제253회 제주특별자치도의회 임시회

환경도시위원회 제2차 회의

2008. 9. 22(월)10:00

제주특별자치도 도시재정비 촉진을 위한 조례안

검   토   보   고   서

환 경 도 시 위 원 회

전 문 위 원

제주특별자치도 도시재정비 촉진을 위한 조례안

검   토   보   고   서

의 안 번 호	771		제출일자 : 2008. 9. 9. 제 출 자 : 제주특별자치도지사 회부일자 : 2008. 9. 10.

1. 제안이유

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 같은 법 시행령 및 같은 법 시행규칙에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하기 위하여 제정하고자 함.

2. 주요골자

가. 재정비촉진지구 지정 신청서류와 경미한 변경사항을 정함(안 제2조 및 제3조)

나. 재정비촉진계획에 포함되어야 하는 사항과 경미한 변경사항을 정함(안 제4조 및 제5조)

다. 총괄계획가의 위촉과 운영사항을 정함(안 제6조)

라. 재정비촉진구역의 지정요건의 완화의 범위를 정함(안 제7조)

마. 기반시설 부지 제공에 따른 용적률 등의 완화범위를 정함(안 제8조)

바. 사업협의회의 구성과 운영사항을 정함(안 제9조)

사. 건축규제의 완화 등에 대한 특례의 범위를 정함(안 제10조)

아. 특별회계의 설치, 특별회계로 전입되는 도시계획세의 비율, 보조 및 융자의 범위, 융자조건 등의 규정을 정함(안 제11조부터 제14조까지)

자. 교지의 임대료 요율 및 매각대금의 분할납부 등의 규정을 정함(안 제16조)

차. 기반시설의 설치비용을 징수할 수 있는 기간을 정함(안 제17조)

카. 임대주택의 건설비율 등의 사항을 정함(안 제18조)

타. 도시재정비위원회의 설치․운영 등의 사항을 정함(안 제19조)

3. 조 례 안 : 따로붙임

4. 기타참고사항

가, 관계법령 발췌 : 따로붙임

나, 입법예고기간 : 2008. 7. 2～10. 21 (20일간)

- 의견제출 : 없음

다, 제주특별자치도 조례․규칙심의회 심의․의결 : 2008. 9. 3.

5. 조례안 검토

○ 본 조례안은  2006년 7월 1일부터 시행된「도시재정비 촉진을 위한 특별법」및 동법 시행령에서 위임된 사항에 근거하여 그 시행에 필요한 사항을 규정하려는 것으로서,

- 총칙(제1장), 재정비촉진지구의 지정(제2장), 재정비촉진계획의 수립 및 결정(제3장), 재정비촉진사업의 시행(제4장), 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원(제5장), 재정비촉진 특별회계(제6장), 개발이익의 환수(제7장), 도시재정비위원회(제8장) 등 총8장 21개 조문과 부칙으로 구성되어 있음.

○ 안 제7조(재정비촉진구역 지정요건의 완화)와 관련하여.

- 재정비촉진구역 지정 요건의 완화 범위를 정함에 있어 「도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령」제12조 제1항의 위임규정에「 도시 및 주거환경정비 조례」에서 규정하고 있는 호수밀도, 세장형이거나 부정형인 토지 및 과소토지의 비율과 주택집도율을 20퍼센트 이하의 범위 안에서 조례로 정할 수 있도록 규정하고 있음에 따라, 본 조례안은 시행령에서 완화할 수 있는 최대한도인 20퍼센트 이하로 규정하고 있음. 이는 사업구역의 확대 및 그 지역여건에 따라 재정비 촉진계획의 융통성을 확보할 수 있다는 측면에서 긍정적으로 판담됨.

○ 안 제8조(기반시설 부지 제공에 따른 용적률 등의 완화)와 관련하여.

- 사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우 완화할 수 있는 건축물의 높이를 정하면서 안 제8조 제1항 제2호에서는「건축법」제51조에 따라 제한된 높이에서 기반시설 부지로 제공하는 면적 비율에 대한 가중치로 규정하고 있음.

- 그러나「건축법」제51조에서는 방화지구안의 건축물의 내화구조, 주요재료 등을 규정하고 있으며, 건축물의 높이와 관련한 사항에 대하여는「건축법」제60조에서 규정하고 있으므로 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우 완화할 수 있는 건축물의 높이는「건축법」제60조에 따라 제한된 높이에서 기반시설 부지로 제공하는 면적비율에 대한 가중치로 정함이 타당하다고 사료됨.

