	o 감정평가시 각각 개별적으로 조사하여야 하는 것은 아니며 감정평가사가 동시에 현지 실사를 하는 것이 담합에 의한 불공정한 평가가 되었다고 볼 수 없음.
⑤ 순수하게 이의없이 협의에 응하는 토지주에게 일정면적의 대지를 현실가로 분양(수의계약)하여 주겠다는 유인책은 잘못이며 보상가격을 현실화 바람(신문기사 참고)	o 이주자택지와 협의양도인 택지는 택지개발사업으로 인하여 생활근거를 싱실한 사업지구 주민에게 이주 및 생활대책의 일환으로 시행하는 것이며, 협의양도인택지는 협의에 응하여 계약 체결한 토지소유자에게 우선 분양기회를 사업시행자가 제공하는 것임.
⑥ 손실보상액은 토지주 개인볍로 산정하여 이웃토지 보상가와의 비교가 안되고 있으며, 조성원가를 공개하여야 함	o 공공기관은 업무상 취득한 고객의 정보를 공개할 수 없음.
⑦ 사유재산의 손실보상은 완전보상이 되어야 함에도 현실화율이 30%에 채 안되는 표준지 공시지가를 기준으로 보상하는 것은 공익사업을 앞세운 토지공사의 횡포임.	o 2002년도부터 2004년도까지 3년 동안 사업지구내 8개 표준지 공시지가가 평균 65% 증가하는 등 최근의 공시지가는 현실화되었다고 판단됨.

민원요지	사업시행자 조치의견(계획)	비 고
⑧ 토지주의 의사에 반하는 양도양수임에도 손실보상금 수령시 양도소득세를 부과한다는 것은 이중적인 부담을 주는 것이므로 면제조치 바람.	o 양도소득세는 양도대상 물건 양도시 발생하는 양도소득에 대하여 부과하는 것으로 현행 법규정상 면제가 되지 않음.
⑨ 토지수용 재결시 법령에 정하여진 처리 일정이 남았다는 이유로 지연시키지 말고 조속 처리.	o 2005. 11. 4. 수용재결 신청하였음.

□ 사업시행자 종합의견

o 제주삼화지구 택지개발사업과 관련, 삼양․도련지역 토지보상에 대한 진정 민원은 토지 감정에 대한 오해 및 과도한 보상 심리에 의하여 비롯된 것이라 판단되며

o 삼양․도련지역 토지의 평균 보상가는 평당 45만원선으로써 주택공사 구간 토지의 평균 보상가 48만원선보다 약간 낮으나, 원인은  토지의 위치․형상․환경 등에 의한 것이라 판단되고

o 택지개발사업은 개발사업지의 토지를 전면 매수 후, 개발하여 도로, 공원 등 약 40 ~ 45% 정도의 공공시설을 지방자치단체에 무상 귀속토록 하고 있음.

o 택지개발사업시 공동주택지 중 40%이상을 임대주택용지로 조성원가 60%, 이주택지는 조성원가 70%, 공용의청사 등 공공용지는 조성원가, 협의양도인택지는 조성원가 110%, 단독주택 실수요자 용지는 조성원가의 120% 수준인 감정가로 공급하고 있고

o 근린생활시설용지, 준주거용지, 상업용지 등 총 공급면적의 4% 수준에서 실수요자에게 경쟁입찰로 공급하고 있음.

□ 제주도의 조치의견(계획)

o 본 진정민원 사항은 제주삼화지구 택지개발사업지구에 편입된 토지보상에 관련된 사항으로서 사업시행자인 한국토지공사제주지역본부에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등 관련법에 의하여 감정평가, 보상비 결정 및 보상협의 등 절차에 따라 시행하고 있다고 사료되나

o 수용되는 토지주의 입장을 감안하여 사업시행자 및 중앙토지수용위원회로 하여금 수용재결에 따른 재감정 절차 등에 토지주의 의견이 반영될 수 있도록 적극 협조 요청.

□ 진정서 처리 의견

o 이미 2005. 11. 4. 중앙토지수용위원회에 수용재결 신청된 사안으로서, 본 사업 실시계획승인권자인 제주도지사가 적이 조치할 수 있도록 제주도에 이송 처리.

별첨1) 제주삼화지구 택지개발사업 현황

2) 제주삼화지구 택지개발사업 편입용지 보상 개요

<별첨1>

제주삼화지구 택지개발사업 현황

□ 지구지정

○ 근    거 : 택지개발촉진법 제3조에 의거 택지개발사업예정지구 지정

○ 관련고시 : 건설교통부고시 제2002-306호(2002.12.31)

□ 개발계획승인

○ 근거 : 택지개발촉진법 제8조에 의거 개발계획승인

○ 관련고시 : 제주도고시 제2004-57호(2004.12.29)

□ 사업개요

○ 개발목적 : 제주시 권역내 택지의 안정적, 효율적 공급으로 택지수요 증가에 대비하고, 제주시 3개 생활권중 하나인 동부지역 생활권 중심지로 조성

○ 위    치 : 제주도 제주시 삼양동․화북동․도련동 일원

○ 면    적 : 975천㎡ (295천평)

○ 사업시행자 : 한국토지공사, 대한주택공사

- 토공 : 723천㎡ (219천평), 주공 : 252천㎡ (76천평)

○ 용도지역 : 자연녹지지역(도시기본계획상 시가화예정용지)

○ 추정수용인구 : 18,947인(6,400세대)

○ 추정사업비 : 2,392억원(용지비 1,559억원, 조성비 833억원)

○ 사업기간 : 개발계획승인일(2004.12.29) ~ 2008년

□ 실시계획승인

○ 택지개발촉진법 제9조에 의거 사업시행자가 대통령령에 의거 실시계획을 수립하여 승인권자(제주도지사)에게 승인을 얻어야함.

<별첨2>

제주삼화지구 택지개발사업 편입용지 보상개요

□ 감정평가

○ 감정평가는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제68조에 의거 토지소유자추천 감정평가업자(동아평가법인) 포함 3인의 감정평가업자(글로벌평가법인,  나라평가법인)에게 의뢰하여 2005.6.7 ~ 2005.6.30까지 감정평가 하였음.

□ 보상비 결정

○ 토지보상비는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 보상하되, 그 공시기준일 부터 가격시점까지의 당해 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 밖의 당해 토지의 위치 ․ 형상 ․ 환경 ․ 이용상황 등을 참작하여 적정한 가격으로 평가하였고,

건축물 등 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용을     평가하여 보상비를 결정하였음.

□ 보상협의기간

○ 손실보상협의는 2005.7.15 ~ 2005.9.14까지 협의 계약체결 하였으며 미계약자에 대해서는 3차례(‘05.7.14, 8.30, 9.26)에 걸쳐 협의계약토록 문서로 통지하였음.

○ 현재까지 토지공사 구간에 대한 토지보상 실적은 면적대비 55%,      지장물(건축물 등 토지에 정착한 물건)은 69% 협의계약체결 되었음.