《건 축 법》

◦제51조(방화지구안의 건축물)

①「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 방화지구 안에서는 건축물   의 주요구조부와 외벽을 내화구조로 하여야 한다. 단서 규정 생략

②～③ 생략

◦제60조(건축물의 높이 제한)

①허가권자는 가로구역을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에   따라 건축물의 최고 높이를 지정․공고할 수 있다. 단서 규정 생략

②～③ 생략

○ 안 제12조(재정비촉진특별회계로 전입되는 도시계획세의 비율)와 관련하여.

- 재정비촉진사업을 촉진하고 기반시설의 설치지원 등을 위하여 지방자치단체에 재정비촉진특별회계를 설치할 수 있도록 하고 있음

- 특별회계의 재원 중 도시계획세의 징수액의 10퍼센트로 규정하고 있으며,「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」제22조에서 위임한 범위(10퍼센트 이상 30퍼센트 미만)의 최저한도로 규정하고 있음.

- 이는 제주특별자치도의 재정형편을 감안한 사항이라고 볼 수 있으나, 재정비촉진사업을 촉진하고 기반시설의 원활한 설치를 위하여는 별도의 재정확보를 위한 방안을 강구하여야 할 것으로 생각됨.

○ 안 제14조(특별회계의 융자조건)와 관련하여.

- 융자금의 이자율은 제주특별자치도금고로 지정된 금융기관의 일반자금 대출금리로 한다, 라고 규정하고 있으나 융자금을 납부 기간내에 납부하지 않아 체납액이 발생할 경우, 체납액에 대한 연체이자에 대하여는 규정하지 않고 있음.

- 참고적으로 금융기관에서 시행하고 있는 대출의 종류에는 크게 기업대출, 가계대출, 공공 및 기타부문대출로 구분하고 있으며, 일반인들이 주로 이용하고 있는 가계대출인 경우에도 보증대출, 신용대출, 주택담보대출 및 예․적금담보대출의 종류가 있고,

- 소비자가 부담하게 되는 대출금리는 기준금리, 가산금리, 우대금리로 대출금리가 결정되고 있어 소비자(개인)에 따라 대출금리가 차등 적용되고 있습니다.

- 또한 금리의 적용방식에도 고정금리방식, 변동금리방식, 혼합형 방식의 세가지 종류가 있어 대출금리는 소비자의 신용도, 금융거래실적, 금리방식에 따라 각각 달리 적용되고 있는 실정으로,

- 체납액에 대한 연체이자 징수관련사항 등을 명확하게 규정하지 않을 경우에는 연체이자 적용에 상당한 혼란을 유발할 우려가 있다고 판단되므로 연체이자 등에 대하여는 규칙으로 명확하게 규정하여야 할 것으로 사료됨.

○ 안 제16조(교지의 임대료 요율 또는 매각대금의 분할납부 등)와 관련하여.

- 지방자치단체가 소유하는 토지, 그 밖의 재산을 재정비촉진지구 안에서 사립학교를 설립․운영하고자 하는 자에게 교지를 임대하는 경우 연간 임대료의 요율은 해당 토지 등의 조성원가의 1000분의 5 이상으로 하고, 교지를 매각하는 경우 매각대금은 20년 이내의 기간으로 조성원가에 3퍼센트의 이자를 붙여 분할 납부하게 할 수 있도록 규정하고 있음.

- 이는 법 제25조의 교육환경의 개선을 위한 특례로 지방재정법 규정과 달이 정할 수 있다는 규정에 근거하는 것으로, 비록 재정비촉진지구내 교육환경개선을 위한 특례사항이라고 볼 수도 있겠으나, 이미「제주특별자치도 공유재산관리 조례」제25조 제4항의 규정에 따라 공용 또는 공공용으로 사용을 위한 경우 특례 규정으로 1000분의 25이상으로 하고 있으며,「제주특별자치도 공유재산관리 조례」에 의한 특례규정으로 정한 대부료의 최저 요율이 1000분의 10이상으로 규정한 점 등으로 보아 재정비촉진지구 외의 지역과의 지원 차이로 인한 역민원이 발생할 가능성 등에 대하여도 보다 신중하게 검토되어야 할 것으로 판단되며,

- 또한 본 조례안과「제주특별자치도 공유재산 관리조례」에서 규정하고 있는 대부료 요율이 맞지 아니하고 서로 어긋나 조례집행에 문제가 발생할 우려가 있어 공유재산관리부서와의 충분한 협의를 거쳐야 할 것으로 사료됨.

○ 안 제18조(임대주택의 건설비율 등)와 관련하여.

- 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 재정비촉진사업으로 증가되는 용적율 중 임대주택으로 공급하여야 하는 주택의 공급 범위를 사업의 종류 및 방법 등에 의하여 규정하면서,

- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업인 경우에는 동 사업으로 증가되는 용적율의 50퍼센트 이상 75퍼센트 이하의 범위안에서 조례로 정할 수 있도록 규정하고 있으나, 본 조례안에서는 임대주택의 건설비율을 25퍼센트 이상으로 정하고 있어 이는 상위법에서 위임된 범위를 벗어난 것으로서「도시 재정비촉진을 위한 특별법 시행령」에서 위임된 범위안에서 임대주택 건설비율을 정하는 것이 타당하다고 하겠으며,

- 도시환경정비시업, 도시개발사업, 시장정비사업에 적용되는 임대주택 건설 기준을 정하면서는 「도시재정비 촉진법 시행령」제34조에서 정한 기준(50퍼센트 이상 75퍼센트 이하)의 하한 기준을 적용하여 50퍼센트 이하로 규정하고 있음.

○ 안 제19조(도시재정비위원회의 설치․운영 등)와 관련하여.

-「도시재정비 촉진법 시행령」제38조 제9항의 규정에 따르면 도시재정비위원회에 도시재정비 관련분야 전문가 중에서 시․도지사가 위촉하는 3인 이내의 전문위원을 둘 수 있다. 라고 규정하고 있으나 본 조례안에는 이와 관련하여 어떠한 내용도 규정하지 않고 있음.

○ 주택의 규모별 건설비율과 관련하여.

- 「도시재정비 촉진법 시행령」제21조 제1항의 규정에 따르면 재정비촉진사업에서 규모가 주거전용면적 85제곱미터 이하인 주택의 건설비율은「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업인 경우 전체세대수 중 80퍼센트 이상, 주택재개발사업인 경우 전체세대수 중 60퍼센트 이상으로 정하고 있으며,

- 동법 시행령 제21조 제2항에서는 주택수급의 안정과 저소득주민의 입주기회를 확대하기 위하여 필요한 경우에는 제1항에서 정한 범위안에서 85제곱미터 보다 작은 규모의 주택건설비율을 조례로 정할 수 있도록 하고 있으나, 본 조례안에는 이와 관련하여 어떠한 내용을 규정하지 않고 있음. 이는 서민들의 주택수요 특성을 반영하려는 취지가 없다는 것으로 해석 할 수 있어 저소득주민들의 입주기회를 확대할 수 있는 기준을 본 조례에서 규정할 필요가 있다고 판단됨.

○ 기반시설 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하는 경우에 대한 용적률, 건축높이(안제8조), 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률에 대한 임대주택의 공급비율(안제18조), 임대주택 중 주거전용면적의 85제곱미터를 초과하는 주택의 건설비율(안제18조)등에 대하여는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」에서 정하는 범위안에서 지방자치단체의 조례로 정할 수 있도록 위임되어 그 비율을 본 조례로 정하면서「도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령」에서 정한 범위의 최소 비율로 규정하고 있어 최소 비율로 규정하게 된 사유와 기준에 대한 설명이 필요합니다.

6. 검토의견

○ 기반시설 부지 제공에 따른 건축물의 높이 완화 규정을 정함에 있어 현행 법령 규정을 적용하고, 체납액에 대한 연체이자 징수관련사항등을 명확하게 규정할 필요가 있으며, 사업시행으로 인하여 증가되는 용적율의 범위내에서 임대주택의 건설비율을 정하면서 법령에서 위임된 범위안에서 그 비율을 정함이 타당하다고 판단됨.

○ 또한「도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령」제21조제3항에서 주택수급의 안정과 저소득 주민들의 입주기회를 확대하기 위하여 85제곱미터 보다 작은 규모의 주택의 건설비율을 조례로 정할 수 있도록 위임된 사항에 대하여도 본 조례에 규정할 수 있는 방안을 검토 하여야 할 것으로 사료됩니다.

【 별 첨 】

현행 규정과 조례안 비교표

구 분	현행규정(시행령)	조 례 안	비고
재정비촉진구역 지정요건의 완화	호수밀도, 과소토지의 비율과 주택접도율을 20% 범위	시행령과 같음	안제7조
용적율 (기반시설제공토지)	완화량=규정량＋가중치 1.5 ＋계산식	시행령과 같음.	안제8조
건축물의 높이 (기반시설제공 토지)	완화량=규정높이＋1.0 ＋계산식	시행령과 같음	안제8조
특별회계로 전입되는 도시계획세 비율	10%이상30%미만	10%	안제12조
임대주택의 건설비율	◦주택재개발사업 : 50%이상 72%이하 ◦도시환경정비사업, 도시 개발사업, 시장정비사업 : 50%이상 75%이하	◦주택재개발사업 : 25%이상 ◦도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업: 50%이상	안제18조
임대주택중 85제곱미터 초과하는 주택 비율	40%이하	40%이하	안제18조
85제곱미터 이하 주택건설비율	조례로 정하도록 위임	규정하지 않음

※ 용적율 규정량 : 재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용 되는 용적율

※ 건축물의 규정높이 :「건축법」에 따라 제한된 높이

제주특별자치도 도시재정비 촉진을 위한 조례안에 대한 수정안

제주특별자치도 도시재정비 촉진을 위한 조례안을 다음과 같이 수정한다.

안 제8조제1항 제2호를 다음과 같이 한다.

2. 완화할 수 있는 높이= ˝「건축법」제51조˝를˝「건축법」제60조˝ 로한다.

안 제14조에 제6항을 추가하여 다음과 같이 한다.

⑥ 융자금 연체이자율 등 연체이자 징수와 관련한 세부적인 사항은 규칙으로 정한다.

안 제18조 제1항을 다음과 같이 한다.

① 영 제34조제1항 제1호에 따라˝시․도의 조례가 정하는 비율˝은 50퍼센트 이상을 말한다.

안 제20조제5항 위원회에서 위임받아 소위원회에서 심의․의결된 사항은 ˝위원회의˝ 심의 의결된 것으로 본다. 를 ˝위원회에서˝심의 의결된 것으로 본다. 로 한다.

수정안 조문 대비표

조 례 안	수 정 안
제8조(기반시설 부지 제공에 따른 용적률 등의 완화) ① (생략) 1. (생략) 2. 완화할 수 있는 높이 =「건축법」제51 조에 ------------------------ 이내 제14조(특별회계의 융자조건) ①～⑤ (생략) 〈신설〉 제18조(임대주택의 건설비율) ①영 제34조제1항제1호에 따라˝시․도의 조례가 정하는 비율˝은 25퍼센트 이상을 말한다. ②～④ (생략) 제20조(소위원회) ①～④ (생략) ⑤위원회에서 위임받아 소위원회에서 심 의 의결된 사항은 위원회의 심의 의결된 것으로 본다. ------------------- 위원회에 보 고 하여야 한다.	제8조(기반시설 부지 제공에 따른 용적률 등의 완화) ① (조례안과 같음) 1. (조례안과 같음) 2. 완화할 수 있는 높이 =「건축법」제60 조에 ------------------------ 이내 제14조(특별회계의 융자조건) ①～⑤ (조례안과 같음) ⑥ 융자금 연체이자율 등 연체이자 징 수와 관련한 세부적인 사항은 규칙으 로 정한다. 제18조(임대주택의 건설비율) ①영 제34조제1항제1호에 따라˝시․도의 조례가 정하는 비율˝은 50퍼센트 이상을 말한다. ②～④ (조례안과 같음) 제20조(소위원회) ①～④ (조례안과 같음) ⑤위원회에서 위임받아 소위원회에서 심 의 의결된 사항은 위원회에서 심의 의결 된 것으로 본다. ------------- 위원회에 보 고 하여야 한다.

제주특별자치도 도시재정비 촉진을 위한 조례안에 대한 수정안

제주특별자치도 도시재정비 촉진을 위한 조례안을 다음과 같이 수정한다.

안 제8조제1항 제2호를 다음과 같이 한다.

2. 완화할 수 있는 높이=˝「건축법」제51조˝를 ˝「건축법」제60조˝로 한다.

안 ˝제11조 내지 안 제21조˝를 안 ˝제12조 내지 안 제22조˝로 하고 제11조(주택의 건설비율)를 다음과 같이 한다.

영 제21조제2항의 규정에 따라 재정비촉진사업에서 규모가 전용면적 85제곱미터 이하인 주택의 건설비율은 다음 각호와 같다.

1. 주거환경개선사업인 경우 : 전체 세대수 중 40퍼센트 이상

2. 주택재개발사업인 경우 : 전체 세대수 중 20퍼센트 이상

안 제14조에 제6항을 추가하여 다음과 같이 한다.

⑥ 융자금 연체이자율 등 연체이자 징수와 관련한 세부적인 사항은 규칙으로 정한다.

안 제18조 제1항을 다음과 같이 한다.

① 영 제34조제1항 제1호에 따라˝시․도의 조례가 정하는 비율˝은 50퍼센트 이상을 말한다.

안 제20조제5항 위원회에서 위임받아 소위원회에서 심의․의결된 사항은 ˝위원회의˝ 심의 의결된 것으로 본다. 를 ˝위원회에서˝심의 의결된 것으로 본다. 로 한다.